原標題：險資變心，地產失寵

記者 李豔豔

虧本減持，割肉離場。時過境遷後，天平上的險資和房企，都要謹慎思考來時與去路，梳理出一套安全穩健的新發展邏輯。

“任何投資都是爲了回報。”剛剛結束的2021年，險資“出逃”地產股的現象漸成風潮。談及緣由，一位長期浸潤金融市場的人士言語間斬釘截鐵——“爲什麼撤？因爲我看不到未來了。”

最近一次是在2021年12月27日，泰康系宣佈，大幅減持陽光城股份。減持完成後，持股比例降至3.997%。在此三天前，大家人壽宣佈減持金融街股份。權益變動後，大家人壽所持金融街股權下降至10.11%。除金融街外，大家人壽還於近期大幅減持了金地集團。

不止泰康系和大家人壽，據不完全統計，2021年，包括君康人壽、和諧健康、華夏人壽、陽光人壽等在內的多家知名險資都曾拋售地產股份，且拋售對象不乏萬科、招商蛇口、華僑城等龍頭或知名房企。出逃地產股背後，是險資對於風險和收益的再權衡。

《中國企業家》綜合Wind等多方數據統計發現，到2016年年末，前十大流通股股東中，包含險資的A股上市房企共有34家，數量上爲近10年的最高點，之後便呈波動下降趨勢。截至2021年年末，前十大流通股股東中含有險資的A股上市房企僅有15家。五年之間，數字大幅縮減。

而今，深度調整下的房地產行業已進入發展新階段，調低目標、提質增效成爲規模房企經營管理的主旋律。房企端相對保守的投資策略與態度，也影響着險資的資產配置偏好與路徑選擇。在多位行業人士看來，未來險資持有地產股將會更加謹慎。

據申萬宏源證券測算，目前A股五大上市險企“涉房”投資規模達4552億元。若加上非上市險企對上市房企的持股市值，投資規模接近5000億元。不過，在一些險資企業高層看來，這個數字相較於二十幾萬億元的總體保險資金，佔比並不高，因而不會形成較大的風險敞口。

在資管新規和房地產去金融化的背景下，險資自身也面臨新的成長與抉擇機會。

虧本減持，割肉離場

“割肉撤離是險資的最佳選擇。”談及險資撤離房地產的緣由，中國企業資本聯盟副理事長柏文喜這樣解釋。他強調，險資不追求短期回報，但也不能接受長時間的浮虧，而在地產股上的大面積浮虧已看不到未來，這纔是險資集體撤出地產股的直接原因。

2021年12月份，泰康減持陽光城，就虧了不少錢。對比泰康系2020年的買入股價，如今陽光城每股3.05元的轉讓價，讓其浮虧近17億元。

泰康方面在回應減持行爲時稱，2021年以來，整個A股房地產板塊受到多重因素影響，基本面走弱，業內諸多企業均受到影響。陽光城股價也出現了較大波動。泰康作爲機構投資者，對持倉股票做適時調整，決定對所持有的陽光城股票進行減持，屬正常投資決策。

泰康入股時，陽光城修改公司章程承諾分紅比例，雙方同時簽署業績對賭協議，如未達到約定業績，陽光城控股股東需要補齊差額。受制於全行業流動性危機，陽光城2021年第三季度業績未達預期，泰康大幅減持陽光城股份。有說法稱，當初雙方簽訂的對賭協議或會解除。

“折半價”減持後，泰康系從陽光城二股東變成持股5%以下的非重要股東。泰康之外，大家人壽也在調整地產板塊的股權投資。

首次減持前，大家人壽持有金地集團總股本的20.43%，位列第二大股東。自2021年9月開始，年內大家人壽六次減持金地集團。行至2021年底，大家人壽通過集合競價和大宗交易方式，合計減持金地集團約2.26億股，持股比例下降至5.43%。

除了陽光城和金地，頭部房企萬科的盤子，也在一些險資的“清算”計劃中。到2020年年報時，大家人壽已退出萬科A十大股東之列。2021年，中國人壽對萬科A連續5個季度進行減持，持股比例從2.16%降至0.73%，接近清倉。

2021年11月底，中國香港富豪劉鑾雄寧可鉅虧百億也要拋售恒大股票的消息，至今仍令行業唏噓。在房地產“監管史上最嚴”的2021年，房企累計違約債券規模超過500億元，10餘家中國上市房企的信用評級級別或評級展望被接連下調，這在蓬勃了近20年房地產發展史上，可以說絕無僅有。

險資虧本減持、割肉離場，與房企經營情況持續低迷密切相關。貝殼研究院高級分析師潘浩對《中國企業家》表示，目前房地產行業普遍面臨利潤下滑、流動性風險、增長速度減緩等多方面的問題。多重因素交織影響，部分資金選擇退出正基於此。

“險資撤出房地產是當前市場波動形勢下的應激反應。”中指研究院企業事業部研究負責人劉水對《中國企業家》表示，短期內部分房企發生債務風險，相關投資機構避險情緒較重，甚至撤出房地產投資。長期來看，國內優秀資產種類較少，房地產仍是比較優良的投資標的。

“香餑餑”不香了

過去七八年來，險資與房地產的關係非常緊密。房地產股投資週期長，抗通脹能力好，且在國內城市化進程的大力推動下，消費需求旺盛，一度備受險資青睞，被視爲“香餑餑”。回顧過往，險資的下場方式主要有三種：認購上市房企股票、買不動產和認購保債計劃。

在柏文喜看來，險資屬於長期性、低風險的穩健型和財務型投資，上市房企的股份和優質不動產是險資重要的資產配置之一。“因爲前者在具備較高流動性的同時，還具有較好的成長性，而後者除了現金流較好之外，還有較強的抗週期性。”

當地產環境向好時，險資頻頻舉牌地產股。當地產環境惡化，險資利益受損，安全訴求首當其衝。儘管不排除有產業方面的合作，劉水認爲，險資介入房地產的目的，主要還是獲取投資收益。撤出與否，受房地產市場整體形勢、行業投資策略等多種因素影響。

2010年，《保險資金投資不動產暫行辦法》規定，保險資金可投資基礎設施類不動產、非基礎設施類不動產及不動產相關金融產品，不能投資商業住宅，不能直接參與房地產開發或投資設立房地產企業。自此，險資在二級市場大肆掃貨，地產股很快成爲險資偏愛的投資標的。

2014年，以生命人壽舉牌金地集團，原安邦保險舉牌金融街爲開端，颳起了一股險資舉牌地產股的風潮。2015年7月，保監會鬆綁保險公司投資藍籌股比例，將投資單一藍籌股票比例上限由上季末總資產的5%調整到10%。由此，2015年成爲險資大力入局房地產的元年。

當年底，通過一系列增持，鉅盛華及其一致行動人前海人壽，取代華潤成爲萬科第一大股東。不久後，又成爲華僑城第二大股東。這一年，險資舉牌房企31次，動用資金超過1100億元，到2016年1月底，整體浮盈超過150億元。

除前海人壽，更多保險類公司加入到“分食”房地產的行列中。中國平安就是其中的鮮明代表。身爲碧桂園、融創中國、華夏幸福、旭輝、中國金茂等十多家知名房企的第二大股東，中國平安曾被稱爲“中國最大的開發商”。

2017年之後，隨着平安、太保壽險、新華人壽、陽光保險等險資頻頻入股房地產，進行財務投資之外，雙方合作、綁定發展的味道不斷加深。不過，由於房地產市場環境變化和房企自身經營不善，已有險資“踩雷”房地產。

2018年~2019年，中國平安斥資180億元拿下華夏幸福25.25%的股份。這是迄今爲止，中國平安對房企最大的一筆權益投資。然而，受華夏幸福2021年初爆發的債務問題拖累，公司原二股東、現第一大股東中國平安的鉅額戰略投資產生大額減值計提，涉及金額達359億元。

中國平安的財報顯示，此次計提資產減值減少公司2021年半年度稅後歸屬於母公司股東的淨利潤208億元。受此影響，中國平安在2021年上半年成爲A股五大上市險企中唯一一個總投資收益率和歸母淨利潤同比出現下降的公司。

另有消息稱，2021年7月，平安本來準備入股央企招商蛇口，做它的第五大股東，但9月份卻終止了交易，原因是“目前資本市場環境的變化”。除了債務和市場風險，2021年以來的地產股價持續低迷。平安系入股的中國金茂、朗詩地產，近期股價相比入手之時，幾近腰斬。

有行業人士總結稱，“防範性收縮已成爲險資的主流策略。”

地產去金融化持續推進

華夏幸福的債務危機問題，也給投資者敲響了警鐘。

“華夏幸福投資失利，除了宏觀環境改變和自身管理問題，我們也要反思，檢討我們的風控流程。”2021年8月的中國平安半年報業績採訪會上，公司首席投資執行官陳德賢表示。

而在政策層面，“險資減持地產股”的相關信號早有端倪。

2020年11月，銀保監會發布《關於保險資金財務性股權投資有關事項的通知》，明確提到，保險資金開展財務性股權投資，所投標的企業不得直接從事房地產開發建設，包括開發或銷售商業住宅。此前，監管層還針對保險資金違規流入房地產領域發佈通報。

2021年上半年，銀保監會對保險資金運用，例行開展全面風險排查，並在2021年11月針對潛在的風險隱患提出整改目標。其中，在不動產投資方面提出限期整改違規投向商業住宅、未上市房地產開發公司，不動產項目公司違規融資、超限融資等問題。

在潘浩看來，險資撤離房地產的一個重要背景是，最近幾年，房地產去金融化的進程正持續推進。“2016年開始，房企發債只能用於借新還舊，2019年對房地產信託加強了監管，2020年‘三線四檔和兩集中’出臺，2021年上半年嚴查違規資金入市。”潘浩對《中國企業家》解釋稱，“現在來看，在企業和居民兩邊的金融（政策）都已經收得比較緊了。”

房企層面暴露出來的問題，逐漸“勸退”了險資入局地產股的進取心。時過境遷後，天平上的險資和房企，都要謹慎思考來時與去路，梳理出一套新的、安全穩健的發展邏輯。“經濟下行期，不動產具有較強的抗週期性，在房地產板塊整體不景氣的情況下，反而凸顯了一定的避險效應，因此成了險資近期大舉進入的領域。”柏文喜稱。

2021年6月，平安花費330億元收購凱德集團在北京、上海、杭州等地6家來福士的控股權。陳德賢稱，長期來看，像來福士這樣的物業具有兩大功能：和長期負債匹配、可以穿越週期。

2021年12月底，中國人壽與中國中鐵等成立基礎設施投資基金，雙方均認繳出資150億元，將重點聚焦契合長三角一體化、粵港澳大灣區、成渝經濟區等國家區域發展戰略的股份投資項目。

公開數據顯示，2021年以來，泰康人壽、平安人壽、和諧健康、太保壽險等險企分別披露了其對10餘個不動產項目的投資進展。比如，泰康人壽當年10月披露的多條投資信息顯示，其投資的養老社區項目泰康北京燕園養老社區和泰康集團大廈，均已進入實際出資階段。

陳德賢不認可關於平安被視作“中國最大的開發商”、不動產領域投資存在風險敞口等說法。他表示，“從我們多年險資投資策略來看，我們都是偏向分紅及收租性資產。”平安保險資金投資不動產行業有明確準則，符合國家政策和監管規定，而且整個不動產投資佔保險資金的比例並不高，截至2021年一季度末，“佔比不到4%”。

目前監管部門與上市險企普遍未披露不動產投資收益情況。據陳德賢透露，不動產組合過去爲平安險資貢獻了穩定的投資收益，每年貢獻淨投資收益的比例大概在10%。

房企端的“自救”亦在進行。陽光城表示，面對行業寒冬和資金緊張，公司正努力度過短期流動性危機。目前，陽光城已針對解決短期流動性危機做好整體化解方案，將採取出售資產、項目股權等一切必要措施保障流動性，依法維護各債權人合法權益，保全投資人本金和利息。