深圳嚴打樓市捆綁裝修亂象：陰陽合同遭圍堵，剛需者首付壓力減輕

劉婷

新房和精裝修解綁利好剛需購房者，預計新盤熱度將走高

2020年8月，深圳龍華某改善型入市。根據地塊出讓要求，該項目出讓時最高均價超過7.14萬元/平方米。彼時，該項目周邊二手房均價在8萬元/平方米。“一二手倒掛”，該項目成爲深圳網紅盤。

林樹德（化名）認籌了該樓盤。認籌前夕，樓盤銷售告訴他，正式購房時需要疊加5000-6000元/平方米的裝修費，若不接受條款則可視爲放棄購買資格。

最終，該樓盤以均價7.5萬元/平方米的價格售罄。

隨着管控政策收緊，捆綁裝修、高價裝修標準等樓市亂象被圍堵。

近日，《深圳市住建局關於進一步規範新建商品住房和商務公寓銷售價格指導工作的通知》（下稱《通知》）出臺。《通知》明確，防止房地產開發企業通過提高裝修價格變相抬高房價，實行精裝修價格梯度。最高精裝修標準爲6000元/平方米，最低爲3000元/平方米。

近日，多名業內人士對時代週報記者表示，《通知》對深圳新房市場影響重大。

5月28日，一名深圳本地房企項目營銷負責人對時代週報記者表示，深圳新房長期限價下開發商利潤空間小，多數項目會額外簽訂合同，要求裝修款一次性付清，以此增加利潤，加快資金回籠。“雙競雙限”地塊限制入市後的銷售均價，很多開發商都想靠裝修回本。此次對精裝修價格進行管控，將倒逼開發商在裝修上做功夫。另一方面，新房和精裝修解綁利好剛需購房者，預計新盤熱度將走高。

利空開發商

新政落地，意味着深圳再度收緊新房限價政策。

《通知》規定，對預、現售商品住房和商務公寓的批准銷售價格原則上不得超過上一年度至今同地段、同類型新房的網籤價格；對於預售商品住房和商務公寓項目轉現售的，原則上備案價格不得向上調整；對於零星銷售的尾盤項目，原則上由各區（新區）住房和建設局、前海管理局自行審定，並在市房地產信息系統中進行備案。

這意味着，被限價現房首次納入價格管制體系。與此同時，深圳住建局加強新盤價格管理，限制相近年度內新房備案價格漲幅。

“限制分期開發項目的備案價漲幅在2017年就開始了，這次表述稍有不同。具體來看，新政對開發商影響最大的還是限制精裝修。”5月28日，深圳某剛需盤項目營銷人員劉傑（化名）對時代週報記者表示，能滿足剛需盤的精裝標準爲1000-2000元/平方米，開發商集中採購時價格還能再壓低。

劉傑指出，近年來，深圳不少剛需和改善項目的裝修標準動輒在5000元/平方米以上，且要一次性付款，無疑變相增加首付。

在劉傑看來，“捆綁裝修”造成了一個畸形的現象：剛需的房價、豪宅的裝修。以《通知》設定的裝修標準，5000元/平方米的裝修標準對應的是8000-10000元/平方米的住宅。

近年來，因“捆綁裝修”引發的維權事件不在少數。

以深圳光明地王項目龍光玖龍臺爲例。2016年，龍光拿下玖龍臺項目，樓面價約2.76萬/平方米。據業內人士測算，該項目成本價逼近4.5萬元/平方米。2017年7月，龍光玖龍臺以均價4.5萬元/平方米出售。此外，業主需要一次性付清約5000元/平方米的裝修款。這意味着，一套89平方米的房源需要一次性付裝修款約44萬元。

此後，龍光玖龍臺業主拉起橫幅投訴捆綁裝修行爲。

“新規杜絕了陰陽合同的行爲，能減少糾紛。把裝修費打包進備案價裏，還能貸款，買房人壓力也小一些。”劉傑表示。

利好剛需購房者

五一前夕，購房者林佳玲（化名）將深圳萬科都會四季花園列入買房清單。

2020年11月23日，萬科以最高限價59.98億元、配建人才住房面積約6.6萬平方米競得尖崗山A122-0371地塊，項目案名爲萬科都會四季花園。

按照地塊出讓要求，此次出讓宗地項目建成後，普通商品住房銷售均價不得高於83265元/平方米。

近期，林佳玲感到頗爲焦慮，她從購房羣獲悉，萬科都會四季花園可能賣到9萬元/平方米。

《通知》落地，林佳玲懸着的心放了下來。根據《通知》設定的裝修標準，萬科都會四季花園的裝修費不能超過5000元/平方米，以此推算，該項目的最高均價不得高於88265元/平方米。

更重要的是，根據新政，開發商需將裝修款打包在總房價裏，購房者無須額外一次性結清裝修款，首付壓力大大減輕。

5月28日，美聯物業全國研究中心總監何倩茹對時代週報記者表示，新政對新建住宅及公寓的價格制定進行精細化管控，預見未來幾年深圳新房價格將保持穩定。嚴防“捆綁裝修”行爲，能避免實際的交易價格大幅被提高，推動房價穩定發展。

事實上，經過一系列調控後，深圳新房熱度已降溫。樂有家研究中心數據顯示，4月，深圳一手住宅網籤3435套，環比下跌24.6%，同比下跌0.32%。