21世紀經濟報道記者 張敏 實習生 胡暄悅 北京報道 

11月1日，中指研究院發佈數據顯示，今年9月和10月，重點城市商品住宅成交面積同比下降約兩成。“金九銀十”表現不及預期。

具體而言，9月重點城市商品住宅成交面積環比增長6.1%，同比下降19.1%。進入10月，重點城市商品住宅成交面積環比下降約10%，同比降幅仍在兩成左右。

作爲房地產業的傳統營銷旺季，近年來，“金九銀十”在各種因素的影響下顯得成色不足。今年的“金九銀十”表現仍然不及預期，但在各類穩樓市政策的推動下，市場仍然出現了一些好轉跡象。比如，部分城市的二手住宅市場活躍度有所回升，一些房企的單月業績也錄得增長。

今年以來，房地產市場走勢並不平穩，在各類穩樓市政策的推動下，市場曾數次出現復甦勢頭，但持續性回暖局面仍待形成。受各種因素影響，市場信心也未能完全修復。

分析人士認爲，臨近年末，房企有更大的動力來強化銷售。預計各地政府將在堅守“房住不炒”定位下，繼續從供需兩端發力穩樓市，今年第四季度部分熱點一二線城市市場或呈緩慢恢復態勢。

信心仍待修復

今年是各類穩樓市政策出臺最頻繁的年份，到9月和10月，政策的頻次仍然不減。中央層面，再度定調“保交樓、穩民生”，並出臺了包括下調重點城市首套房貸最低利率、換房退稅等政策在內的措施。

地方政府層面，據中指研究院統計，今年9月和10月，全國有超160個地區出臺政策超230條，政策主要涉及優化限購、降低首付比例、降低房貸利率、提高公積金貸款額度、發放購房補貼、降低限售年限等方面，部分城市將住房政策與生育、養老、租賃等相結合，持續完善政策工具箱。

其中，9月政策節奏明顯較前期有所加快，10月的政策頻次雖有所下降，但部分措施的疊加效果已開始顯現。

據不完全統計，當前已有超20城下調首套商貸利率下限至4%以下，包括武漢、天津等二線城市。另有超百城下調了首套房公積金貸款利率。

儘管如此，市場交易仍未完全恢復到往年的水平。與去年同期相比，9月和10月，重點城市商品住宅成交面積均下降兩成左右。其中，10月的市場表現要弱於9月。

這也影響了企業的業績。上海易居研究院的數據顯示，今年10月，百強房企單月實現銷售操盤金額5560.7億元，環比下降2.6%，同比下降28.4%。

分區域來看，長三角地區市場明顯降溫，即便是上海、杭州這類熱點城市，成交也在下降。另外，一些地方返鄉置業受阻，也使三四線城市的交易受到影響。

分析人士普遍認爲，信心未能完全恢復，是影響市場復甦的主因。

需要指出的是，與常規月份相比，國慶長假的存在，使得10月的樓市活躍程度難免受到影響。另一方面，國內疫情多點散發，房企正常供貨節奏被打亂。前述機構表示，10月，過半城市供應環比腰斬，其中不乏上海、合肥這類熱點城市。

價格方面，據中指研究院的統計，今年10月，百城新建住宅平均價格爲16199元/平方米，環比下跌0.01%，連續4個月環比下跌，但跌幅較9月收窄0.01個百分點。同期，百城二手住宅平均價格爲15945元/平方米，環比下跌0.16%，連續6個月環比下跌。

積極的信號  

今年的房地產市場走勢並不平穩。第一季度，全國商品房銷售規模雖然低於去年同期，但仍高於2018年、2019年和2020年的同期水平。

進入第二季度，部分城市疫情反彈壓力較大，在嚴格的防控措施下，房地產交易一度受阻。4月和5月，商品房交易規模連續創下近五年的同期新低。

在此期間，各級監管部門推出多項穩樓市措施。5月中旬，監管部門將首套房貸利率下限在5年期LPR基礎上下調20個基點，隨後又宣佈降息。6月，房地產各項指標有所改善，在納入國家統計局的70個大中城市中，房價上漲的城市數量創去年9月以來的新高。

6月下旬，部分項目出現停工停貸現象，並出現蔓延，給市場帶來了一定的心理影響。進入7月，隨着傳統淡季到來，房地產交易規模明顯下滑，樓市復甦的勢頭被阻斷。

8月，央行再度降息。9月末，監管層推出兩項重要的穩樓市政策：其一，重點城市首套房貸利率下限被再度放寬，最低首套房利率已降至3.7%的歷史低位。其二，換房退稅政策也被有條件地實施。

這期間，樓市成交情況仍未達到去年同期的水平，但一些好轉的跡象已經開始出現。按照國家統計局的數據，今年8月和9月，全國商品房銷售面積、銷售額連續兩個月環比升溫。

在10月的銷售數據中，也出現了一些積極的信號。比如，部分城市的二手住宅市場活躍度有所回升，一些房企的單月業績也錄得增長。根據上海易居研究院的統計，50強房企的表現優於整體，有32家房企的10月銷售業績環比回升，18家企業環比下降，但降幅多在30%以內。

鄰近年末，市場信心能否繼續修復，並取得期待的“翹尾”行情，仍然面臨一些不確定因素。

北京某上市房企相關負責人向21世紀經濟報道表示，出於衝擊年度業績的考慮，年末通常是房企加大促銷力度的時段。由於今年企業普遍面臨資金鍊壓力，勢必會加大折扣力度。

但同時，宏觀經濟、疫情因素、穩樓市政策也將影響未來兩個月的房地產市場。中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜表示，短期來看，若宏觀經濟穩定恢復、相關政策積極落地且多地疫情得到有效控制，購房者置業情緒有望逐步修復，四季度新房市場或逐漸企穩。

她表示，預計各地政府將在堅守“房住不炒”定位下，繼續從供需兩端發力穩樓市，今年第四季度部分熱點一二線城市市場或呈緩慢恢復態勢。