原標題：55城租金同比上漲9.9%，租賃行業步入運營調整期

來源：丁祖昱評樓市

“又是一年畢業季，數據顯示約有九成大學畢業生需要通過租房解決居住問題。另據教育部數據顯示，2021屆全國高校畢業生總規模達到909萬人，另外還有80萬名海歸求職者，租賃需求逐漸得到釋放。

在租賃行業重視度的紅利之下，租賃行業迎來了發展的最好時代，基於此，租賃房源租金變動情況備受關注。

受年初“就地過年”影響，租賃市場迎來一波上揚，隨着畢業季到來，租賃市場進入傳統旺季。據克而瑞租售事業部監測，今年以來，全國55城個人房源租金整體呈現上升趨勢，6月55城平均租金上漲至33.96元/平米/月，達到年內峯值。

其中，55城約三分之二城市個人房源租金環比上漲，武漢漲幅位居首位；重點8城集中式公寓租金維穩，分散式公寓和個人房源波動較爲顯著，預計7、8月租賃需求將被進一步釋放。

從企業角度而言，今年上半年TOP20集中式長租公寓品牌紛紛放緩開業規模增速，在租賃行業集中度進一步提升的背景下，部分企業進入運營調整期，行業從注重規模增速轉向提升運營效率。”

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55城平均租金同環比上漲

兩會之後，租賃行業“好消息”不斷。據克而瑞租售事業部監測，2021上半年，我國累計出臺租賃相關政策110條，其中市場監管類佔比最高，達36%。政策從出臺逐漸走向落實，租賃市場逐漸完善。

經歷了去年的修復期，年初各地積極響應“就地過年”，租賃市場迎來一波上揚，在房源緊缺的情況下，今年1月和2月全國55城租金較去年年底顯著提升，其中1月環比提高4.76%，2月環比上升3.04%，租賃市場活躍；3月租賃市場逐步恢復常態，租金出現下降，環比下跌3.04%。隨後幾個月，租金水平再次上揚。整體來看，今年以來全國55城個人房源租金整體呈現上升趨勢。

隨着畢業季來臨，市場逐漸進入傳統旺季，至6月份，全國55城租金水平達到年內峯值爲33.96元/平米/月，較上月環比提升0.37%，而較去年同期同比上升9.90%。

從供應角度而言，2021年以來，全國55城個人房源新增供應量起伏顯著，6月個人房源新增供應量近幾個月來首次出現回升，供應約48萬間，環比上漲5.12%，但較去年同期同比下跌近四成。隨着7、8月租賃需求進一步釋放，將進一步刺激租賃市場活躍度，降低空置率。

圖：2019年1月-2021年6月

全國55城個人房源供應量及租金變動

數據來源：克而瑞租售

聚焦不同城市表現，全國55城約三分之二的城市租金環比均呈現上升趨勢，隨着畢業季的到來，6月武漢個人房源租金以環比4.88%的漲幅位列首位，而東莞租金水平則出現大幅下調，租金爲29.91元/平米/月，環比下降11.35%。

表：2021年6月全國個人房源

租金坪效及環比情況

數據來源：克而瑞租售

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8城各類型房源租金維穩

近年來，一、二線城市商品房價格一直維持在較高水平，而租金的漲幅遠低於房價的漲幅，一二線城市的租售比遠低於合理的租售比區間水平，買房門檻日益攀升。在房價高企的當下，核心城市租賃需求愈發旺盛。

聚焦核心8城，克而瑞租售事業部通過監測租賃的相關成交數據和市場調研數據，通過計算得出八城租賃價格指數，截至2021年6月，8城市租賃價格指數區間仍然位於97.09-131.75，城市間差異較大，上海租賃市場的發展的持續性和穩定性最好，而廣州租賃市場近期表現較差，跌出第一梯隊。

從各類型房源6月份租金情況來看，集中式公寓方面，除杭州外，其餘七城集中式公寓租金較5月變化不大，基本持平，杭州整體集中式公寓租金環比提升6.33%，部分項目有適當提高租金，加上新開項目整體租金水平高於均價，帶動整體租金上漲。

分散式公寓方面，深圳、成都兩地租金環比提升較爲顯著，租金環比分別提升6.97%和8.43%，經過去年分散式公寓爆雷頻繁的負面影響，如今的分散式公寓品牌受監管，租金逐漸恢復常態。

個人房源方面，多數城市環比提升顯著，其中武漢環比提升4.88%，排在八城首位，主要由於畢業季的到來，一定程度上促進了租賃市場發展。

圖：2021年6月重點城市

平均租賃房源租金及環比（元/平米/月，%）

數據來源：克而瑞租售

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長租公寓品牌進入運營調整期

政策利好，加之租賃需求釋放推動租金上漲，長租公寓企業紛紛在上半年開啓“跑馬圈地”模式。

根據克而瑞租售發佈的2021年上半年集中式長租公寓規模榜單來看，2021年上半年TOP20集中式長租公寓累計開業規模超128萬間，同比增長17.2%。分季度來看，TOP20集中式長租公寓累計開業規模雖然有所增長，但規模增速有所放緩。二季度，TOP20集中式長租公寓累計開業規模64.96萬間，同比增長16.1%，環比增長2.36%，而2020年四季度及2021年一季度環比增速分別爲4.9%、3.43%。

從開業規模來看，頭部企業依然保持優勢，開業規模TOP3的萬科泊寓、龍湖冠寓、魔方公寓繼續領跑增長，總開業規模31.70萬間，佔比TOP20開業規模49%，行業集中度進一步提升。

圖：2020Q1-2021Q2TOP20

長租公寓企業開業規模變化及增速

數據來源：克而瑞租售

值得注意的是，今年上半年部分長租公寓企業進行了運營調整，在新增開業的同時，主動剝離部分低效運營的物業，可以看出，開業規模有所減少意味着更多企業意識到紮實運營、提升品質的重要性，更集中於租房需求大、成長快、利潤更高的市場，提高運營效率。

實際上，重資產項目已成爲衆多企業拓展租賃業務的主要方式，隨着租賃用地增加，在政策紅利下，重資產的優勢逐步凸顯，抵押貸款、資產升值、後續退出等，越來越多的國企和開發商進入到重資產開發模式。以上海6月18日首次“兩集中”土地成交情況來看，其中8塊純租賃用地，新增租賃相關用地一般體量較大，一旦入市便會對企業看開業規模有顯著影響。

2021年，作爲十四五發展的元年，在國家大力倡導租賃住房的政策紅利下，租賃行業正踏上全新的征程。受房價高企擠出效應影響，越來越多人將以租房作爲解決居住需求的主要方式。未來，以租賃的方式解決長期居住需求，將成爲建設和引導租賃市場發展的主要方向，隨着市場監管健全完善，租賃市場租金整體迴歸理性。

而大環境中供應結構的改變也在推動行業變革、助力企業成長，側重“質”的重資產模式將成爲開業轉化增長的主要方向，租賃企業不再盲目追求規模擴張，而是聚焦穩客戶、保品質、重運營、提效率。