本報記者 昌校宇

日前，監管釋放“第三支箭”令業界喜出望外，短期內即有多家房企拋出融資計劃。而作爲重要參與方的券商投行自然不敢怠慢，積極與房企接洽、擬方案，搶抓“第三支箭”落地下的發展機遇。

“‘第三支箭’的發出是積極發揮我國資本市場功能的重要舉措，也將爲券商投行帶來一定的業績增量。”西部地區某券商投行資深人士向《證券日報》記者表示，“據我瞭解，多家券商投行相關業務團隊正在和部分房企進行對接和初期溝通，但由於目前監管政策處於剛放開的階段，所以項目進度大多還處於早期盡調中。”

多位投行人士也對記者坦言，上市房企多年未進行股權融資，業務規範性、合規性都有提升空間，且“保交樓、保民生”等認定標準、效益測算、補流比例要求等預計都將是業務實操重點問題。同時，審覈要求仍需進一步明朗，預計房企股權融資發行銷售端壓力也比較大。

預計明年一季度或有項目成行

11月28日，證監會發布消息稱，決定在房地產企業股權融資方面調整優化5項措施，並自即日起施行。具體包括恢復涉房上市公司併購重組及配套融資；恢復上市房企和涉房上市公司再融資；調整完善房地產企業境外市場上市政策；進一步發揮REITs盤活房企存量資產作用；積極發揮私募股權投資基金作用。這標誌着房地產融資“第三支箭”發出。

房地產行業集體歡呼的同時，作爲市場重要參與者之一的投行圈也在厲兵秣馬，忙着與房企接洽、擬方案，希望搶抓“第三支箭”落地下的業務發展機遇。

前述投行資深人士介紹，多數券商投行已在第一時間組織相關人員進行仔細研讀，並加強同業交流，掌握最新資訊和監管動態。

中泰證券、華北地區某大型券商投行團隊均已與部分房企對接。中泰證券相關負責人向《證券日報》記者透露，“目前合作進展順利。中泰證券的服務客戶包括中央和地方國有地產企業和部分龍頭地產企業。之前房企只能通過利潤留存、內部整合等方式實現資本補充，就有不少房企表達過對股權融資的迫切需求。因爲相比融資成本高企的信貸和債券融資，再融資市場化定價程度更高，對權益補充力度更大，避免影響房企權益和淨利潤，運用恰當有望打破部分房企的高負債循環。”

資深投行人士王驥躍表示，部分房企已着手與券商投行商討、籌備再融資事宜。“已上市房企資質相對優質，他們此前都有日常維護着往來關係的券商投行，並非無人問津，預計不存在重大債務或經營風險的房企都在積極計劃融資。”

同樣興奮的還有華東地區某券商投行部人員，他告訴《證券日報》記者，“我從業數年來，首次遇到監管從股權層面爲房企融資打開新口子。此前，頭部券商投行一直有相關項目儲備，但由於部分房企‘爆雷’，中小券商基本暫停承攬此類業務。”

上市房企響應速度也極快，11月29日至12月6日，已有17家A股上市房企或涉房企業籌劃再融資或併購重組事宜，房企融資升溫勢頭明顯。

前述投行資深人士認爲，從目前市場上公告的案例來看，與“保交樓、保民生”相關的房企融資需求最爲迫切。

在中泰證券相關負責人看來，“房企都有融資需求，中小型房企因風險抵禦能力較弱、化解風險需求迫切，融資需求更旺盛。”

“至於具體哪些券商投行涉足首批業務，還需關注上述房企的後續公告信息。”中信證券首席經濟學家明明在接受《證券日報》記者採訪時表示，從現有已披露股權融資計劃的房企類型來看，央企、地方國企、已出險民企和未出險民企都有，可以看出“第三支箭”的適用範圍很廣，穩健房企可以藉此機會擴大資本實力，進一步降低槓桿率，適應地產行業的新格局，對於國有開發商而言，還可以將集團層面的優質資產注入上市公司，而出險房企也可以通過定增等方式獲取股權融資，既能夠與“保交樓”的任務相結合，也能夠改善融資性現金流的表現。

對於後續房企股權融資項目推進速度，中泰證券相關負責人認爲，“第三支箭”剛發出，監管部門出於謹慎態度對房企股權融資項目的審覈速度可能較一般再融資項目放緩，若是向大股東增發且募投方向明晰的項目可能較快。近期各上市房企已在積極籌備股權融資事宜，預計最快2023年年中可能有項目落地。

不過，在明明看來，若要實現房地產行業的軟着陸，股權融資項目的推進速度需得到保障，尤其是國企、央企開發商的再融資申請需更快得到監管部門的反饋。在獲得監管部門覈准批覆後，房企可以在12個月的有效期內擇機實施，在這一環節民營房企的節奏或許會更快。整體而言，房企股權融資的實際落地時間大概率將在明年一季度。

王驥躍也認爲，考慮到再融資流程所需要的時間，相關項目最快或在明年3月份成功發行。

投行實操層面仍有部分難點

“此前，在房企股權融資實質暫停的階段，房企自下而上地謀求股權融資非常困難，也較少有房企將股權融資當作優先級很高的任務來推進。”明明對記者表示。

前述投行資深人士也坦言，近些年券商投行主要爲房企提供的是債券融資服務等。自2015年公司債券發行新規實施以來，爲房地產開發公司實際承銷金額近600億元。目前一直按照監管要求勤勉開展受託管理工作，協助出現資金緊張的房企開展展期方案的制定、投資者溝通、本息的分期兌付等工作。

或因房企股權融資闊別已久，目前雖然監管開閘，但在業務具體實操層面上還有部分難點。

中泰證券相關負責人認爲，上市房企多年未進行股權融資，業務規範性、合規性等都有提升空間，企業信用情況，資產價值評估，“保交樓、保民生”、經濟適用房、棚戶區改造或舊城改造拆遷安置住房的認定標準、效益測算、補流比例要求，包括信息披露要求等預計都將是業務實操重點問題。

前述投行資深人士也道出自己的擔心，“目前的募集資金限定範圍較窄，在募投項目的設計應用以及後續募集資金的監管方面可能存在困難。同時因處於政策推出初期，例如重組上市、再融資等股權融資的審覈具體要求也有待明確，這給券商投行業務團隊在盡調時帶來一定的不確定性。”

在明明看來，實操層面是存在分化現象的，對於頭部房企而言，其股權再融資計劃預計能較快地推進，主要因尋找定增對象相對容易，且其募資用途比較清晰，合規性較有保障。對於部分民營房企尤其是已經出險的民營房企來說，其股權再融資計劃雖也迅速推出，但後續推進可能需要更多時間。

前述投行內部人士提示，考慮到行業特殊性等因素，再融資即使獲批，承銷端市場不一定“買單”，還是需多管齊下解決投融資兩端的顧慮。

各界期待政策實施範圍擴大

房企融資升溫勢頭明顯，對券商投行既是機遇也是挑戰。

前述投行資深人士介紹，其所在的投行團隊曾服務多家房企，目前正積極接洽相關優質企業，挖掘企業股權融資需求，爭取在政策紅利下加強差異化優勢。

中泰證券相關負責人認爲，“第三支箭”的發出也對券商投行的國家政策解讀能力、監管政策把控能力、風險識別能力、客戶服務能力提出了更高要求，投行需憑藉專業能力積極滿足客戶融資需求，幫助優質企業提升報表質量、化解風險。

“‘第三支箭’的發出一定程度上將彌補近兩年房企債券融資萎縮對券商投行業務的影響。”明明認爲，不過也應注意到，即使有“三箭齊發”的政策助力，房地產行業未來也難有二次爆發增長的可能性，大概率將穩定在新的“平臺區”。因此從融資需求來看，未來的股權加債權融資規模可能不會有太大增長，而且集中度會進一步提升。對於券商投行而言，把握優質企業仍是重中之重。

在王驥躍看來，房地產是資本密集型行業，有大量融資需求，且淨資產增厚後，資產負債率降低，加槓桿的空間盡顯，可採用先股後債的融資方式。但預計不會給券商投行帶來較大業務增量，畢竟不太可能有非常大規模的融資額度。

業內預計，未來一段時間內或有不少房企提交再融資方案，且對政策面的進一步“鬆綁”還有期待。

前述投行資深人士表示，當前涉房項目再融資的募集資金基本限定只能用於存量項目，且存量項目還限定在了“保交樓、保民生”、經適房、安置房、舊城改造等方面，希望後續監管層面能放寬至新開發項目，項目類型也明確放寬至一般的房地產開發項目等，進一步擴大政策實施範圍。

在中泰證券相關負責人看來，涉房項目的範圍較廣，目前住宅類項目、商業類項目、房企自建類項目、雙主業房企等均存在融資需求，隨着未來政策逐漸落地、趨勢逐漸明朗、細節逐漸豐富後，會有納入可申請再融資的資產籃子的可能性。

“三支箭”助力房企融資 需求端政策“工具箱”還有空間

本報記者 杜雨萌

近段時間，交易商協會表示繼續推進並擴大民營企業債券融資支持工具；證監會決定在房地產企業股權融資方面調整優化5項措施。這意味着支持房企融資的“第二支箭”延期並擴容，“第三支箭”發出。對於房地產企業而言，彷彿有種冬季裏沐“春風”之感。

中國銀行研究院研究員葉銀丹在接受《證券日報》記者採訪時表示，隨着供給端融資支持政策不斷出臺，部分房企的融資難題正在得到逐步緩解。不過雖然當前供給端政策“給力”，即化解風險方面的政策力度較大，但需求端政策優化更值得期待。

“三支箭”改善房企融資環境

提振市場信心

“通過‘三支箭’逐步改善房企外部融資環境，在當前具有很強的針對性和迫切性，也能直接支持‘保交樓’，進而提振市場信心。”東方金誠首席宏觀分析師王青在接受《證券日報》記者採訪時表示。

從“第一支箭”信貸支持來看。人民銀行黨委委員、副行長潘功勝在11月21日召開的全國性商業銀行信貸工作座談會上介紹，“在前期推出的‘保交樓’專項借款基礎上，人民銀行將面向6家商業銀行推出2000億元‘保交樓’貸款支持計劃，爲商業銀行提供零成本資金，以鼓勵其支持‘保交樓’工作。”與此同時，近期銀行也加大了對房企的授信額度。據克而瑞不完全統計，截至目前，商業銀行爲房企提供的意向性授信總額度已超3萬億元。

從“第二支箭”支持房企發債融資來看，自11月8日交易商協會發文表示“繼續推進並擴大民營企業債券融資支持工具，支持包括房地產企業在內的民營企業發債融資”後，截至12月7日，已有龍湖集團、美的置業、新城控股等多家企業申請儲架式註冊發行。

從“第三支箭”支持房企股權融資來看，自11月28日證監會決定在股權融資方面調整優化5項措施後，已有世茂股份、新湖中寶、大名城等10餘家上市房企和涉房企業籌劃再融資。此外，陸家嘴、格力地產以及招商蛇口也於近期籌劃資產重組。

王青表示，伴隨政策支持力度持續加碼，後續房企信用風險多發態勢有望逐步緩和，預計房企債券、股權及信託融資業務也將逐漸活躍。

需求端提振仍是關鍵

政策“工具箱”有餘地

在業內人士看來，推動房地產行業企穩回升，需求端的提振仍是關鍵。

在葉銀丹看來，房企融資端的支持政策主要聚焦於解決房企生存問題、“保交樓”等民生問題，以及房企破產帶來的金融風險問題等。房企融資支持政策對於房企銷售的改善，並不是充分條件。雖然政策面對於房企的融資支持有助於化解房地產風險，進而在一定程度上能夠改善樓市預期，但由於傳導鏈條過長，其促進銷售端改善以及推動整個房地產市場企穩回升的作用相對有限。

據中指研究院監測數據，1月份至11月份，全國重點100城新建商品住宅成交規模爲2015年以來同期最低水平，同比下降近四成。其中，11月份重點100城成交面積環比下降約10%，同比下降近三成，百城新房、二手房價格下跌態勢仍在延續，多個政策疊加尚未扭轉需求端低迷態勢。

王青稱，考慮到銷售回款在房企資金來源中的佔比超過50%，因此，商品房銷售下降是當前房企面臨的主要壓力。從這個角度上看，改善房企供給端融資只是引導房地產行業企穩回暖的必要條件，而需求端的提振纔是解決問題的根本所在。

“未來，進一步推動市場回暖不僅需要融資支持政策來化解風險，逐步減弱這一不利因素對市場預期轉變的約束，更重要的是要進一步放鬆甚至出臺鼓勵合理需求釋放的相關政策，推動需求端回暖，促進房企自身資金來源改善，逐步形成良性循環。”葉銀丹建議，未來需求側政策可以更加註重釋放改善型需求，各地可根據當地市場條件，逐步嘗試更多放鬆措施，例如降低多孩家庭二套房首付比例及貸款利率等。

王青認爲，後期政策“工具箱”在放寬購房條件、降低首付成數、下調居民房貸利率方面還有較大空間。其中，下一步引導5年期以上LPR報價下調，持續降低居民房貸利率是關鍵所在。目前看，在經歷了前三個季度的大幅下調後，多地房貸利率已降至5年期以上LPR報價的最低值附近。接下來爲推動房貸利率進一步下行，除了放寬首套房貸利率下限外，也需要5年期以上LPR報價先行下調。預計12月份5年期以上LPR報價有可能下調0.15個百分點。

58安居客房產研究院分院院長張波在接受《證券日報》記者採訪時表示，總的來說，需求端的改善目前不單聚焦於樓市政策，還需要經濟基本面的持續向好，並伴隨購房者信心提升纔會得到根本改善。從過往經驗看，需求端的整體表現改善會晚於供給端，只有當需求端的改善與供給端產生共振，纔有利於房地產行業的健康發展。

責任編輯：梁斌 SF055