【ROE看房企】榮安地產淨利潤率驟降超10個點少數股東權益大增

出品：大眼樓管

作者：肖恩

隨着房地產行業調控的深入，從三道紅線到兩集中供地，從金融機構端的貸款佔比限制再到土地財政收歸國稅。行業的調整洗牌或仍在進行之中，17萬億對應的銷售體量大概率是中國房地產行業自98年房改後狂奔的頂點！過去兩年倒閉了大批的中小房企，甚至像泰禾、福晟、華夏幸福、藍光等頭部房企都在行業見頂的過程中陸續陷入困境。

“內卷”這個詞適用到房地產業，就變成了“管理紅利”、ROIC、ROE。在行業洗牌階段，行業集中度將持續提升，有更強綜合競爭力的企業會獲得更多的市場份額。新浪財經上市公司研究院統計A+H兩地規模較大的百家房企，通過杜邦分析梳理各房企的ROE，從中找出各房企的盈利模式，試圖找尋行穩致遠的“剩利者”。

榮安地產股份有限公司始創於1995年，紮根寧波、深耕長三角、面向全國進行戰略佈局。公司近幾年的平均ROE有所改善，2020年達到23.37%，銷售淨利潤率在連續提高後2020年下滑超過10個百分點，總資產週轉率企穩在0.2左右，處在統計房企的中游水平。相對來說，榮安地產的財務也處在行業中游水平，整體的權益乘數小於10，即資產負債率小於90%。2020年報顯示，截至2020年底公司滿足三道紅線的要求，即剔除預收款的資產負債率不得大於70%；淨負債率不得大於100%；現金短債比不得小於1倍。

平均ROE有所改善，2020年達到23.37%

統計過去5年百家房企平均ROE的表現情況發現，ROE也隨着行業景氣度呈現出週期性的變化。榮安地產過去幾年的平均ROE先升後降，2016年-2017年，房企的盈利基本對應的是2014-2015年的銷售，屆時房地產行業從居民加槓桿開始，逐漸從上一輪的調控週期中逐漸復甦，榮安地產的平均ROE從不足5%升至13.7%。不過在前兩年的衝頂後，房企平均ROE在2020年出現了比較大的回落。

截止2020年，榮安地產的平均ROE較2019年33%的高位降低至23.37%，其在所有統計的100家上市房企中位列第13位，處於上游水平。此外，在規模相當的房企中也處於上游水平，低於三盛控股，高於花樣年、當代和大唐地產等。

淨利潤率波動大 2020年下滑超10個百分點

觀察過去5年的百強房企平均淨利潤率的情況，從2017年開始，淨利潤率出現了比較明顯的趨勢性下滑，從2017年的14.44%下滑至2020年的9.7%，下滑近5個百分點。

值得注意的是，利潤率的下滑情況，是大小房企均需面對的困境。

榮安地產過去幾年的淨利潤率先升後降，截止2020年，淨利潤率爲15.9%，衝上26%後又再次回落，其在所有統計的100家上市房企中位列21位，在規模相當的房企中處於領先水平，但波動較大。榮安地產的淨利潤率在2019年一度衝上了26.35%的高水平後，在2020年下滑超過10個百分點至15.9%。

權益比例較高且較爲穩定

面對行業調整期，不少房企會選擇報團取暖，一是減少自身的風險，二是增加自己的話語權。報團取暖最典型的體現就是少股股東權益佔比的提升，儘管這裏面存在明股實債的情況，但明股實債也是抱團的一種特殊形式。而股權的佔比的變化，會在項目結轉時變成利潤分配的變化，過去幾年，行業內少股股東損益佔比明顯升高，相應地歸母股東利潤的佔比則是下滑。

在歸母利潤佔比方面，榮安地產近幾年的數據比較穩定在100%左右的水平，但這個比例僅列在統計百家房企的17位，位於中上游水平。可見，儘管頭部整體權益比例有所下降，但是整體的權益比例是不低的，預計合作開發的程度未來或將進一步加深。

在同規模房企中，榮安地產再次位於上游水平，要超過當代置業、大唐地產、花樣年和三盛控股等。不過值得注意的是公司在2020年的少數股東權益大增，預計將拉低公司後續歸母利潤佔比。

總資產週轉率穩定在0.2

通常來說，如果說單個項目的利潤率下滑，那麼房企可以選擇在同樣的時間內多做幾個項目，加快週轉賺到和以前一樣的利潤，但“薄利多銷”顯然會更累，但這畢竟是挽救利潤的一種方法，也對開發商提出了更高的要求。

Wind數據顯示我們統計百家房企的平均總資產週轉率在過去5年竟然出現了趨勢性的下滑，從2016年的0.25下滑至2020年的0.21。

平均總資產週轉率方面，榮安地產過去幾年基本穩定在0.2的水平，並未體現出明顯的管理優勢。而在所有統計上市房企中，位列51位，中游水平。

槓桿率相對穩健

權益乘數儘管不能像“三道紅線”那樣詳細的衡量房企的財務狀況，但也基本上能表示一個大體趨勢。2016-2020年，在統計的百家上市房企的權益乘數隨着平均ROE、行業週期一樣，有明顯的波動。在2016-2018年，房企經歷一輪加槓桿的過程，而在2018-2020年則在逐漸降槓桿，但是降槓桿是痛苦，因此緩慢也是情理之中。

在平均權益乘數方面，榮安地產爲6.22小於10，即資產負債率小於90%。在所有統計上市房企中，位列61位。截至2020年底公司滿足三道紅線的要求，即剔除預收款的資產負債率不得大於70%；淨負債率不得大於100%；現金短債比不得小於1倍。

綜上，榮安地產的平均ROE位列中上游，體現出了其綜合盈利能力較強的一面，這其中，主要是由於榮安地產在各個環節均比較穩定和均衡，沒有明顯的短板使得榮安地產綜合競爭力較強。但公司存在淨利潤率波動較大的問題，以及在2020年少數股東權益佔比猛增的現象，這或導致後續歸母利潤提升乏力。

附註1：在統計A+H上市房企的杜邦分析數據：