（經濟觀察）“史上最嚴”長租房政策出臺 能否顛覆行業格局？

　　中新社北京2月2日電 （記者 龐無忌）接連“爆雷”之後，長租公寓行業迎來“最嚴監管”，這一次出手的是北京。

　　2日，北京市住房和城鄉建設委員會等五部門發佈《關於規範本市住房租賃企業經營活動的通知》。針對市場關切的“資金池”“長收短付”“租金貸”等問題均作出規定。

　　北京此番新政指出，住房租賃企業向承租人預收的租金數額原則上不得超過3個月租金，收、付租金的週期應當匹配。租賃企業收取的押金應當通過北京房地產中介行業協會建立的專用賬戶託管，收取的押金數額不得超過1個月租金。此外，承租人向金融機構申請的“租金貸”資金不能被撥付給住房租賃企業等。

　　中原地產首席分析師張大偉指出，沒有資金池，沒有租期錯配將大大降低長租公寓“爆雷”的可能性，如果政策嚴格執行，長租公寓行業或將出現顛覆性變化。

　　近年來，中國長租公寓行業經歷了“過山車式”的發展。2014年以來，政策和資本的雙輪驅動將這一行業迅速推至風口。一時間，長租公寓企業如雨後春筍般大量湧現，輪番融資、扎堆上市，但與此同時，對於這個尚且年輕的行業來說，“成長的煩惱”一直如影隨影。

　　2019年以來，多個長租公寓品牌接連傳出資金鍊斷裂、公司跑路的消息。特別是去年年末長租公寓頭部企業蛋殼公寓深陷資金鍊危機，讓數以萬計的房東、租客乃至金融機構都蒙受了不小的損失。

　　業內專家認爲，被資本“綁架”快速擴張，盈利模式存在缺陷，以及政府監管跟不上等是長租公寓麻煩纏身的主要原因。張大偉表示，在北京、上海等城市，長租公寓類的企業的市場份額已經超過20%，在此背景下，租賃市場特別是長租公寓市場亟需加大監管力度。

　　專家認爲，北京此番出臺的長租公寓政策有望爲行業建起一道“防火牆”。諸葛找房數據研究中心分析師王小嬙說，過去長租公寓機構利用“租金貸”的形式預收租戶一年的租金，再利用預收租金進行擴張及裝修，而此次通知內容明令禁止了這種做法。

　　張大偉指出，此番北京市規定，扮演“二房東”角色的長租公寓企業預收租金不得超過3月，這就意味着租賃企業基本失去了挪用資金池的可能性。

　　貝殼研究院高級分析師黃卉也表示，北京此番政策落地後，通過“高收低出”“長收短付”以及“租金貸”等違規模式擴張的企業將逐步出局，這種方式能有效降低企業資金鍊風險，保障租客的權益，特別是經營風險較大的中小企業，將逐步被淘汰，行業經營環境得到優化。

　　此外，該政策明確住房租賃企業向承租人收取的押金需要通過北京房地產中介行業協會建立專用賬戶託管，並在合同終止後通知退還。黃卉說，當租賃機構出現經營風險時，押金監管制度可以有效保護租客資金安全，避免租客承受損失。

　　在實際租賃活動中，當租客權益受損時，通過訴訟的方式往往費時費力，時間週期長，如只能以訴訟方式解決問題，則租客權益往往保障不足。黃卉認爲，此番北京市提出建立糾紛調解機制，一方面能提高租賃雙邊糾紛解決的效率，另一方面能夠更靈活的處理糾紛調解方式，有利於緩解租客雙邊關係。

　　除北京外，去年年末，深圳、西安、重慶等多地陸續出臺規範長租公寓行業的相關政策，針對於企業的“長週期預收租金”的監管正在日益加強。分析認爲，此後，其它一二線城市也有可能跟進相關政策。