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文/王古鋒

來源：連線Insight（ID：lxinsight）

在蛋殼公寓“暴雷”危機還沒得到解決之際，長租公寓市場又有新動向。 

作爲長租公寓的頭部玩家，自如開始了收割市場的步伐。

近日，自如宣佈併購貝客青年精品公寓，通過併購，自如進一步擴張了房源數量，在去年11月，自如就公佈過旗下房源總數超過100萬間，經營規模超過第二、三名的總數。 

長租公寓是一個重資本、難盈利的生意，中小玩家選擇“賣身”也很正常，貝客分屬於江蘇貝客邦生活服務有限公司，旗下擁有全國31個項目，主要爲集中式白領公寓，合計房源近5000套，分佈在北京、上海、南京、蘇州等一二線城市。 

長租公寓行業近兩年處於鉅變期：暴雷、洗牌和併購在同步進行。

一邊，2018年長租公寓暴雷潮以來，一大批中小長租公寓機構相繼破產，引發大規模的租客、房東維權事件。 

另一邊，2019年初蛋殼開啓併購，槍聲一響，自如、魔方等長租公寓也陸續開啓收割模式。 

而在洗牌中，即使是規模不小，已經上市的蛋殼，也難逃被淘汰的命運。

圖源蛋殼公寓官方微博

儘管行業發生着翻天覆地的改變，但低毛利、難盈利的最大難題，依然沒有得到解決。 

根據珊瑚數據統計，以深圳爲例，二手房的租金回報率在1%-2%之間，租金回報較高的羅湖區也沒有超過3%。 

中國的租房人羣以中低收入人羣爲主，根據中國社科院發佈的《房地產藍皮書：中國房地產發展報告No.17（2020）》，年齡在21-30歲的租客佔比61.3%。收入在3001-8000元/月的租房人羣佔比64.2%，這一部分人羣也是價格高敏感人羣。 

在這種情況下，長租公寓玩家爲了爭奪房源付出高成本收房，爲了爭奪用戶則低價出租，高收低賣導致長租公寓一直處於虧損之中。 

而租金差到目前爲止都是長租公寓玩家唯一的營收模式。隨着接盤、併購的進行，行業正在進入寡頭之戰，而最終這些留下來的行業巨頭，能否解決這個問題？又能否探索出租金差以外的營收模式？ 

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長租公寓頻繁暴雷，誰在接盤？

長租公寓在2012年左右出現，一開始，長租公寓的誕生是爲了讓年輕人有更好的租房體驗。 

you+公寓的創始人劉洋曾表示，自己創建you+就源於自己打工漂泊中搬家30餘次，遇到黑中介籤假合同，遭遇房東拿錢跑路，在大城市中渴望尋找一個溫暖的家。 

龐大的年輕人租房羣體，讓長租公寓迅速成爲風口，you+公寓、蘑菇公寓、寓見公寓、青年匯、青客公寓等紛紛獲得資本融資，其中雷軍以1億元注資you+公寓引爆租房行業和投資行業，一度成爲關注的焦點。 

根據相關融資數據統計，2012-2019年7年之間長租公寓得融資次數超過100次，綜合融資額約2160億元，其中現金類融資260億元，住房租賃證券類產品約1900億元。

部分融資數據統計，圖源《透視長租公寓行業》

不過，行業的危險因素，也在發展中越來越明顯。

2018年8月17日，胡景暉在接受媒體採訪時表示，“以自如、蛋殼公寓爲代表的長租公寓運營商，爲了擴大規模，以高於市場正常價格得20%-40%爭搶房源，人爲抬高收房價格，而且這些長租公寓重裝修，‘N+1’出租模式加劇租房價格上漲，長租公寓企業一味滿足資本市場得胃口，現在發展嚴重跑偏了。” 

胡景暉還進一步表示，“長租公寓爆倉比P2P爆倉更危險。” 

胡景暉的“警告”很快變成了現實。 

杭州鼎家長租公寓、重慶管家婆公寓、北京昊園恆業、北京愛佳心儀等一種長租公寓接連暴雷、破產，引發了大面積的租客維權事件。 

它們資金鍊斷裂的原因極其相似： 

在資本催化下，大中小長租公寓機構全力爭搶房源，付出高額成本，導致入不敷出； 

長租公寓機構爲快速回籠資金，向租客一次性收取半年或一年的租金，而按月付或者季付的方式給房東交租，產生“長收短租”問題，收來的租金會用於擴張規模； 

爲加快資本擴張，補充流動資金，長租公寓機構聯合金融機構推出租金貸和ABS產品，以未來的租金收入爲兜底，獲取一次性房租收入，導致租房市場違規加槓桿。 

暴雷聲已經響了近兩年，即使是上市公司也難以倖免，連線Insight在《深度調查：被蛋殼“困住”的人們》和《長租公寓青客疑似“暴雷”，租戶：好怕它成爲下一個ofo》中，分析了兩家上市公司的風險和暴雷始末。 

長租公寓暴雷後，租客和房東四處維權，較好的結果是有玩家願意接盤，但是要付出填補資金窟窿的代價。 

此前，雷軍旗下順爲資本投資的寓見公寓暴雷後，經過上海市房地產經紀行業協會的“搭橋鋪路”，最終由麥家公寓接盤。

2019年7月，陷入經營危機的樂伽公寓，引入杭州喔客公寓作爲業務承接方。 

而蛋殼公寓也曾經接盤愛上租，愛上租是長三角最大的住房租賃機構，在上海、蘇州、南京管理公寓超過8萬間，在被蛋殼收購前已經傳出資金鍊斷裂的風險。 

不過，接盤暴雷機構也算棋行險招，如今蛋殼自身難保，曾經接盤過來的愛上租則變成了累贅。 

而如今，誰又來給蛋殼接盤？ 

據《財經》報道，我愛我家高管透露，過去的一個月裏，住建委分別約談了自如、我愛我家以及建行。其中，自如對接盤蛋殼的要求是政府可以適當放開住房租賃“N+1”（將房屋中面積較大的客廳、起居室改造後，作爲一間房單獨出租使用）的管制。 

而政府的接盤首選是建設銀行，建設銀行旗下長租公寓業務平臺建融家園，但因爲蛋殼的空置房源不多，這次接盤沒談攏。

蛋殼的百億窟窿，很明顯少有玩家願意接盤。建融家園此前接盤青客公寓，因爲擔心糾紛和壞帳，也只接管了空置房源。 

暴雷機構是燙手山芋，對比接盤這類機構，很明顯收購資金狀況還算良好的中小玩家，是更好的選擇。

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併購與寡頭競爭

目前長租公寓市場上主要分爲三大派系。

其一是以萬科、龍湖、旭輝爲代表的房地產開發商羣體，他們分別成立了萬科泊寓、龍湖冠寓、旭輝領寓，通過自持房產的和包租的形式經營長租公寓。 

其二是以自如、相寓、魔方等爲代表的運營商平臺，通過鏈接房東和房客，做起了二房東生意。 

其三是以如家、華住集團爲代表的酒店企業，通過酒店式場景切入長租公寓。

在市場競爭中，房企通過自持房產可以說是最具有競爭力的，不過相比於10%左右的一手房回報率，長租公寓預期回報率不足5%，房企開拓這一市場動力不足，相反由於政策規定的自持租賃住房的比例要求，房企更多的是被迫爲之。 

龍湖集團投資者關係負責人施磊曾表示，長租公寓很難做，龍湖在長租公寓投入資金不多，80%屬於輕資產，屬於包租的模式。 

酒店品牌雖然能提供比較高的服務質量，但是酒店資產有限，加上租金較高，難以規模化。 

因此，真正在跑馬圈地，收割市場的，是第二類玩家。 

回顧近兩年的長租公寓行業，併購是一大關鍵詞。

2019年1月，灣流國際與星窩創享青年公寓宣佈併購完成，灣流國際成爲星窩最大股東； 

2019年5月，國內藍領公寓安歆集團戰略併購逗號公寓，併購後，安歆集團的牀位數從6萬張增長到近10萬張，業務佈局也從9個城市增加到17個城市； 

今年11月30日，自如宣佈併購貝客。

58安居客房產研究院首席分析師張波曾在接受採訪時表示，長租公寓第一階段的“羣雄並起”已經結束，第二階段的“寡頭之爭”仍將持續。

自如已經是這個市場裏的巨頭。 

根據融資信息統計，2018年8月以來，自如在2019年6月，募集了泛大西洋資本領投，騰訊、紅杉資本跟投的5億元B輪融資，又在今年3月，獲得軟銀願景基金10億美元投資。 

雄厚的資金在推動着自如進一步收割市場，同時也進一步加劇着寡頭之戰。 

不過對於長租公寓玩家來說，擴張和跑馬圈地並不是難題，能否實現規模化盈利纔是終極難題。 

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長租公寓盈利難題是否能解？

長租公寓自誕生以來，就是一個薄利行業，局內者長期陷入虧損之中。 

財報顯示，2017-2019年,蛋殼公寓虧損額增長迅猛，從2億多元飆升至近35億元。2020年一季度，虧損達12.30億元，單季虧損創下近年新高。 

另一個上市企業青客也長期處於虧損之中，青客公寓財報顯示，2019財年青客公寓淨利潤虧損達4.98億元，而在2017財年和2018財年，分別虧損2.45億元和4.99億元，即近三年青客公寓累計虧損達12.42億元。 

連線Insight曾發文分析過長租公寓的危險和脆弱：長租公寓是少見的無法通過規模化帶來更多收入的行業，即使上調租金，但平臺拿房、營銷、獲客等成本同樣高企，一旦出租率下降，則會面臨生死存亡的危機。 

長租公寓企業優客逸家CEO劉翔此前在接受採訪時提到，出租率的紅線在80%，少於80%，企業就很危險。 

從這個角度來看，規模越大，風險性也越大。今年疫情導致的出租率下降，就是青客、蛋殼暴雷的一個導火索。 

儘管如此，入局者前進的步伐已不能停，或許在不斷提高市場規模和品牌影響力後，可以降低成本收房，而通過提供更好的服務提升房租，從而獲得更多租金差。同時，它們也還在嘗試更多的營收模式。 

這門生意，最終是像共享單車一樣沒有贏家，還是最終有玩家闖出一條生路?

答案很快就會揭曉。