2020年的最後一天，也是全年最冷的一天，伴隨寒風凜冽而來的，是新一輪的調控政策，這次新政是從金融機構入手，把銀行歸成五大類，由高到低給出了不同的房地產貸款餘額的比例上限。

調控的實質

這一次的政策的出臺，可以看成是對十四五戰略規劃和中央經濟工作會議精神的具體貫徹，是繼因城施策、因企施策後的因行施策，從而完成了調控政策的閉環，而且是核心的底層邏輯的閉環。

房地產作爲一個準金融行業，融資的順暢性和體量，與行業發展息息相關。

去年中央從行業融資總量開始控制，已經取得不小的效果，之後又推出了三道紅線，加上這次五檔分類，完成了在資金供需兩端的控制，是釜底抽薪之舉。

這一次地產調控的操盤者，是深入瞭解行業運行規則和邏輯的高手，調控的方式有三大變化：

1.從宏觀調控變成了微觀調控，因城施策、因企施策、因行施策，都對具體的城市、企業和金融機構提出明確的要求，同時從供給側和需求側進行調控，不是一人生病全家喫藥，而是分類分項，對症下藥。

2.從事後調控變成了事前調控，以往的調控都是一腳油門一腳剎車，導致行業的上下大波動。本輪調控以穩房價、穩地價和穩預期爲核心，採取的點剎，用按龍頭、按苗頭、按念頭的方式進行，按龍頭是指按住龍頭城市的房價領漲；按苗頭是在地價的先行上漲時快速出手；按念頭是堅決打消對房價上漲的預期，從而防微杜漸，效果顯著。

3.從規模調控變成了質量調控，核心還是在支持行業健康發展，是穩槓桿，而不是去槓桿，哪怕不達標的企業和金融機構，也有好幾年的時間去調整。總量雖然沒有壓縮，但未來資源的分配會往質量好的企業傾斜，好孩子喫糖、壞孩子喫藥，但即便喫藥也是爲了他們的健康成長。

最冷的幸福

很多地產從業人士感到壓力與迷茫，認爲行業進入消退的拐點，擔心熬不過嚴寒的長冬。但其實房地產行業還是很幸福的，哪怕冷一點，也是最冷的幸福。

幸福在哲學而言，通常來自於比較，地產比前兩年的日子難過了一點，但是如果拉長維度去看過去、當下和未來，你可能得出不同的結論。

1.對比過去是幸福的：

如果把目光回看長一點，90年代時，地產企業還要配額才能成立，買房全靠現金沒有按揭，企業也無法融資貸款；在2000年，平均房價還不到現在的十分之一，行業全年的總銷售額只有4千多億，最大的企業也不過幾十億規模。

再看如今十六萬億的市場總量、自由進出公平競爭的行業環境、豐富多樣的融資渠道、龐大的企業規模，那簡直是20年前感覺天堂的樣子，我們有什麼理由因爲一點困難而不幸福呢？

2.對比當下是幸福的：

如果把目光橫向放寬一點，看看別的國家，看看別的行業，上海一個城市一年的開發量都超過整個歐洲，川普的公司放國內連百強都排不上，2020年疫情衝擊下全球各行業都在衰退的時候，中國地產銷售還保持了穩步上漲，是國民經濟中的中流砥柱，我們有什麼理由不幸福呢？

3.對比未來是幸福的：

如果把目光往未來看遠一點，就會看到冬天終將過去。目前所有的政策都是保障行業有序平穩發展，畢竟，資本不能無序擴張，房價也不能無序上漲。調控減少了行業發展的不確定性，而經濟學意義上的不確定性，就是風險，在VUCA時代，有個平穩的行業外部環境和預期，不是挺幸福的嗎？

總體而言，地產被調控，一是說明行業仍然很重要，衣食住行也只有地產行業能年年出現在政府工作報告裏，是名副其實的支柱行業；二是說明行業的日子仍然很好過，否則政府就不會調控你；三是說明行業做得還不夠好，政府通過調控來讓行業和企業更健康。

行業未來的三個預測

1.馬太效應加劇：

未來行業總量不會增長，但存量會分化，城市分化、金融機構分化、企業分化，但企業的分化會強過城市、城市的分化強過金融機構。企業的馬太效應最強，是因爲高負債企業往往是與小金融機構合作，受到疊加衝擊影響，類似戴維斯雙殺，爆雷的概率變大。

2.行業賽道細化：

行業從粗放式增長會邁入精細化時代，也會形成很多細分領域，除住宅之外，未來可能還有七大賽道：長租公寓、商業、辦公、物流、養老、產業、文旅開發。每個領域都會有各自的第一梯隊做大做強，形成賽道護城河。

3.房價平穩上漲：

長週期下，行業的總量會平穩小幅回落，但是價格水平會平穩小幅上漲，特別是全國平均水平，各城市會因城市週期不同，有可能個體波動會大一些。

政策未來的三個預期

1.長租公寓REITS可能會推出：

前一段時間的長租公寓管理公司陸續暴雷，導致今年政府經濟工作報告中，關於地產的一半以上內容都在講長租公寓的政策。

很多朋友也在關心旭輝領寓的情況，但是這其實是兩種不同的模式。

倒閉的企業都是輕資產的二房東公司，其邏輯是高進低出通過燒錢擴大規模，然後到投資人那圈更多的錢，但是這種規模擴張是不可持續的，他們想套互聯網的規模邏輯，但不同的是二房東的邊際成本是越來越高，而互聯網是越來越低。

長租公寓是要保障買不起房的人能租得起一個體面的房子，所以真正的長租公寓未來是像領寓這樣集中式的房東模式，再配上完善的服務，甚至是整個社區的規劃。

要租金保持合理低位，就應該降低一切環節的成本，而其中資金成本和稅收是最大的兩頭，REITS能解決這兩個問題。

國內已經開放第一批REITS，但長租公寓並不在裏面，估計第二批應該會趕上。

此外，未來在限制租金上漲和租客保護機制方面，也可能很快出臺新政策，但租售同權的落地政策短期可能難以實現，因爲城市的資源配置短期難以支撐，特別是教育和醫療。

2.對開發商的資金監管會加強：

前段時間出現了幾起開發商爆雷事件，隨着企業三道紅線和銀行五檔分類的施行，可能有更多的開發商會出現現金流斷鏈的問題，政府出於維穩需求，可能在銷售回款的使用上會出臺更嚴格的管理規定，以減少或有風險。

這帶來的是行業資金使用效率的進一步降低，但是更嚴格的現房銷售政策短期內不太會出臺。三道紅線的要求，今年也會從試點推廣覆蓋到所有上規模開發商。

3.高端房的限價限購有可能會放開：

在限價房支持城市中產的購房者，長租公寓支持工薪租房者，政府保障房支持低收入者後，高端房的限購限售有了打開的可能性。

特別是要拉動內需的時候，把市場總額中10%左右的部分放開，不計入均價統計，讓市場根據品質自由定價，既能滿足市場的真實改善需求，又不會影響住房需求。

未來，保障的歸保障，扶持的歸扶持，市場的歸市場。

企業未來的三個迴歸

環境在變，如同德魯克所說，環境變化並不可怕，可怕的是在用過去的思維去應對變化。行業仍然是一片大海，仍然大有可爲，關鍵在於自身如何爲之。

任何企業進到地產行業都能賺錢的時候，是不正常的，意味着這個行業就沒有護城河和核心價值，必然會變成紅海，只有紅海退去纔有藍海的到來。

1.迴歸本質：

不要考慮外部的變化，大家面臨到的都是一樣的，如同高考不用去想題目有多難，自己讀好書最重要。要反求諸己，向內看，迴歸企業如何更好地爲客戶創造價值，提供更具性價比的產品和服務的價值包。把聚焦放在客戶身上，努力做好自己分內之事，就是安身立命的根本。

2. 迴歸能力：

當土地紅利、資本紅利和財務槓桿都消耗殆盡的時候，未來只剩下憑藉企業自身的經營能力去殺出重圍，穿越週期。以客戶爲導向的精準投資能力、產品打造能力、快速銷售能力、成本控制能力、和持續創新能力，都是重點，如果有兩種以上能處於行業領先，就足以構造企業護城河了。

3.迴歸質量：

長週期下，企業的發展將更注重質量而非規模。有質量的發展，是指有現金流和利潤的可持續增長，優秀的企業一定要保持超越行業平均水平的增長，因爲逆水行舟不進則退。

不是一有困難就要轉型，要視自身情況而定，有時需要的可能是堅持，堅持長期主義，堅持日日揮刀五百次，在實在堅持不下去的時候再咬牙五分鐘，可能就能在高手博弈中獲半目之勝，那就是生存與發展的機會。

結語：

不論未來如何，吾輩只需奮力向前，尋最佳方案、盡最大努力、持最樂觀積極之心態，剩下的就交給命運，而命運，從來未曾辜負過奮鬥者。

來源：旭輝集團（cifi-group）已獲得授權，向原作者表示感謝。

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