原標題：獸爺丨最長的牛市

來源：獸樓處

四個月前，一個溫州朋友老黃在微信上突然問我：

獸爺，杭州樓市搖號有沒有路子？

溫州人是東方的猶太人。記得十幾年前有本雜誌採訪了很多溫州生意人，被問到“你生命中最感動的時刻”時，出現頻率最高的兩個選項是：

開始做生意時；離婚時。

我認識的溫州人也都很能掙錢。老黃這幾年經歷我也知道，確實能整，尤其在房子上。

三年前，老黃是北京樓市最幸運的人之一。2017年11月，他買到了當時北京最難搶的房子：招商中國璽。181平米，他花了1700多萬，每平米合9.6萬。

中國璽是樓市調控政策造就的紅盤。那年3月，北京動手調控樓市了，爲了短時間控制住房價，所有新房預售價都只批到八萬一平米以下，到了年底，價格又放寬到十萬一平米。中國璽這種之前預期賣十幾萬一平米的豪宅，最後預售價批了9萬多。

這其中政策造成的差價，讓購房者趨之若鶩。老黃後來交了“茶水費”，“幸運”地成了中國璽的業主。

三年後，老黃又蠢蠢欲動起來。這次讓他動心的，是杭州的房子。他說自己溫州的親戚，全在杭州搖號。他弟弟在杭州的搖號羣，壹號院出結果那天，羣裏都是紅包雨，中籤的紅包，都是幾千幾千的發。

連我玩遊戲的魔獸世界的羣，都開始聊杭州房子了。

1

幾個月後，杭州樓市似乎靜悄悄了。

沒有六萬人搖號的場面，連萬人搖都快消失了，杭州樓市成功從熱搜撤了下來。統計數據裏，杭州房價平穩。但只有親身經歷的人才知道，平靜湖面下依舊是沸騰的氣泡。

過去一個月，杭州部分二手房價迎來連續的一字漲停板。蔣村、錢江世紀城、三墩北、未來科技城的購房者們，眼看着房價實現了10%以上的漲幅。

這僅僅是在一個月之內。

以最受市場歡迎的89平戶型來說：

未來科技城的EFC，八月最高成交價420萬，如今最低掛牌價爲490萬；

蔣村萬科西廬，八月最低掛牌價530萬，現在是590萬；

未來科技城的華夏四季，八月最高成交價410萬，現在普遍掛牌450萬以上。

而且，業主們不是在虛張聲勢。

時隔多年之後，老黃的老鄉們——溫州炒房團又一次登陸杭州。一位溫州老鄉去城北的萬家名城看房，第一套房子370萬，房東不給任何還價機會，說不要那麼多廢話。哪怕他打算付全款。

第二套房子報價350萬，溫州老鄉砍價砍了2個小時後，房東決定：

漲價30萬。

談到第三套房子時，溫州老鄉根本不敢還價了。

仔細算算，從2015年3月至今，杭州樓市的牛市已經持續了五年六個月，生生熬到北京，上海，深圳都陸續繳了械。類比李大霄對股市的比喻：

杭州樓市已經過了少年牛，現在已經到了精英牛階段。

房地產的週期論，這次在杭州似乎失靈了。

2

老黃交了茶水費的北京中國璽，到他入住後房價也沒漲起來。老黃說他有兩個中國璽的鄰居，因爲缺錢，今年原價賣掉了中國璽的房子。

再算上資金成本，這次投資最後虧了不少。

2018年後，北京和上海房價相繼熄火。

也就在那時，杭州房管部門做了一件事，把城市劃分爲136個板塊，爲每一個板塊都劃定明確的銷售指導價：

此後每年抽取10%-20%的板塊，給予漲價5%的權限。

這樣一來，樓市會呈現微漲，但漲幅又不會很明顯。不準漲價的板塊，則要堅守限價，哪怕出現萬人搖。

從那時開始，杭州走上了一條精細的調控之路。

對於一座從2006年就用精美的《讀地手冊》向全球投資者推介土地的城市，杭州對房地產的管控手段已經爐火純青。

新房的房價被無形之手死死按着，和二手房價格的剪刀差產生了。房子在杭州被做成了金融產品，而且是保賺不賠的那種：

買房成了打新。

“打新”套利成了杭州樓市的第一臺發動機。另一臺發動機，則是盡最大努力吸收“表外人口”。

杭州向深圳看齊，給高校畢業生們發放了大量現金補貼，將他們從北京和上海搶了過來。然後用比深圳更容易獲得的房產紅利，讓年輕人成了杭州的另一臺發動機。

2020年7月，大規模的打新果然引來了輿論關注。西溪公館六萬人搖號，幾乎要破了中國房地產的記錄。

換做其他城市，在六萬人搖號之後，購房者就要被分流，樓市就要徹底偃旗息鼓了。但杭州創造性地解決了這個問題，那就是在人口的大流量池中，造兩個小流量池：

高層次人才，無房戶。

有知識，沒房子的人，對樓市來講的確是政治正確。

杭州商務局在日夜不停地批准高層次人才的申請。而對於無房戶，2020年9月4日，杭州堵上了父母投靠落戶購房的渠道，卻撕開了另一道口子：

30以上的未婚單身人士，可以算是無房戶。

看似調控，實則放鬆。畢竟30歲以上的人，要比投靠子女的父母，買房熱情和預算高多了。

經過一年多的蓄水，高層次人才和無房戶的流量池越來越大了。

過去兩個月，杭州不斷提高這兩個羣體的購房優先等級。房源，尤其是熱門樓盤的房源向這兩個羣體傾斜的比重越來越大，現在幾乎成爲他們專屬。

這個月，杭州一口氣放出6個熱盤項目，幾乎是專供高層次人才和無房戶搖號了。即便這樣，中籤率依然很低，只有15.9%。

相當於6個家庭搶一套房子。

在保證慢牛的同時，避免瘋牛；在保證熱點的同時，避免成爲焦點；既能賣地，又能賣房；在過去的五年六個月中，杭州把調控做成了一門藝術，難怪有人把杭州稱作：

端水大師。

3

杭州這段時間大漲的房子，主要是兩個概念，阿里巴巴概念房和學區房。

阿里巴巴概念房，是說阿里所在未來科技城的房子，隨着螞蟻的上市，螞蟻的概念房也已經被一搶而空了。

阿里的成功沒法複製，但杭州政策幾年前就知道了，學區是可以複製的。

杭州造的幾座科技城，爲亞運會做的道路，地鐵，商場等大基建，是房價升值的根本。但基建的速度還是太慢，他們有更快讓板塊增值的手段——學區。

2020年，杭州就行了最大的一次升學改革，實行公民同招：

民辦、公辦中小學同步招生，不再有自主招生。

失去自主招生和跨區域招生，民辦學校從此再無優勢，並逐漸有被收編的趨勢。想要確保孩子的教育資源，只有買學區房一條路。

學區房就是最大的確定性。

過去的幾個月，除了房管局和市長熱線12345，最忙的就是杭州的教育集團了，尤其是學軍和崇文兩大教育集團，都在忙着開分校。

一夜之間，杭州很多新房項目都配置上了頂級學校，搖身變成學區房。

僅僅過去一個月，蕭山科技城引進學軍和崇文，未來科技城也把三所學校交給學軍託管。這兩個學校的老師，都快不夠用了。

杭州造一個學區房，周邊房價就漲一波。未來科技城的託管消息一出，周邊樓盤的業主就集體把價格上調了一萬多。

西湖區的河濱之城，所對應的競舟二小還沒有一屆畢業班，89平戶型的掛牌價從515萬跳漲至560萬，僅僅用了兩個月。

青楓墅園剛剛搭上學區房概念，就有人在業主羣裏號召成員們去杭州最大房產論壇上集體發帖，讓青楓墅園成爲房產話題王：

名氣大了，房價自然就漲上來了。

哪怕杭州高考質量相當一般。2020年高考，浙江省前二十名沒有一位來自杭州主城區。杭州城最好的兩所高中，學軍和杭二中的清華北大錄取人數，相比去年都出現了大滑坡。

看得見的手在樓市中唱獨角戲。對於開發商來說，杭州則成了絞肉機。

房企在杭州拿地的標準是“不虧錢”，如果利潤能有2%，就已經是上好的機會，開發商已經賺不到超額利潤了。但杭州的房產交易規模，仍然是大多數開發商需要的，所以哪怕不賺錢，他們還是要拿地。

杭州今年的賣地收入，已經超過2000億。遙遙領先其他城市。

流量有了，對房價增值的期許有了。但能把這種期許維持五年多，纔是真正的藝術。

4

杭州樓市的主要矛盾，已經從開發商和購房者的外部矛盾，變成了購房者的內部矛盾。

9月的補丁政策出臺後，杭州房管局的網站上，每天都能收到幾十條投訴和建議，核心控訴是：

爲什麼30歲以上的單身算無房戶？

而在這之前，控訴全是：

爲什麼單身不能算無房戶？

很多外地家庭在杭州一落戶，就是無房戶，直接享受“超國民待遇”。購房者已經被這些問題，分成了勢同水火的兩派人。

這個月，杭州響應羣衆需求，一次性放出了六個熱門剛需項目。但是，在開開心心辦理完凍資和登記後，抱怨又來了。購房者們發現，翹首以盼的三大改善房源杭源裏、君品、嘉品也入市了。

而他們的購房資格和資金，都被鎖在登記的剛需項目裏。

這些購房者們集體撥打12345熱線電話，要求政府儘快組織搖號，解凍資金。有些項目的銷售人員動起了歪主意，爲“撞車”的客戶支招，讓他們用改名字的方式去重複報名。

這讓已經登記成功的購房者們十分惱火，爲了不讓新人們降低自己的中籤率，他們也撥打12345，舉報重複報名，要求相關部門仔細覈查登記情況。

房管局們很快就行動了，524戶家庭因此被發現和警告，如果再犯，禁搖一年。

五年多以來，“房子”很少出現在官方發佈的年度“十大熱詞”裏。但所有人都知道，“房子”現在是這座城市所有飯局談論的焦點。

杭州最好的學區房之一文鼎苑的業主羣裏，羣主要求所有人都參與保衛房價，每個業主都要到杭州最大的房產論壇註冊發帖，保持小區的話題熱度。

9月24日，萬衆矚目的改善樓盤養雲靜舍搖號開獎，一位購房者用了三張房票，終於搖中。他做的第一件事就是拉業主羣，要求大家在羣裏討論議題：

如何提升養雲房價。

第一財經整理的23座主要城市住戶部門槓桿率排行榜中，杭州的槓桿率爲107.4%，位居第一名。

但二手房的這一輪暴漲，讓新房二手房價格的剪刀差不僅沒有縮小，反而進一步拉大。

老黃跟我說，他弟弟2018年在杭州1500萬買的房子，現在漲到了2500萬了。他已經把自己老婆戶口弄到杭州去了：

搖起來，搖起來。

杭州的遊戲，似乎還可以繼續玩下去。

任澤平說過，中國房地產短期看金融，中期看土地，長期看人口。但在杭州，這句話應該改改了。