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文/陳鄧新

來源： 鋅刻度（ID：znkedu）

房企開始跑馬圈地

房企正成爲長租公寓市場一支重要的力量。

2020年1月4日，多家媒體報道萬科意欲在長租公寓賽道加碼，對此，萬科董事長鬱亮接受媒體採訪時坦承：“萬科做長租公寓快5年了，虧了90個億，直到今天，我才能告訴你萬科開始不賠了，把運營管理邏輯弄明白了。”

這意味着，在蛋殼等長租公寓品牌遭遇滑鐵盧之際，房企們或將跑馬圈地。

據前瞻產業研究院數據顯示，2019年我國長租公寓市場規模已達1.73萬億元，到2025年市場規模有望突破3萬億元。

在前景遼闊的長租公寓賽道上，房企爲何之前一直處於相對落後的狀態？沒有租金貸這個天生缺陷，爲何仍難言崛起？

沒有租房貸，還有其他坑

“租房絕不是一件簡單的事，可能遇到壞房東、黑中介，甚至更糟糕的是跳入火坑。”具有三年多租房經驗的周湯如是說。

2016年大學畢業之後，周湯就在西安謀生，而租房成爲頭等大事，相當長一段時間與同學一起輾轉多處合租，碰到不少煩心事。

譬如，有一次空調壞了，房東劈頭蓋臉地教訓他們怎麼不愛惜東西，把她的空調弄壞了，後來空調售後維修師傅表示，空調長久不用壓縮機出了故障導致開不了機，“翻起臉來根本不講道理，既不認籤的合同，也不考慮商量着來。”

不堪忍受之後，周湯將目光投向了長租公寓。

彼時，周湯與同事看上了某互聯網長租公寓經營的一套房子，押一付一，一年一簽，但租金可以月付，簽訂合約之時，對方拿出一堆文件要求籤字。

“所謂的月付就是‘租金貸’，銀行給公寓提前支付一年租金，我們每個月還銀行的錢。”周湯在一份文件中發現了端倪，“當時說行業都這樣，又不影響徵信，怕什麼。”

周湯在網上搜索一番，發現自如等長租公寓頭部企業的確都有這個訴求，最終簽了合同，所幸一年之後互聯網長租公寓暴雷潮苗頭初現，合同到期之後周湯與同事未再續約。

周湯告訴鋅刻度，如今他們已搬入一家萬科旗下的長租公寓泊寓，完全沒有“租金貸”的訴求：“誰說這是潛規則來着？”

一個問題解決了，另外一個問題又浮現了。

對周湯而言，房企長租公寓難以忍受的是電價按照商用電計費，不同地方價格不一，多在1.2~1.6元/度，而之前的互聯網長租公寓是按民用電計算，即每月家庭用電210度及以下電價爲0.5469元/度，210 - 400度爲0.5969元/度，400度以上爲0.8469元，這麼來看商用電是民用電貴二三倍，生活成本有較爲明顯的抬升。

“再想省，一個月水電費上400元，也So easy。”周湯戲虐道。

有的房企長租公寓空調還需單獨計費

此外，有多名網友公開表示，泊寓也存在其他問題。

譬如，隔音比較差成爲網友的共識，堪稱聲聲入耳，隔壁說話都聽得一清二楚，有網友吐槽：“有的年輕人晚上放音樂，躺在牀上聽到環繞音響，晚上都睡不着”；某些店是沒有電梯的，網友抱怨外賣要在樓下去拿，不能送上樓，很不開心；管理員服務響應慢，能不動就不動，能不管就不管，修個東西要數個工作日；公共廚房有人不講究，鍋碗瓢盆滿地亂扔……

房企爲何之前跑不過“蛋殼們”？

事實上，房企的打法與其他選手的區別不僅於此。

重資產與輕資產的不同。

萬科旗下的泊寓、龍湖地產旗下的冠寓等青睞重資產模式，土地與物業以自持爲主，在此基礎上開發利用，因此多采用集中式運營。

而鏈家旗下的自如、蛋殼等青睞輕資產模式，不自持土地，房源幾乎都爲外購而來，當然這其中也有細微的差別：以自如爲代表的品牌，更爲側重獲取整棟、部分區域物業的長期使用權，運營兼具集中式與分散式，而以蛋殼爲代表的品牌，幾乎不自持物業，以分散式運營爲主。

重資產模式投入成本較高，令其租金價格也水漲船高，如此一來覆蓋人羣相對受限，發展規模遠不如輕資產模式來得快，譬如蛋殼手握超40萬套房源，而萬科旗下的泊寓僅有超13萬房源，雙方差距明顯。

資產證券化與“租金貸”的不同。

自如、蛋殼等主要通過“租金貸”上槓杆跑馬圈地，而房企則主要通過資產證券化融資，所謂資產證券化即以項目所擁有的資產爲基礎，以項目資產可以帶來的預期收益爲保證，通過在資本市場發行債券來募集資金的一種融資方式。

通俗易懂地說，資產證券化相當於發行一種特殊的債券，房企藉此降低重資產模式的帶來資金流壓力，從而分散投入的風險。

據克而瑞數據顯示，2018年我國長租公寓資產證券化發行規模爲107.21億元，2019年發行規模爲52.08億元，呈現發現規模下降、資金向頭部房企集中的趨勢。

一名私募人士告訴鋅刻度：“資產證券化好比補品，起到強身健體的作用，‘租金貸’好比興奮劑，短期亢奮長期失落，現在‘租金貸’模式已被證僞，資產證券化或一舉成爲賽道重要的融資渠道，由於採取重資產模式，房企反而在資產證券化上佔據先天優勢。”

賺租金差與純收租金的不同。

自如、蛋殼等主要靠賺取租金差價，而房企則以純收租金爲主，這個不同在營業收入上有明顯的體現：2020年上半年，長租公寓行業第一的自如營業收入爲6200萬元，而萬科長租公寓業務的營業收入爲10.5億元。

萬科長租公寓業務在總營收中佔比低

除了租金之外，房企還通過增值服務挖掘消費潛能，譬如萬科旗下的泊寓一些房間是沒有洗衣機的，只能去公共洗衣機花錢洗衣。

這麼來看，房企的長租公寓與其他長租公寓堪稱兩個物種。

殺出重圍走向何處？

儘管看好長租公寓的房企不少，然而真正捨得下血本的卻不多。

據中研網數據顯示，截至2019年，TOP30房企中逾6成公司涉足長租公寓，其中萬科旗下的泊寓和龍湖旗下的冠寓新增規模佔TOP10房企長租公寓新增規模比例近6成。

簡而言之，萬科與龍湖走在行業的前列。

公開資料顯示，泊寓累計進入33個城市，開業房間數超13萬，在租客戶超15萬人，整體出租率94%，續租率55%，累計服務40萬客戶，上半年營收10.5億元；冠寓開業房間數約7.9萬間，整體毛利率在32%~35%，出租率達到88.6%。

此背景下，房企要在賽道上更進一步，仍有兩大挑戰無法忽視。

一方面，長期盈利模式仍不明朗。長租公寓土地成本高、回報週期長，虧損成爲行業的代名詞，這在一定程度上加重了房企的現金流負擔，而在持續虧損狀態之下，有的房企將其剝離獨立經營以避免影響主業，

因此，在長期盈利點仍在摸索的背景下，主流房企雖看好長租公寓的前景熱情參賽，但敢於投入重兵的卻寥寥無幾。

一名業內人士告訴鋅刻度：“一個解決思路是利用集體土地建設長租公寓，企業僅僅獲取土地的經營權和使用權，從而無需繳納鉅額的土地出讓金；另外一個解決思路是爲賣房引流，長租公寓的租金在一定年限內100%抵購房款或車位款，從而轉嫁經營成本。”

另外一方面，短時間無法成爲核心業務。房企投資的長租公寓雖然增長較快，但與主業相比就是小巫見大巫了，那可是一個17萬億元的市場，這意味着房企的重心難以在短時間內遷徙，進而就無法獲得更多資源的傾向。

“當前房地產開發仍是房企主業，且長租公寓多處虧損狀態，因此規模較小。”中原地產上海首席分析師盧文曦稱。

譬如2020年上半年，萬科長租公寓業務營業收入爲10.5億元，而總營業收入約1463.5億元，佔比不足0.72%。

對此，鬱亮近日也表態：“未來5~10年，萬科收入的大頭來自地產開發，這一點不會改變。”

萬科董事長鬱亮

從這個角度來看，長租公寓市場野蠻生長或告一段落，曾經在賽道落後的房企在合規時代或加快追趕的步伐。

至於，行業如何從虧損走向盈利，仍要繼續尋找答案。