解讀|暢通國民經濟循環下的房地產：房住不炒是基礎，“新模式”雛形漸顯

原標題：21解讀｜暢通國民經濟循環下的房地產：房住不炒是基礎，“新模式”雛形漸顯

21世紀經濟報道記者張敏實習生唐珏北京報道

今年的中央經濟工作會議中，對房地產的表述頗爲引人注意。

會議稱，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加強預期引導，探索新的發展模式，堅持租購併舉，加快發展長租房市場，推進保障性住房建設，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地產業良性循環和健康發展。

會議還表示，完善公共服務政策制度體系，在教育、醫療、養老、住房等人民羣衆最關心的領域精準提供基本公共服務。

與往年相比，監管層對房地產的表述有一些新亮點，比如“探索新的發展模式”、“更好滿足購房者的合理住房需求”、“促進房地產業良性循環”等說法均是首次出現在中央經濟工作會議中。

但最值得關注的變化是，房地產首次被置於“暢通國民經濟循環”工作大項之下，與製造業、物聯網、數字經濟等，共同成爲“深化供給側結構性改革、暢通國內大循環”的主力軍。

分析人士認爲，這種定位是基於我國的經濟發展階段和房地產市場現狀而確立。在新的產業定位下，房地產的政策取向、運行邏輯、發展模式等，均會出現新的變化。

產業定位漸變

對於房地產業來說，中央經濟工作會議釋放出的信號向來不容忽視。在2016年年末的中央經濟工作會議上，“房子是用來住的，不是用來炒的”（“房住不炒”）首次被提出，從而開啓了房地產向居住、民生屬性迴歸的時代。

此後，圍繞着房住不炒的一系列調控政策陸續出臺，並延續至今。最近四年（2017年到2021年）的中央經濟工作會議中，均提到了“房住不炒”。樓市也在近年來逐漸告別週期性波動，走勢漸趨平穩。

房住不炒意味着房地產向居住屬性的迴歸，這也被認爲是樓市定位的重要變化。但近幾年來，在此基礎上，房地產業民生的一面逐漸凸顯。

21世紀經濟報道記者注意到，在2018年和2019年的中央經濟工作會議中，對房地產的表述，被放在改善民生的工作大項之下。2020年，房地產被單獨列爲次年的重點工作之一，但作爲補充，會議同時表示，“住房問題關係民生福祉。”

“房地產向居住、民生的迴歸，與‘支柱產業’地位的弱化，是同時發生的。”自然資源部下屬某機構相關研究人士向21世紀經濟報道表記者示，近幾年來，高層已不再強調房地產的“支柱地位”。相反，在調控加碼的關鍵階段，監管部門多次提及“不將房地產作爲短期刺激經濟的手段”。這說明，房地產在穩增長中的作用弱化，保民生的作用反而強化。

在今年的中央經濟工作會議中，房地產首次被置於“暢通國民經濟循環”工作大項之下，成爲促進國內大循環的重要產業之一。

前述分析人士指出，這說明高層對房地產的長遠健康發展是有預期，也有信心的。近年來，房地產市場逐漸告別高速增長的“黃金時代”，轉而進入低速增長期。但在此過程中，存量市場的租賃、城市更新、物業管理等領域迎來新的發展機會；保障房建設的加速，也將給房地產注入新動能。這都將成爲房地產實現長遠發展的基礎，並使得房地產業有能力成爲國內大循環中的重要力量。

當然，在此過程中，民生屬性並未弱化。中央經濟工作會議將此放在“實現共同富裕”的戰略目標下，強調“在教育、醫療、養老、住房等人民羣衆最關心的領域精準提供基本公共服務”。

分析人士認爲，這也意味着，對保障房、租賃住房的支持，以及對剛性需求的支持，將不是短期政策，而是中遠期的政策方向。

“新模式”的三種解讀

在對房地產的新定位之下，就更容易理解監管部門表述中的“新意”。

其中，“良性循環”的說法，在12月6日召開的中央政治局會議中就曾被提出，並引發市場的熱議。貝殼研究院首席市場分析師許小樂認爲，房地產的“良性循環”需要兩個必要的基礎，一是控制住房企暴雷風險，防止局部企業風險向系統傳遞。二是房地產市場要運轉起來。

“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”，也被認爲是近年來少見的利好性表態。

許小樂表示，這兩種提法與近期的政策動向和市場走勢密切相關。“今年下半年市場出現接近停滯的狀態，表現爲市場的‘鏈式降溫’，二手房的流通難使得賣舊買新的換房鏈條受阻，交易阻滯使房企回款加速惡化，到期負債無法接續滾動，面臨嚴重的流動性問題，整體房地產全鏈條無法正常運行。”

他認爲，根本原因是下半年的過快降槓桿，多項金融政策同時收緊，政策效用疊加導致房企融資環境、購房者購房信貸環境均快速收緊。

因此，多數機構認爲，前期過緊的金融政策有望迎來結構性調整。一方面，適度放鬆對房企融資的管控，合理發放房地產開發貸款、併購貸款等，緩解房企債務壓力；另一方面，購房信貸環境改善，未來針對剛需、改善性購房需求可能有定向的支持政策。

許小樂表示，在政策糾偏後，預計2022年房地產市場將逐步修復，不會出現硬着陸，持續發揮經濟運行中的“穩定器”作用。

“探索新的發展模式”也是今年的新提法。結合房地產業的發展階段和產業定位的變化，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認爲，對此可有三種理解：

第一、租購併舉、商品房與保障房並重的發展模式會進一步得到推進，在保障房品類中，保障性租賃住房預計會得到更多的政策支持。