原標題：借力數智化運營與市場下沉：房地產基金探索商業地產“存量改造” 

隨着經濟轉型發展，越來越多房地產基金對商業地產存量改造的投資興趣日益增加。

一位國內大型房地產基金合夥人向記者透露，此前他們主要投資住宅類項目股權，但隨着房地產政策調控持續加碼，目前他們已將80%房地產基金資金轉投商業地產存量改造領域。

“事實上，商業地產存量改造具有較高的獲利空間。一方面Z世代消費客羣逐漸崛起，推動衆多小衆消費場景日益大衆化，給商業地產帶來新業態品牌、新運營理念與新消費場景，提升商業地產項目租金回報率，另一方面首店經濟、體驗式業態、現場演藝、國潮服飾等新消費模式的崛起，也令商業地產呈現新的發展空間。”他告訴記者。今年以來，他所在的房地產基金已考察國內經濟發達地區多個城市核心商圈的商業地產存量改造項目，擬投資數億元參與其中兩、三個項目股權投資，每個項目持股比例約在10-15%。

近日，Mob研究院與頭豹研究院聯合發佈的《2021中國商業地產洞察白皮書》指出，今年以來商業地產項目迎來集中開業潮、商業地產項目品牌煥發新活力，線下品牌融資頻繁，似乎都預示着商業地產又將迎來高光時刻。但是，商業地產項目能否投資獲利，依然面臨着重重挑戰——就商業項目分佈而言，當前大量商業地產項目集中在一、二線城市，面臨項目過剩問題，且商圈之間、商圈內競爭日益激烈，業態品牌同質化嚴重。如何滿足消費者日益提升的消費需求與商業品味，存量市場如何破局，都是當前商業地產項目投資面臨的新考驗。

MobTech袤博科技商業化副總裁沈亞指出，當前商業地產數字化正進入3.0數智化階段，這意味着商業地產需打破數據孤島，實現分析與決策智能化。其中數字化的運營方式，主要在於打通內部環節，聚合內外數據。在此背景下，MobTech袤博科技正爲商業資產經營管理者定製數字化智能運營中樞——MobTech袤博科技商業地產數智中臺，後者擁有匯聚多方數據，沉澱數據資產、監控實時數據，洞察經營變化、智慧商業運營，賦能決策指導、把握市場機遇，打造差異特色等特點，通過數據整合、信息管理、數據分析等功能幫助商場運營的每一步都有據可依、有跡可循。

上述房地產基金合夥人告訴記者，通過將數智化運營理念引入商業地產存量改造項目，的確有助於將項目年化投資回報率提升3-4個百分點。

“若我們能將商業地產存量改造項目的年化回報率提升至逾12%，我們就可以將這些項目賣給地產類上市公司，或設計成REITS產品加快項目退出步伐。”他直言。但目前他們面臨的最大挑戰，在於商業地產項目的“數智化運營”改造絕非一蹴而就。

此前，他們股權投資的多個小體量商業地產存量改造項目，無論是在業態設計全面性、品牌豐富度、營銷活動力度等方面都無法與大中型購物中心相比，因此他們正引入第三方商業地產數智化運營服務機構，力爭先做好深度運營，從“流量”思維向“留量”思維轉變——一方面沉澱用戶資產，一方面通過信息高效流傳、組織系統賦能支撐，將商場導購打造爲超級觸點，專注提升服務能力以實現可持續增長。

近日，部分商業地產項目已要求他們追加一筆“過橋貸款”投資，打造商業地產藝術策展特點，引入首店經濟與體驗式消費模式，打造新的“人、貨、場”概念以推動新業態、新消費模式發展，助力商業地產獲取更高租金回報。

多位房地產基金人士向記者透露，除了提升商業地產存量改造項目的數智化運營能力，目前他們還轉而聚焦經濟發達地區三、四線城市的商業地產項目投資機會。

《2021中國商業地產洞察白皮書》也指出，當前中國商業地產項目存在結構性供給過剩問題，大部分一、二線城市的人均購物中心面積超越部分發達經濟體，商業同質化競爭嚴重，但三四線城市仍有較大發展空間。尤其是隨着三四線城市居民消費水平提升，且當地居民休閒娛樂時間增加，越來越多商業地產開發商與房地產基金等投資方都開始積極拓展下沉市場。

“目前，我們已感受到三、四線城市商業地產存量改造項目與新開發項目的競爭日益激烈，有時一個處於核心商圈、且雲集體驗式消費、首店經濟、新消費業態的商業地產項目竟然出現多家房地產基金爭相投資的局面。”前述國內大型房地產基金合夥人指出。對此他們的應對策略，是整合其股權投資基金旗下衆多新消費項目資源，以爭取更好的投資談判地位。

他透露，目前他們股權投資基金已投資多家茶飲、咖啡、拉麪等新消費品牌項目、以及國潮服飾、國潮美妝、潮玩生活等新經濟業態項目，可以通過推介這些投資項目入駐商業地產，爭取獲得商業地產項目的相應股權投資機會。

“這也是一項雙贏合作。”他認爲。一方面股權投資基金所投資的上述新消費新經濟項目以更低租金成本入駐新的商業地產項目，從而實現業務快速擴張與品牌知名度提升，帶動股權投資基金項目投資成功率水漲船高，另一方面房地產基金也能以此獲取更優惠的入股價格，進一步增強商業地產項目投資收益率。