在房價高昂的社會背景下，不少人爲了省錢會選擇購買自建房，此類自建房通常是由購房人集體出資建造，然後約定每人享有一層的或是一定面積的權益，也可能是由一人出資建造，然後購房人向建房人購買。此類自建房通常只有一本房屋所有權證，並且只能登記於建房人一人名下，還有一部分則是屬於無法辦證的小產權房。由於購房人已經支付相應對價購買了相應層數或面積，因此購房人實際是自建房的共有權人，但《物權法》規定了物權公示制度，因此房屋的產權登記人對外會享有更多的權利，例如將房屋用於抵押貸款。那麼當產權登記人因個人債務致使自建房被法院執行時，購房人能否以實際共有權對抗執行？

一、對於無證房產，未經共有權人同意擅自將房屋抵償債務，共有權人有權排除強制執行

張家界市中級人民法院（2019）湘08民終720號民事判決：本院認爲，本案所涉桑植縣澧源鎮朱家臺居委會許家臺組七層自建房，系集體土地的舊房翻建而成。根據本案查明的事實，該房屋是向佐鳳、李東方從谷臣金處購買的舊房，由王月明修建而成，雙方約定由王月明出資翻建七層半房屋，建成後三、四、六層歸向佐鳳所有，一、二、五、七、八層歸王月明所有。

該房屋雖爲無證房產，但從本案客觀事實可以認定王月明對本案訴爭房屋的第五層享有財產權。向佐鳳在沒有王月明明確放棄財產權的情況下，將本案訴爭房屋的第五層抵償給向英臺、鍾水生，侵犯了王月明的財產權。王月明就本案訴爭房屋的第五層有排除強制執行的民事權益，應停止對本案所涉標的物（桑植縣澧源鎮朱家臺居委會許家臺組七層自建房的第五層房屋）的執行。

二、自建房是由農村宅基地所蓋，而購房人不屬於該宅基地所在集體所在成員，其對房屋所擁有的權利不能排除強制執行

鄭州市中級人民法院（2019）豫01民終3654號民事判決：案外人提起執行異議之訴，應當就其對執行標的享有足以排除強制執行的民事權益承擔舉證責任。本案中，涉案房屋所涉及的土地性質是宅基地，宅基地屬於農民集體所有，非集體組織成員不享有該集體組織宅基使用權。陳夢普不是該宅基地所在的集體組織內成員，無權受讓或購買該宅基地上的房屋，其購房行爲不符合法律規定，其請求確認買賣房屋合同有效、案涉房產歸其所有、不得執行沒有法律依據，故其對涉案房屋所擁有的權利不能排除申請執行人對該房屋的執行，一審法院認定事實清楚，適用法律正確，處理並無不當。

三、即便已有生效判決確定房屋層數歸其他購房人所有，但債權人系善意取得抵押的，共有權人仍然無權對抗抵押權，排除強制執行

桂林市中級人民法院（2019）桂03民終1830號民事判決：上訴人主張興安縣人民法院於2011年5月12日作出的（2011）興民初字第175號民事判決確定涉訴房屋第一層的三分之一、第五層、第六層歸上訴人所有，上訴人已經將該判決書送達興安縣房管所和土地局，楊德玉、徐代龍無權將屬於上訴人的部分房產抵押，興安農村合作銀行也沒有盡審查義務，故涉訴房屋第一層的三分之一、第五層、第六層的抵押無效。

本院認爲，首先，不動產的權屬以權屬證明上登記爲準，涉訴房產的房產證載明的所有權人是楊德玉、徐代龍，土地證載明的使用權人是徐代龍，本案中，無證據證實興安農村合作銀行明知涉訴房產的所有權人不止徐代龍、楊德玉，上訴人也未提供證據證實其將興安縣人民法院作出的（2011）興民初字第175號民事判決交給房管所和土地局備案，興安農村合夥銀行與楊德玉、徐代龍到相關部門辦理了抵押登記，其已經盡到合理的注意義務，不存在過錯；其次，興安農村合作銀行依照約定發放了100萬元貸款，興安農村合作銀行支付了合理對價；綜上，雖然在本案抵押發生前生效判決已經確認楊秀玉對涉訴房產第一層的三分之一、第五層、第六層享有所有權，楊德玉、徐代龍無權處分屬於楊秀玉的部分房產，但依據《中華人民共和國物權法》第一百零六條的規定，興安農村合作銀行作爲善意人依法取得坐落於興安縣的房地產[房屋所有權證號：興房權證字第××號、土地使用證號：興（鎮）國用（2004）第040024號]的抵押權，楊秀玉的主張沒有法律依據，本院不予支持。

四、符合《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第二十八條規定的購房人，可依據房屋的期待物權對抗擔保物權

重慶市高級人民法院渝民再294號民事判決：關於董平忠享有的民事權益是否足以排除強制執行的問題。案涉《合夥建房協議書》簽訂後，相關抵押權設立以及人民法院查封案涉房屋前，董平忠已經支付完全部購房款，並接房使用至今，前述事實，曾慶友亦未提出異議；案涉房屋雖未辦理過戶手續，但並非董平忠一方原因所致。根據《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第二十八條的規定，董平忠對本案訴爭的房屋的期待物權優先於楊小冬的擔保物權，該權利足以排除執行，故對楊小冬的一審訴訟請求應不予支持。

根據上述案例可以看出，購買此類自建房仍然屬於屬於風險較大的行爲。無論是合作建房協議或是購房協議在性質上均屬於合同，而按照《物權法》相關規定，合同只是物權變動的原因行爲，不動產物權的變動只能在登記時生效，依法成立生效的合同並不能必然發生物權變動的結果。對於一般債權，實際共有權人可能能夠對抗執行，而對於屬於物權的抵押權，實際共有權人則無權對抗善意抵押權人的執行。

但基於生產利益至上的考慮，《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第二十八條中規定“金錢債權執行中,買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法佔有該不動產；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩餘價款按照人民法院的要求交付執行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。”因此在符合上述四種條件的情況下，購房人可以物權期待權對抗抵押權。但最高院在《全國法院民商事審判工作會議紀要理解與適用》一書中認爲基於物權優先於債權的一般原則，突破原則僅是例外，而購房人的物權期待權來源於《最高人民法院關於建設工程價款有效受償權問題的批覆》，因此物權期待權應當限於一手房買賣，二手房並無適用餘地。而上述案件只是個例，具體到其他案件中，法院能否支持購買自建房的購房人以物權期待權對抗擔保物權仍然有待商榷。

蔡思斌

2020年12月30日

菜驢雜錄：

沒有一個冬天不可逾越，

沒有一個春天不會來臨。

蔡思斌，執業逾二十年，上海錦天城（福州）律師事務所合夥人

排版：林俊鋒