繼調整二手房限售、優化“認房認貸”政策後，近期長三角多個城市又推出二手房“帶押過戶”政策，以簡化交易流程進一步激活市場。

9月19日，建設銀行無錫分行在一位業主未提前還貸的情況下將其名下房產完成交易過戶，標誌着無錫“帶押過戶”二手房交易業務正式落地。

在此之前，南京、蘇州、福州、深圳、濟南、昆明等多個城市已宣佈嘗試該政策。

多名業內人士向界面新聞表示，該政策可降低交易風險，促進交易流暢，減少市場供需之間的阻礙，是盤活二手房資源、加快二手房流通和交易，從而帶動樓市活躍的重要創新政策。

“帶押過戶”，是指賣家存在抵押的房產若要上市交易，不用先還清原來的房貸就可完成過戶、抵押、發放新的貸款。

該政策基於《民法典》的第406條規定，即抵押期間，抵押人可以轉讓抵押財產；若當事人另有約定的，按照其約定；抵押財產轉讓，抵押權不受影響。

在此之前，二手房交易流程普遍複雜且耗時較長，首先是賣方借款或買方墊資，還清銀行貸款，然後解除抵押和辦理交易過戶，最後買方纔重新設立抵押。

一位地產公司的法務人士向界面新聞表示，在還清既有房貸過程中，賣方往往需要花費時間籌集資金、到銀行辦理提前還款等，交易流程複雜，同時賣方在尋求社會“過橋資金”時也會增加風險。

但在實施二手房“帶押過戶”政策後，通過減輕“過橋資金”壓力，降低了賣方交易成本和房源的入市門檻；買方也可一次性完成房子過戶、重新抵押並獲得新的住房按揭貸款。

“實現了原抵押注銷登記和新抵押登記的無縫連接”，上述地產法務人士分析，該政策的安全之處還在於有第三方公證機構的加持，可有效防範交易風險。

以深圳爲例，除了資金監管的核心流程外，還引入公證處公正提取業務，公證處的介入對各方資金流動具有一定保護機制，減少了因一方違約而帶來的風險。

無錫的“帶押過戶”則開創了政府監管和全程免費的先例。其業務流程是，在買賣雙方簽訂資金監管相關協議後，買方的貸款資金足額存入監管賬戶，再辦理不動產轉移、賣方原抵押變更和買方新抵押設立合併，最後歸還賣方貸款、賣方收到餘款，註銷抵押登記。

同策研究院資深分析師肖雲祥分析，“帶押過戶”政策的創新之處主要在於實現了便捷、高效和安全的屬性。

便捷是指買賣雙方只需在一個窗口提交一次材料即可，相關交易和過戶業務便可完成；高效則是指此類業務在新政實施下可壓縮至3天完成；從安全角度來看，全程交易均是在資金監管協議下進行，雙方交易皆能得到保障。

最終落到市場，“帶押過戶”縮短傳統二手房交易週期，加快存量房的市場流通。

對銀行而言，從今年前8個月的房地產成交和居民中長期貸款數據來看，同比少增超過2萬億元，樓市需求低迷。在此背景下，銀行作爲抵押權人配合執行，可盤活閒置資金，同時提振房地產市場需求，促進二手房市場活躍。

不過，上述地產法務人士也認爲，表面看該政策確實是多項利好，但大部分“帶押過戶”業務是以同一銀行續貸爲主，因此買方受利率優惠差等因素而增加購房成本也有可能。

而且，如何運用委託公證、公證提存等其他公證職能，實現二手房交易中的矛盾糾紛提前預防，真正確保交易安全並實現交易成本降低等問題，依舊面臨較多需解決的現實問題。

作爲今年一項促進二手房交易的政策，“帶押過戶”已經在多個城市落地。據界面新聞統計，截至目前，已有至少10個城市推出該政策，各地操作模式不盡相同。

以一線城市深圳爲例，9月1日，深圳坪山推出“公證提存+免贖樓帶押過戶”二手房交易模式，在交易未完成之前，所有資金均由公證處提存專用賬戶監管。資金先進入公證處監管賬戶再辦理過戶手續，確保業主房產過戶後可以收到購房款；在房產過戶後公證處再支付資金給業主，確保買家付錢後可以順利拿到房產。

較早推出相關政策的濟南，也在8月份表示推行存量房轉移及抵押“雙預告及預轉本登記”模式，調整公積金貸款放款流程，將必須正式過戶抵押後纔可放款的流程調整爲預告登記放款，爲實現“用新貸還舊貸”、“帶押過戶”新流程的實施提供政策保障。

此外，銀行直接將房款劃轉至賣方貸款還款賬戶，剩餘款項再劃轉至賣方個人銀行賬戶。通過“一次申請、一個窗口、一套材料”實現還款、放款、登記“日辦結”。

南京已明確全面推行該模式。9月16日晚間，南京市不動產登記中心官方微信號發佈消息稱，南京不動產登記中心通過與中國建設銀行、南京銀行等50餘家銀行共同合作，目前已完成全市158套房屋“帶押過戶”登記工作，交易價值超5億元。

9月17日，福州市不動產登記中心也宣佈，已通過不動產登記和交易中心與建設銀行、工商銀行的協同合作，並於9月15日完成了首批政銀合作“帶押過戶”項目。

無錫近日也宣佈，無錫市區的二手房可以“帶押過戶”，無須提前還貸，無須墊付資金，可實現全程免費。

多地推行“帶押過戶”政策的背後，是二手房市場成交量和成交價格不及預期，仍延續着“以價換量”趨勢。

單看8月，貝殼研究院數據顯示，50城中超7成城市二手房成交量環比下降，杭州、南京等長三角城市以及成都、重慶等中西部重點城市成交量指數均下降。

價格方面，國家統計局數據顯示，8月份，二線城市二手住宅銷售價格環比下降0.3%，降幅比7月擴大0.1個百分點。三線城市二手住宅銷售價格環比下降0.5%，降幅比7月擴大0.2個百分點。

當前，“帶押過戶”正被視爲二手房交易市場的“活水”，爲房地產市場注入新的活力。但最終效力幾何，尚需時間來驗證。

責任編輯：吳劍 SF031