作者：我是北哥

來源：樓市指北

本週樓市有一條“勁爆”消息：

據北京日報報道，針對近期一些自媒體和網絡大V的“唱漲”言論，2月3日下午，市住建委、市網信辦、北京銀保監局三部門聯合召開約談會，對北京**豆、**北京、北京*房子、水**口、**選房等5家自媒體進行集中約談。

其實對普通人來說，這算不上什麼“勁爆”消息，只不過朋友們第一時間轉發給我，嚇得我也趕緊自查了一下之前發佈的文章。

還好，北哥從不造謠，也不支持炒房，更不會製造恐慌。至於調控政策走向或趨勢，北哥確實有過一些分析，但也是非常理性客觀的。

關於北京房價近期走勢，以及房地產市場走向及個人買房方面的建議，北哥今天也再做一個簡單的重申。

一 北京房價漲了嗎？

從數據上看，北京二手房市場在2020年末確實出現了明顯的翹尾現象，第四季度的二手住宅月成交量三月連漲，網籤數據分別是14330套、17268套、20944套。今年1月，二手住宅成交雖然有所回落，但單月網籤數量依然高達17513套。之前我們就說過，北京單月二手房網籤超過17000，就說明市場熱度很高。

所以，從市場整體情況來看，最近這幾個月，熱度是非常高的。

那麼大家更爲關心的價格方面呢？ 這個沒有統一的數據，但是從北哥多方調研的情況來看，近期北京樓市學區房價格上漲明顯，普通住房漲幅不大。

北哥有好幾個朋友最近都在看學區房，其中有兩位是剛剛簽了合同，據他們透露西城和海淀的學區房，特別是海淀的優質學區房，最近幾個月的漲幅還是比較大的。以我朋友入手的中關村某小區來看，一套價格七八百萬的房子，最近半年價格上漲超過一百萬，特別是年底和最近，漲幅尤爲明顯。大體來看，北京的優質學區房最近半年多的漲幅大致在10%-20%之間，當然極個別的房子可能會超過這個數，因爲優質的學區房供應量實在太少了，出一套賣一套。

二 樓市未來何去何從？

作爲一名房地產自媒體人，過去多年北哥一直在關注中國房地產市場的走勢，從2014年底2015年初預言樓市即將開始下一輪行情並號召大家買房，到2017年初精準預測一線城市樓市將進入調整期，這些判斷基本都經受住了時間的考驗。

進入2020年之後，北哥一再強調，中國房地產市場全面高速增長的時代已經基本結束，未來5-10年，房地產市場將進入相對低速和穩定的發展階段。但是低速並不代表房價會大幅回落，相反我在2020年初疫情剛爆發的時候就預言，房地產市場不會由於短期疫情衝擊而崩盤，相反房地產依然會成爲引領中國經濟走出低谷的重要力量，這一結論目前來看已經得到了充分的驗證。

展望未來幾年，中國房地產市場未來的分化將越來越嚴重，但“穩定”依然會是最大的主基調。穩定意味着兩個方面，既不能大漲，也不能大跌。對於冷門區域，支撐房價的動力（人口和資金）越來越弱，我們要防範房價大跌的風險；對於熱門城市，人口和資金依然會進一步聚集，由於嚴格調控積壓的需求終將要釋放，所以要防止房價大漲的風險。這也是我們看到近期多個熱門區域樓市出現升溫，調控政策層出不窮的主要原因。

樓市未來，何去何從？北哥的答案是：整體基本穩定，區域分化加劇。

三 個人買房如何決策？

熟悉北哥的朋友應該瞭解，北哥其實是非常反對投機炒房的，這一點跟國家“房住不炒”的原則是非常一致的。同時我也不太希望看到房價出現暴漲，因爲一旦暴漲，必有調控。

對於個人買房，北哥認爲首先要看需求——無需求，不買房。

需求又分爲多種。

如果你現在沒房，屬於剛需首套，我建議你儘量早買。早買早享受，有房和沒房，差距還是挺大的。對於中國人來說，房子從來都不光是一個容身之所，它還包含了很多其他的意義，比如最大的意義是——家！

如果已經有了一套房子，想要改善，我的個人意見是在能力允許的情況下隨時都可以。不論是先賣後買，還是先買後賣，對擇時的要求都沒那麼高。很多人總想着自己賣在最高點，然後買在最低點，咋想那麼美呢？

如果你已經有超過2套房子，又沒有太實際的用途，純粹從投資角度出發，北哥不建議你買房。從投資回報的角度來看，現在炒房並不是一個很好的選擇，因爲有很多比炒房更好的投資渠道，比如我們說過，過去兩年股票型基金的年平均收益都在40%以上——在大部分地區炒房，都達不到這個收益。

那爲什麼還有這麼多人願意投資房產呢？因爲無論哪個時代，優質的房產都是核心資產。對於老百姓來說，有多餘的錢想買房，是再正常不過的想法。

全世界印了這麼多錢，想堵住不流入房地產市場，太難了！