原標題：多地寫字樓空置率超30%，下半年商辦市場如何恢復？

房地產市場仍在艱難觸底。國家統計局最新發布數據顯示，7月份全國房地產開發投資同比下滑12.3%，較6月跌幅繼續擴大；房地產開發景氣指數由6月的95.4%下降至95.3%，繼續刷新2016年初以來最低水平。

行業盤整期，住宅投資與銷售持續低迷，低溫的商辦市場同樣值得關注。7月份，全國房地產開發投資中，辦公樓同比跌10.3%，商業營業用房同比跌10.3%；房屋新開工面積中，辦公樓同比跌35.4%，商業營業用房同比跌37.5%。

房地產行業整體下行、企業面臨較大的資金壓力，給商業地產帶來了一定的負面影響；多地反覆出現疫情，也對商辦市場帶來不可忽視的衝擊。

作爲商業地產以及地方經濟發展的“晴雨表”，今年的寫字樓市場同樣壓力較大。據仲量聯行發佈數據顯示，截至今年二季度末，在全國重點城市中，有9個城市的甲級寫字樓空置率水平高於30%，面臨較大去化壓力。

爲提高寫字樓出租率，許多項目都被迫壓降租金，以吸引需求銳減的企業租戶。業內認爲，隨着疫情管控放鬆、刺激政策發力，各地經濟主體有序恢復，下半年頭部城市辦公樓市場需求有望回升，但短期內租金難以大幅反彈。

寫字樓空置率最高達48%

一直以來，從北上廣深到新一線城市，成片聚集的高端寫字樓，是地方經濟發展最顯著的外在名片。鱗次櫛比的高樓大廈，隨着城市發展拔地而起，科技新貴、互聯網巨頭在此聚集，房企也作爲開發或運營方參與其中。

有的開發商，選擇將物業散售，來補回開發成本、支撐當下運營。也有的仍拿在手中，靠精細化運營收取租金、填補現金流。房地產整體向上時，住宅業務可與商業地產互相支撐，但現在，房子不好賣了，商業地產運營同樣“壓力山大”。

從最明顯的寫字樓空置率情況看，許多城市的情況都不甚樂觀。

在近日召開的第四屆中國商業地產品牌建設論壇上，高力國際中國區辦公樓服務部董事總經理嚴區海表示，在只統計主要開發商、不計算小業主面積的情況下，華中地區的武漢甲級寫字樓空置率達31%，實際情況可能更嚴重。

如果從空置率、租金兩個維度看，北京、上海是最佳市場，租金相對比較高，空置率相對比較低；而合肥、天津、武漢、長春、瀋陽、重慶、西安等多個城市，空置率高於市場平均水平，淨有效租金則低於平均水平，市場不甚樂觀。

一般而言，商辦市場的表現與第三產業呈正相關關係。如果從這個角度看，嚴區海表示，第三產業發展最好的城市是北京、第二是上海，第三產業跟甲級辦公樓的匹配度非常一致；有些城市甲級辦公樓過多、但第三產業沒有上來，有一定風險。

“一季度商辦市場還是不錯的，二季度由於重點城市受到疫情反覆和經濟放緩等超短期因素衝擊，市場活動一度停滯，復甦勢頭也蒙上了陰影。”全聯房地產商會副祕書長、房訊網董事長劉凱表示。

仲量聯行發佈的第二季度中國40城辦公樓市場指數也顯示，截至二季度末，全國重點城市中，有9個城市的甲級寫字樓空置率水平高於30%，面臨較大去化壓力；8個城市處於20%~30%的可控區間，北上廣在20%以內。

具體而言，40城中空置率最高的是青島，達到了48%；此外，天津寫字樓空置率達42%，瀋陽、鄭州、武漢、長沙、廈門、西安、南京的寫字樓空置率均超過30%，一線城市中深圳寫字樓的空置率也達到了21%。

租金方面，二季度全國20個重點城市全部錄得租金負增長，其中13個城市處於1%的正常波動區間，其餘7個城市的降幅在1%-5%之間，廣州、南京、武漢、廈門、青島、天津、大連等城市的寫字樓租金水平降幅較大。

仲量聯行表示，相較於2020年，本輪疫情對辦公樓市場的影響多爲階段性壓制，但不確定性因素明顯升高，使得企業決策延遲，擴張趨向謹慎，市場活躍度降溫。全國大部分辦公樓市場表現低迷，增量需求回落，而租金降幅走闊的城市，多數還疊加了新增供應的當期壓力。

商辦市場如何突圍？

除了宏觀因素的影響，商辦市場出現了哪些具體而微的變化？

嚴區海表示，在過去的一兩年，互聯網行業撐住了主要的辦公樓市場，企業擴張速度快，對辦公樓面積的吸納也非常驚人。“一般企業的擴張速度，即便經營再好，面積增長可能也就10%~30%，但互聯網企業每年能達400%~600%。”

但是，受互聯網行業整體發展情況影響，從去年9月份到今天，一些城市的主要商業租戶由互聯網迅速變成了金融行業。金融行業租金支付能力強、擴張性也不錯，但其擴張速度與互聯網企業的彈性不是一個量級。

除此之外，受到疫情因素的影響，商辦市場的需求也出現下降。“疫情期間，很多企業採取線上辦公，有可能很多企業對辦公的需求是在減少的。”嚴區海稱。

劉凱表示，由於上半年新一輪疫情的反覆衝擊，商辦市場下滑比較明顯，經濟的支撐也在走弱，市場需求銳減。當前，商辦市場依舊處於“供需博弈僵持”的階段，雖然疫情逐步好轉，但短期內庫存高起、利潤微薄的狀況仍然沒有改善。

在低迷的市場環境下，有企業租賃業務承壓，也有企業避免了較大波動。

近日，正榮地產發佈盈利警告，預期截至2022年6月30日止六個月將錄得母公司擁有人應占虧損約25億元~30億元。在業績下降的原因中，有一條便是，商業地產租賃需求下降，使投資物業公平價值下降。

在越秀房託公佈的半年業績中，上半年實現經營收入總額爲9.44億元，同比增長7%；其中酒店及服務公寓、零售商場等業務收入減少，但寫字樓業務收入6.38億元，同比增長37.1%，佔總收入比例67.57%，整體出租率爲88.8%。

該公司管理層預計，隨着下半年國內疫情穩定，寫字樓需求回升，寫字樓市場會較上半年好，亦相信下半年能有更多好消息出來，包括經濟的增長。但對項目收併購，該公司仍保持謹慎態度，暫時沒有具體的收購計劃。

IPG中國首席經濟學家柏文喜在前述論壇中表示，商業地產的開發和運營，需要長期資金、大資金、低息資金支持。但現在，承擔商業地產開發運營的主體，多是靠短線、高息、流動性壓力比較大的資金，所商業地產這個行業很難做。

他認爲，未來行業將迎來併購整合的新機遇，由具備專業資產管理和運營能力的機構，去承擔更多持有和運營責任。此外，在運營困難的情況下，更要以流動性爲核心，資產證券化和類資產證券化將進入發展快車道。

整體而言，我國商辦市場仍有很大的發展空間，下半年也有望迎來恢復期。

嚴區海稱，中國企業在辦公樓的投資方面，平均每個員工的使用面積大約7~10平方米，互聯網公司可能還要低，約4~5平方米。對標西方企業，這個數據在美國約15~20平方米，中國員工的辦公環境還是有待改善的。

劉凱認爲，隨着疫情的緩解，不確定性的下降，疊加房地產市場政策逐步發力，預計下半年商業地產市場投資增速和需求增速有望逐月恢復。短期內市場下行空間有限，對部分城市、部分區域、部分產品還是持看多觀點。

他表示，未來商業地產新世代面臨着以下五個趨勢：一是從增量時代轉向存量時代，二是從重度開發轉向重度運營，三是從資產增值轉向資產管理，四是從規模導向轉向盈利導向，五是從粗放經營轉向精細經營。