成都和泓麓江府土地用途“生變” 疑雲商服用地做成“空中別墅”

原標題：商服用地做成“空中別墅”，成都和泓麓江府土地用途“生變”疑雲 | 區域樓市調查

華夏時報（www.chinatimes.net.cn）記者李未來成都報道

從北京驅車3000多公里專程到成都收房的陳欣（化名）沒有想到，他的房子和兩年前籤合同時開發商的描述大相徑庭。

“7000元/平米的裝修標準居然是這個樣子，牆面脫皮，馬桶沒蓋……”每提到這些，陳欣都很受委屈。

《華夏時報》記者瞭解到，該項目名爲和泓麓江府，是北京房企和泓置地集團有限公司（下稱“和泓集團”）在成都天府新區麓湖板塊開發的“別墅”項目。但公開信息顯示，該項目地塊使用權爲40年，性質爲商服用地。

陳欣向《華夏時報》記者反映，該項目曾宣傳爲“空中別墅”，多爲複式戶型，購房時雖知道是40年產權商業房，但看到樣板間全是住宅的設計樣式，而且能通天然氣，享受民水、民電，所以就買了打算作爲居住使用。

對此，《華夏時報》記者採訪了天府新區成都管委會自然資源和規劃建設局，其房管處一名負責人表示，和泓麓江府的規劃報備和驗收都是按照商業項目來的，沒有變更規劃，至於後來改成了什麼用途，是開發商和業主自己商定的，與規劃無關，如果開發商將其宣傳爲居住用途，屬於虛假宣傳，應該向市場監管局反映。

而成都市天府新區市場監管局給陳欣的答覆是，該項目並沒有虛假宣傳。

裝修標準高達7000元/平米

一次偶然的機會，家住北京的陳欣瞭解到了和泓麓江府項目，銷售向他介紹，該項目位於成都天府新區核心區域，有複式戶型，是“空中別墅”，未來升值潛力巨大。

2018年陳欣到成都考察了該項目，參觀了樣板間，於是以386萬元的全款價格買下了第2層一套複式樓。當時簽訂了兩個合同，除了購房合同，還有一個裝修合同，毛坯價格大概是1.7萬元/平米，裝修價格是7000元/平米，裝修合同是在泓麓江府售樓處跟第三方籤的。

蹊蹺的是，簽完合同不久後，當時接待陳欣的銷售人員就把他微信拉黑，後來發現已經離職。和泓麓江府銷售負責人告訴《華夏時報》記者，“我找尋到那名銷售求證的時候，據她反饋，是客戶主動把她給拉黑了。”

更讓陳欣生氣的是，7000元/平米的裝修居然“漏洞百出”，記者看到，有一個衛生間馬桶蓋缺失，寬帶線箱沒有封閉，線頭裸露在外，牆角似被水浸泡，脫皮嚴重。

對此，上述銷售負責人稱，“裝修有一些瑕疵是需要我們去調整的，但我們的裝修整體絕對沒有大毛病，他（業主）籤的那個裝修委託改造協議裏並沒有約定裝修成本，任何一家公司在裝修的過程中涉及的不僅僅是（材料）成本，還有設計、溝通、施工細節等方面的成本。”

對於是否涉嫌虛假宣傳，《華夏時報》記者向上述項目銷售負責人進行了求證，他表示，“我們這個項目取的名字就叫麓江府，看的就是麓湖和錦江，但並不是說每一套都能看到，價格也不一樣，看麓湖的房子我們當時都是接近500萬在賣，銷售人員不可能會告訴業主這個房子一定能看到麓湖，因爲連朝向都不一樣，他那套房子就算到30樓都看不到（麓湖）。”

商業項目宣稱爲別墅

記者瞭解到，和泓麓江府的開發主體是成都和華偉業置業有限公司（下稱“和華偉業”），和華偉業是和泓集團的全資子公司，後者總部位於北京。

和泓集團在官網上把和泓麓江府作爲代表項目進行展示，其描述道，“項目位於天府新區高端居住區的核心位置，是由和泓集團斥巨資在天府新區打造的一個高端低密生態居住小區。”

“項目基本信息”板塊顯示，和泓麓江府物業類別是高層洋房、別墅，戶型面積爲160平米、193平米。

根據成都本地媒體信息，和泓麓江府一共3棟樓，物業類型爲寫字樓，產權年限爲40年，2018年2月14日拿到1號樓預售證，均價2.5萬元-2.8萬元/平米，交房時間是2020年10月。

陳欣告訴記者，“當時看了和泓麓江府的樣板間，廚房、衛生間、臥室等各個功能區都明確地表明是住宅功能，而且能通天然氣，還可以享受民水民電。宣傳資料稱之爲‘空中別墅’。”

而早在2017年成都就已經出臺《關於進一步加強商業、辦公類建設項目管理的通知》，其中明確提到，“商業、辦公類建設項目應當嚴格按照規劃用地性質及規劃許可開發、銷售、使用，嚴禁擅自改變爲居住用途”“商業、辦公類建設項目……，不得采用住宅套套型式佈局與功能設計”“商業、辦公類建設項目的辦公用房，不得接入天然氣。商業、辦公類建設項目的水電氣，應按照商用標準收費，禁止按照非商用標準收費”“對商業、辦公類建設項目，開發企業和中介結構不得以任何方式違規宣傳房屋可以用於居住”“開發企業、設計單位、中介機構等違反本通知規定的，依法予以查處，並納入我市企業信用信息系統”。

“虛假宣傳”or“商改住”？

記者在和泓麓江府現場看到，該項目整體爲新中式風格，小區大門和業主入戶門設計與住宅小區無異，房屋內通有天然氣管道，且有地暖，具備客廳、廚房、衛生間、主次臥等全部居住功能。經瞭解，大多業主將其作爲住宅使用。

《華夏時報》記者採訪了天府新區成都管委會自然資源和規劃建設局，其房管處一名負責人表示，“這個不叫違反規劃，可能只是宣傳上的問題，（和泓麓江府）本身就是商業，不是住宅。什麼叫違反規劃？他沒有變更土地性質，他們賣的是清水房，不是精裝房，裝修是你們自己籤的協議，那是需要你們個人承擔的，而且是和第三方簽訂的合同，不是和開發企業簽訂的。”

他還表示，商業房是不需要樣板間的，對於業主提供的和泓麓江府樣板間拆除之前拍攝的視頻，他認爲需要覈實、認定這個樣板間是否真的存在過。

和泓麓江府銷售負責人表示，裝修是業主和第三方的行爲，和公司沒有關係，但對於裝修問題會進行整改。他否認和泓麓江府存在“商改住”的現象，稱所有的報規都是根據商業性質來的，沒有將項目宣傳爲住宅。

陳欣認爲，該項目雖然在合同和報規方面都是商業性質，但實際上已經作爲住宅來使用了，這違反了成都市《關於進一步加強商業、辦公類建設項目管理的通知》的有關規定，屬於擅自變更規劃，而根據購房合同，這種情形應該退還全部房款，並按照銀行利率支付違約金。

京潤律師事務所律師張志同在接受《華夏時報》記者採訪時表示，“從項目開發上來說，土地用途決定了不動產房屋將來的性質，如果是40年產權的商服用地，那隻能用於商業性開發，不能用於居住。開發商擅自進行‘商改住’是違反了相關的法律規定，如果都這樣做的話，那麼土地的用途管理就沒辦法實現了，對於土地用途的管制就成爲一句空話了。如果開發商在沒有申請變更土地性質的情況下擅自改變土地用途，那麼國土和規劃部門都有權且有義務進行查處。”

對此，巜中國房地產市場年鑑》編委會負責人表示，“這個項目雖然是商業立項，但開發商在銷售廣告宣傳上爲吸引客戶購買，宣傳成洋房別墅。根據成都市規局、房地局等四局委發佈的有關規定，商業項目在規劃、水電氣、結構、裝修、搭建、送面積等方面都有嚴格規定，不能改變。而開發商實際開發的卻與該規定並不相符。”