中新經緯8月10日電 （李惠聰）從民間揣測再到官方實錘，“最嚴”限購政策執行5年後，環京樓市迎來重大變化。

8月8日，河北省廊坊市明確，取消戶籍、社保（個稅）等不適應當前房地產市場形勢的限制性購房條件，同時全面取消北三縣和環雄安新區周邊縣（市）的住房限售年限要求，正式釋放出穩定樓市的積極信號。

事實上，廊坊市北三縣房價一直與北京房地產市場有着微妙的聯動關係，尤其是燕郊曾一度有過“北京房價風向標”的說法。幾年以來，北三縣新房單價從超過4萬元直降到1萬元出頭，成交量也一降再降，“過山車式”的房價漲跌與政策調控有着直接關係。隨着本次具有轉折性意義的樓市新政出臺，更多人在關心一個問題，受益近京區位優勢的廊坊北三縣樓市是否能再次火爆？

“大鬆綁”背後是徹底降溫的樓市

此次廊坊取消了限購限售，購房沒有戶籍、社保限制，住房轉讓也取消了限制。在易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進看來，“這在全國這一波調控放鬆政策中，屬於力度較大的措施”。政策放鬆涉及面更廣，不僅提到了廊坊北三縣，環雄安新區等地也有觸達。

此外，在降低住房公積金首付比例、購買首套房給予補貼、提高公積金貸款額度等內容，政策調整也很“給力”。如：對於貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整爲不低於相應期限貸款市場報價利率減20個基點，力爭2022年8月份全市新發放個人住房貸款加權平均利率較4月份下降30個基點。

這一次環京樓市“大鬆綁”背後有一個顯性的市場客觀條件，即2017年廊坊實施限購限售政策以來，當地房地產市場降溫已非常明顯。

中原集團首席分析師張大偉說，“北三縣中的燕郊是過去3年全國房地產市場跌幅最嚴重的城市，很多人非常關注燕郊這個‘風向標’式的河北小鎮。”

從易居研究院智庫中心提供的數據可以看出，廊坊從2011年到2022年房價歷經的房價強烈對比走勢。2018年是廊坊新建商品住宅成交均價的巔峯時期，達到11364元/平方米，同比增幅達到24.15%。隨着相關限購政策發酵，廊坊新建商品住宅成交均價在2022年首次跌破萬元大關。

不僅僅是新房，貝殼研究院數據顯示，廊坊2022年7月二手房成交均價較2017年高點時的均價折戟接近六成。而作爲北三縣“帶頭大哥”的燕郊房價縮水更爲明顯，2022年3月，燕郊住宅成交均價約爲1.6萬元，與2017年頂點時的4萬元單價的風光已不可同日而語。

於此過程中，隨着重倉環京的個別知名房企發生暴雷，廊坊以及環京土地溢價率也在持續走低。

“階段性退出已經不適應當前形勢的限購限售政策，對促進當地房地產市場良性發展具有積極意義。”這是業內多位分析人士的一致看法。

環京房價已不具備暴漲“土壤”

廊坊是距離北京城區最近的地級市，也是北漂在環京置業的首選之地。從最早一房難求的借題炒作再到當下購房人決策的越發理性，環京樓市跟隨政策這根指揮棒經歷了一場長週期的起伏漲跌。

行業人士普遍認爲“廊坊房地產市場很難回到2017年限購之前的水平”，而持續多年的限購政策，區域的投資性需求幾乎已擠出殆盡，更不可能有短期內的快速“暴漲”。

事實上，有廊坊一線樓市銷售人員表示，經歷多年的限購政策，客戶對相關政策利好敏感度已經較低，甚至已產生了“抗性”。

張大偉指出，廊坊限購政策放鬆，肯定會給市場帶來一些熱度，燕郊等環京的北三縣樓市有望見底，但這並不能徹底扭轉地區的市場頹勢，核心還要看相關區域檢查站帶來的通勤問題和信貸政策。

在他看來，環京樓市本質上不僅僅是房地產市場發展本身的問題，而是京津冀如何真正融合的問題。

事實上，政策正式推出後，市場與相關企業反應相對平靜。事實上，此前廊坊市區和北三縣取消限購政策已經落地執行，但市場並未出現回暖。

對此，中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜指出其主因所在：其一，前幾年環京市場快速升溫主要依靠北京外溢自住及投資需求，近幾年北京住房供應增加，同時疫情防控嚴格，環京跨城通勤受到一定影響，北京外溢需求在“消失”；其二，環京區域近幾年產業發展不及預期，人口導入有限，在市場下行階段，本地剛需入市節奏也在放緩。因此，政策對廊坊樓市的提振效果，仍需要一個時間週期來觀察。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉則指出，未來環京樓市發展取決於兩大關鍵因素：從外來看，是與廊坊有着強關聯的北京樓市供需情況；從內來看，環京區域的公共服務與產業發展是關鍵。唯有從整體上提升區域產業吸引力，才能從根本上促進當地房地產市場良性可持續發展。（中新經緯APP）