文/樂居財經 曾樹佳

林麗是一位乙方老闆，主要客戶是華北房地產商。自從最大客戶暴雷後，她開始慌了，“去年打工掙得錢全都貼進去了，還賠錢。”

她隔三差五蹲守在房企門口“討債”。對接她的房企負責人換了一茬接着一茬，但口徑卻很統一，“要錢沒有，我們只能抵房”。

在林麗看來，“該地產商在實行抵房方案時比較強勢，指定哪個就得抵哪個，但給的基本賣不出去，只能腰斬去賣。”權衡之下，她直接向法院起訴了。

自去年地產下行以來，“以房抵債”已經成爲常見的化債方式。以往，祭出該舉措的大部分是暴雷房企，現在隨着行業流動性困局的深入，國央企甚至也開始照葫蘆畫瓢。

以房抵債，充斥着債權人與開發商之間的博弈。房企憑藉此種方式，既能降低債務壓力，又能清庫存獲取現金流，一舉兩得；但上下游供應商普遍不太願意接手這類“燙手山芋”，“因爲拿在手中不好出手，就算換得現金，也是折價出售，蒙受損失。”

雖然乙方公司們內心不情願“接房”，但開發商也根本掏不出現金還款，前者走投無路下，只能被迫將“以房抵債”當作是化債的最優解。有一家景觀設計公司，沒找房企要回來錢的情況下，突然成了地主，手裏6套期房。

再如，最近的尤安設計，它接受了7家地產商144套房的以房抵債方案，化解應收賬款的回款風險。這種相對明智的選擇，使這家設計公司預計增加了近千萬元的利潤。

在很多乙方看來，“不答應‘以房抵債’也沒有辦法，至少房子是可以看得見摸得到的東西，不像開發商的口頭承諾，說沒就沒。”

化債最優解

作爲一家以建築方案設計爲業的上市公司，尤安設計被地產商拖欠債務而遲遲無法回收，爲確保資產安全，以免夜長夢多，它最後果斷與7家房企，接受一項房產抵債的方案。

在此次以房抵債中，不僅有民營開發商，還有國央企開發商。其中，保利集團、金茂、中糧分別拿出了3套、1套、1套房產，市場評估金額均高於抵債金額。

而綠地所拿出的抵債資產最多，共有119套商品房，房產面積14712.72平方米，抵債作價2.61億元，但這些資產的評估價只有2.24億元，與抵債金額相差了3700萬元。

大衆置業所拿出的11套房產抵債作價2070.35萬元，但評估價只有1525.36萬元；融創的7套房產抵債作價447.76萬元，評估價爲445.86萬元；寶能的2套房產抵債作價379.74萬元，評估價343.72萬元。

由此計算，所有抵押房產的資產評估價值爲2.52億元，評估值低於抵債房產的作價2.95億元，差異率爲14.61%。

儘管如此，尤安設計預計，因債務重組而增加的稅前利潤，合計爲885.47萬元，這足以讓其扭虧。後續，這家公司將加快處置抵債房產，確保經營資金及時回籠。

不止尤安設計一家，高度依賴房地產的建築設計公司，難免會被地產商拖累。

再比如中泰設計，它於4月25日提交了終止創業板IPO的申請，該公司對恒大的應收款項餘額爲3229萬元，其中已全額計提壞賬準備的應收款項，高達2856萬元。

去年12月，遞交招股書近4個月的洲宇設計，則遭遇證監會40問，其中包括應收賬款、客戶集中度、關聯方資金拆借等問題。據樂居財經獲悉，洲宇設計2021年淨利潤僅1.1個億，但應收賬款和票據卻接近3億。

地產上下游供應商接手房產的例子，屢見不鮮。在此之前，包括三棵樹、帝歐家居、東鵬控股、金螳螂、索菲亞、皮阿諾、世聯行等，均相繼披露與恒大達成了購買資產協議，以實物的形式消除債務。

例如，在融創出現流動性緊張情形之後，有屋智能通過多種方式催收款項，並協商了“以房抵債”的方案。接受抵債資產爲武漢融創玖璽臺的2 套住宅和2套商鋪，以及青島融創時代公館的71套住宅及商業配套。

其中，武漢融創玖璽臺住宅 1套住宅已對外出售，銷售金額爲412.34萬元，與抵債金額一致，另一套住宅擬用於員工宿舍；而2套商鋪則擬用於新建門店。另外，有屋智能已將青島融創時代公館抵債房產，對外出售給膠州城發，實現銷售回款9209.03 萬元。

以往，成爲供應商“苦主”的，往往是部分出險房企，如今從尤安設計公佈的房企債務名單中，卻看到了綠地、保利、金茂、中糧等國央企的身影。可見國資的現金流，也並不充裕。

看完今年地產半年報，就能明白地產寒氣之下，沒有哪家房企能倖免。哪怕最安全的國資房企，也可能會發生暴雷，或是踩中“三道紅線”。

他們也如民企一樣，主動優化資產。例如，5月，綠地召開投資人電話會議時提到，計劃用3年時間出售2000億資產，每年500億-700億，包含自持商業、辦公樓和酒店等。

國資尚且難以獨善其身，說明地產行業整體環境還在谷底。因此，以房抵債方案，或許仍是目前情況下的債務最優解之一。

打包“期房”

縱覽7家地產商許給尤安設計的房產名單，144套中僅有北京大興綠地海珀雲翡一套，處於建成可交付狀態，其餘皆爲2023年或2024年交付的期房。

這些開發商還算誠實，會在協議上標註“期房”；有的開發商則乾脆隱藏房源信息。直到供應商簽完抵債合同才發現，“原來房子都沒開始建，更別說何時能拿到房。”

期房償債，是行業實物償債的一個縮影，現金流拮据，房企只能打包“期房”交給債權人。儘管一紙協議拿在手中，但供應商還要祈禱房企的項目能夠順利交付。這種在擔憂中等待的感覺，已有不少人體驗過了。

去年掀起的商票違約潮和理財暴雷潮中，乙方、理財投資客、地產企業員工們，就已接到了不少實物兌付的方案。

比如，恒大財富兌付共有3種方案：現金分期兌付、實物資產兌付、衝抵購房尾款兌付。投資者可從三種方案中選擇其中一種兌付，或者組合任意兩種及三種方案兌付。

後續幾家房企理財產品兌付方案，基本也是參照恒大，照葫蘆畫瓢。

陽光控股理財產品給出的兌付方案也提及，對於已到期產品，投資人可從“展期6+6個月”或“實物資產兌付”方案中選擇其中一種或兩種方案的組合進行兌付。

其中，實物資產兌付方面，由各地區公司提供已獲取預售證、可供兌付的住宅、公寓、寫字樓、商鋪、車位等，投資人按照“屬地界定”“先簽先得”的原則進行實物資產兌付。

同樣被爆出理財兌付逾期的奧園，也制定了現金分期兌付，及實物資產兌付兩種方案。用於兌付的實物資產，包括住宅、公寓、寫字樓、商鋪及車位等物業，總貨值不低於90億。

據樂居財經獲取的一份奧園《抵房方案》顯示，抵房房源包括除合作項目外的所有房源，主推已竣備、未抵押、不限購的房源。投資人選擇抵住宅類產品，可享受8折優惠；抵非住宅類產品可享受7折優惠。員工方面，其強調基層員工優先選房。

凡此種種，不一而足。對於手頭缺錢，僅剩房子的地產商而言，以房抵債是他們最後的資本。但這些房產有的定價虛高，或裝修、物業簡陋，甚至還有的是偏遠地區的文旅盤，在市場中很難流通。

這讓接手房產的企業或員工，都很爲難，但很多時候他們也只能無奈接受，畢竟總比什麼都沒拿到強。

博弈與讓步

以房抵債的衍生物，是工抵房。

一般來說，建築商要給工人發工資，要給上游支付材料費用，如果開發商還是給不出錢，那麼建築商就把開發商拿來抵押的一批房子放到市場上賣，價格一般低於市價。

工抵房並不是新東西，2015年前後就出現過不少。當時市場行情不錯，供應商手中工抵房甚至可以加價銷售。而它在今年下半年集中爆發，主要還是反映了房地產行業的滑坡和行業自救。

所以當下的工抵房，已經逐漸演變成開發商另一種“清庫存”的房子，這些工抵房要麼是戶型差、要麼是樓層差的滯銷房源。但這類房子基本要求一次性付款，並且由於工抵房是經過抵押的，出售時仍處於抵押狀態。

對開發商來說，一方面可以把一些瑕疵類產品，甩賣清倉，相當於清掉無效庫存，同時還可以緩解資金壓力。因爲市場遇冷，房企銷售承壓，致使回款難，但受銀根收緊、發債受阻等因素影響，他們迫切需要現金。

對於建築商來說，也只能半推半就接受這種房子。他們也並非需要這麼多房子，要的是變現資產，以獲取資金。

一位混凝土龍頭企業商抱怨，房地產市場還很熱鬧的時候，工抵房基本來自本地開發商，抵押的資產是住宅，而今年大多是國內知名開發商，抵押的卻是公寓、寫字樓、商鋪、車位這些“燙手山芋”，壓根賣不出去。

他有苦只能自己吞下，“開發商非常強勢：同意拿工抵房，可以搭配一些貸款；不同意，回款就遙遙無期。”

不過，供應商們在這場博弈中，已經開始對地產商的資產定價、質量加以審視。例如，此次尤安設計的債務置換中，就委託評估人員對資產的實地察看與覈對，並取得了相關的產權證明文件，進行了市場調查和交易價格的比較，以及其他資產評估程序。

與此同時，它還列出了評估價與抵債金額之間的差額。事實擺在眼前，只有中糧、金茂、保利的房產評估價高於抵債金額，綠地、大衆置業、融創、寶能等給出的房產，其評估價均低於抵債金額。

總體算下來，抵債房產的評估價值爲2.52億元，較抵債房產的作價2.95億元減值4310.96萬元。然而，鑑於下游房地產企業出現的流動性危機，尤安設計考慮再三，還是決定對部分客戶的資產抵償作出適當讓步。

如人飲水，冷暖自知。在現實中，未來會有越來越多尤安設計們接受“以房抵債”的方案。

註明：本文林麗爲採訪者化名

　

責任編輯：梁斌 SF055