原標題：解讀|六部門監管新規直擊長租公寓暴雷根源：禁止套取消費貸

澎湃新聞記者 計思敏

4月26日，住房和城鄉建設部聯合國家發展改革委等6部門聯合印發《關於加強輕資產住房租賃企業監管的意見》，明確要求各地加強住房租賃企業從業管理，開展住房租賃資金監管，禁止套取使用住房租賃消費貸款，合理調控住房租金水平。同時，明確住房租賃企業單次收取租金的週期原則上不超過3個月；除市場變動導致的正常經營行爲外，支付房屋權利人的租金原則上不高於收取承租人的租金。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認爲，自從2016年鼓勵規模化、機構化租賃以來，輕資產的租賃企業發展非常迅速，既有集中式的，也有分散式的。相比重資產經營（比如招拍掛配建和自持，國企帶頭參與的集體土地建設租賃住房項目等），輕資產住房租賃企業在經營上最大的問題是輕資產經營、擴張速度快，容易出現違規行爲，比如黑二房東（隨意漲租、苛扣押金、隨意收取水電費等），以及長租短付，搞資金池，蓄意捲款潛逃。

對此，新華社文章指出，此次監管部門重拳出擊，《意見》直擊住房租賃企業爆雷根源。

對此次《意見》的出臺，中指調查事業部研究副總監戰雪認爲，《意見》旨在防範化解金融風險，促進住房租賃市場健康發展。

戰雪表示，此次《意見》呈現以下三個特點：第一是層級高、範圍大，之前部分城市單獨發佈政策約束住房租賃企業的租金收取行爲，此次的政策高度上升到了部委的層級，覆蓋面也更廣。第二是定位準。精準定位從事轉租經營的輕資產住房租賃企業。此類企業進行轉租經營時沒有資產抵押，收取的租金額度也較高，沒有資金監管容易聚集金融風險。第三是強穿透。除了禁止住房租賃企業變相開展金融業務，還強化金融機構的貸款審覈，在首尾兩端發力，避免住房租賃企業單方面誘導承租人使用住房租賃消費貸款的情形。

首次對輕資產住房租賃企業進行定性，納入監管

按照《意見》要求，從事住房租賃經營的企業，以及轉租住房10套（間）以上的自然人，應當依法辦理市場主體登記，取得營業執照，其名稱和經營範圍均應當包含“住房租賃”相關字樣。住房租賃企業跨區域經營的，應當在開展經營活動的城市設立獨立覈算法人實體。住房租賃企業應當具有專門經營場所，開展經營前，通過住房租賃管理服務平臺向所在城市住房和城鄉建設主管部門推送開業信息，由所在城市住房和城鄉建設主管部門通過住房租賃管理服務平臺向社會公示。

李宇嘉指出，目前市場上住房租賃企業種類繁多，比如二房東，投資機構等。在珠三角核心城市，有代房東管理的二房東，有職業二房東（賺代理費或賺租金差價），有投資者一次性包租很多套或一棟，然後裝修出租。但現實中，這類主體很難監管，他們往往利用互聯網、微信和小廣告開展業務，利用信息差、違規操作（比如水電費亂收取、以損壞室內設施爲由不退押金等）獲取租金受益。承租人利益受損失也難以有渠道伸張，損失不大、息事寧人。因此，迫切需要納入監管。

打擊長收短付的資金池行爲，避免資金風險

具體而言，《意見》針對從事轉租經營的輕資產住房租賃企業，明確要求各地加強從業管理的同時，規範住房租賃經營行爲，住房租賃企業應當將經營的房源信息納入所在城市住房租賃管理服務平臺，單次收取租金的週期原則上不超過3個月，支付房屋權利人的租金原則上不高於收取承租人的租金。

在業內人士看來，“單次收取租金的週期原則上不超過3個月等規定，直擊長租公寓企業此前存在的各類違規做法，具有積極的導向。這有助於規範市場經營，同時防範經營方面出現金融風險。”

“這一政策表態也是在疫情後針對長租公寓暴雷現象，國家一貫的態度，主要目的是維護出租雙方的權益，避免老百姓利益受損和羣體性的上訪事件發生。對於輕資產的租賃企業，更容易出現‘長收短付’的資金池行爲。管住了資金，長租公寓的風險就降低了一大半。”李宇嘉說道。

嚴厲打擊資金貸，“租金異常上漲必被打壓”

《意見》還要求，各地應開展住房租賃資金監管。企業單次收取租金超過3個月，或單次收取押金超過1個月的，應當納入住房租賃資金監管賬戶。同時，禁止套取使用住房租賃消費貸款。企業不得利用承租人信用套取“租金貸”，不得誘導承租人使用“租金貸”。金融機構嚴格管理住房租賃消費貸款，加強授信審查和用途管理，對住房租賃企業加強名單式管理。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出，此次政策對於租金貸款的管控更加規範和到位。對於各類違規的套現行爲，政策明確，不得利用承租人信用套取住房租賃消費貸款，不得以租金分期、租金優惠等名義誘導承租人使用住房租賃消費貸款。同時，金融機構應當嚴格管理住房租賃消費貸款，加強授信審查和用途管理，發放貸款前必須採取有效手段覈查借款人身份信息，評估還款能力，覈實借款意願，並做好記錄。從這兩點看，租金貸被明確嚴管，而租賃消費貸款則依然受認可。這兩者的區別在於，租金貸進入到了輕資產長租公寓企業的賬戶，而租賃消費貸則是進入租客的賬戶。這是後續在明晰不同貸款方面所需要注意的。

此外，《意見》指出，各地應合理調控住房租金水平。租賃需求旺盛的大城市住房和城鄉建設部門建立住房租金監測制度，定期公佈不同區域不同類型租賃住房的市場租金水平。此外，各地還需落實城市政府主體責任。建立多部門協同的住房租賃聯合監管機制，將相關部門的監管工作納入政府績效考覈體系。

業內人士認爲，後續租金監管也將更明確。同時在住房租賃市場租金監測方面也會加強。“過去租金的收取等沒有監管，導致資金方面出現了很多問題，也是金融風險的來源點。此外，過去租金的管控確實不到位，而現在租金異常上漲受到關注，後續也和房價管控一樣，異常上漲必被打壓。”

《意見》還提到妥善化解住房租賃矛盾糾紛。六部門要求，各有關方面應當加強協同聯動，積極化解住房租賃引發的矛盾糾紛，妥善處置相關風險。相關部門對有高風險經營行爲的住房租賃企業經營情況依法開展調查，企業應當積極配合。街道辦事處、社區充分發揮基層網格管理人員作用，督促住房租賃合同備案，協助排查有高風險經營行爲的住房租賃企業情況。發揮住房租賃相關行業協會作用，完善住房租賃行業執業規則，配合相關部門處理住房租賃矛盾糾紛，淨化住房租賃市場環境。綜合運用人民調解、行政調解、行業性專業性調解、司法調解等多元調解機制，維護住房租賃當事人合法權益。