來源：中國經營報

本報記者 餘燕明 北京報道

12月31日，中指研究院發佈了2022年中國房地產企業銷售業績排行榜。

其中，碧桂園仍然穩坐頭把交椅，以4643億元的銷售額排在榜單第一位。排在碧桂園之後的是保利發展、萬科集團，2022年銷售額分別達到4408億元、4172.2億元。

華潤置地、綠城中國、中海地產、招商蛇口、金地集團、龍湖集團、建發房產都在前十榜單上佔有一席之地，2022年，分別實現銷售額3013億元、3003.2億元、2960億元、2926.3億元、2218億元、2032.7億元、1700.2億元。

2022年，百強房企銷售總額約爲7.6萬億元，同比下降41.3%；權益銷售額約爲5.36萬億元，權益銷售面積約爲3.37億平方米，同比分別下降42.9%和48.1%，市場份額約爲39.3%，較2021年度下降了12.3個百分點。

《中國經營報》記者注意到，2022年百強房企的銷售門檻降至182.2億元，榜單前五十名的最低銷售額要達到409.5億元，前三十名的房企最低銷售額約爲652.3億元，第二十名房企對應的銷售額則爲1003.9億元，剛好邁過千億銷售門檻。

“過去幾年，全國房地產市場規模高位盤整，伴隨着房地產供給端政策的持續發力，房地產企業的經營模式、競爭格局均發生變化。”中指研究院的一位分析師說，“2022年市場下行期更加明顯，不同房企銷售均不同程度承壓，企業分化現象逐漸加劇，房地產行業進入優勝劣汰階段。”

千億規模房企減少21家

根據中指研究院提供的數據，2022年，各陣營房企銷售額增速均有所下滑。其中，TOP10房企銷售額均值約爲3107.7億元，較2021年下降33.1%；TOP11~20房企銷售額均值爲1035億元，較2021年下降45.5%；TOP31~50房企及TOP51~100房企銷售額均值分別爲519.4億元和276.1億元，同比分別下降50.2%和42.6%。

2022年以來，房地產政策不斷優化，但政策效果尚不明顯，房地產市場供需兩端均未明顯恢復，全國房地產市場整體仍處在深度調整階段，房企銷售回款受阻。中指研究院監測顯示，2022年銷售額超千億房企20家，較2021年同期減少21家；超百億房企130家，較2021年同期減少28家，百億房企權益銷售額約爲5.68萬億元，市場份額約41.6%。

此外，不同陣營房企數量在2022年亦有較大變化。具體來看，千億以上陣營房企20家，較2021年同期減少21家，銷售額均值2220.7億元；第二陣營（500億~1000億元）房企23家，較2021年同期減少2家，銷售額均值636.1億元；第三陣營（300億~500億元）房企28家，較2021年同期減少10家，銷售額均值372.8億元；第四陣營（100億~300億元）房企爲59家，較2021年同期增加5家，銷售額均值207.2億元。

“2022年，央企、國企銷售表現相對突出。”中指研究院企業事業部研究負責人劉水錶示，“百強房企當中，銷售表現爲正增長的只有12家，其中9家爲央企、國企，佔比接近80%。”

隨着行業由規模化向更加有質量的方向發展，越來越多房企不再設定銷售目標、追求規模化發展，轉而通過主動管控銷售規模，追求更加穩健的發展模式。從已公佈銷售目標的15家房地產企業來看，2022年，目標完成率均值爲73.6%，低於2021年的93.4%。

根據中指研究院的數據，2022年，百億房企重倉一、二線城市，50家百億代表房企的一、二線城市業績貢獻合計佔比爲81.3%，較2021年上升了3.4個百分點，其中，一線城市銷售額佔比較上年增加6.9個百分點至26.3%，市場需求支撐度較強；受疫情反覆、高基數效應或項目停工等因素，部分二線城市市場成交降幅較大，因此二線城市銷售額佔比有所下降，但銷售額貢獻仍達到55%；三四線城市市場承壓，2022年業績貢獻率爲18.7%，較2021年下降3.4個百分點。

2022年，百億房企位於長三角、粵港澳（內地）、京津冀城市羣的銷售額貢獻較大，佔比分別爲39.8%、15.1%、10.9%，合計佔比65.8%，且佔比較2021年進一步提升，分別增加1.1、1.3、0.5個百分點，銷售額貢獻區域進一步聚焦三大城市羣。從具體城市來看，上海、杭州、北京、南京、廣州、蘇州、成都、深圳、武漢、佛山分列2022年百億代表房企城市銷售額前十名。其中，上海銷售額同比增速較快。

“房地產屬於有着明顯週期性的行業，否極泰來。”中指研究院這位分析師表示，“隨着2023年新一輪支持措施的實施，行業信心將有所提升，房企銷售將會發生明顯改善。房企要平衡安全與發展之間的關係，迎接行業新週期的到來。”

2023年仍將着力“去庫存”

中指研究院還對50家百億代表房企2021年及2022年重點項目各面積段的銷售額貢獻進行了分析，結果顯示50家百億代表房企的90平方米以下首置型產品銷售額佔比爲15.2%，同比減少0.8個百分點，剛需羣體觀望情緒較重。

而面積在90~140平方米首改產品銷售額佔比分別爲51.9%，同比減少5.2個百分點，首改需求略顯疲軟，但仍佔據半壁江山；面積在140~200平方米和200平方米以上改善及高端型產品的銷售額佔比較2021年顯著提升，分別增加1.2、4.7個百分點至20.9%、12.5%，改善性需求表現出更強的韌性，在部分城市調控政策向改善性需求傾斜的作用下，市場需求有望得到持續釋放。

2022年以來，房地產行業持續深度調整，“停工停貸”現象進一步影響購房者對行業發展的信心。部分房企找準時機推出現房銷售模式，以“現房季”“現房節”作爲營銷重點，提升消費者信心。

一方面，爲應對市場及購房者信心不足的情況，部分房企積極響應“保交付”的號召，依託既有資源進行現房營銷，以實際的交付力與產品力打動購房者。隨着越來越多的購房者把開發商的穩健經營能力納入買房考察的必要條件，部分房企打造“現房季”“現房節”，邀請購房者實地考察現房與準現房，實現“所見即所得”，給購房者看得見的保障與安心，並在此基礎上給予成交優惠與實物禮品。

另一方面，房企利用傳統節假日積極開展營銷活動，並打造具有自身特點的營銷節點，通過線上線下聯動的模式最大化流量價值。

比如，房企抓住“五一”“雙11”等傳統營銷時點，藉助節日營造營銷場景，如龍湖集團於2022年5月開展首屆“五一狂歡購”，活動持續15天，覆蓋全國60餘個城市，共計300餘個項目的在售房源、車位、商辦類產品參與其中，累計讓利約2億元。

再比如，房企持續開展造節營銷，基本上保持了“月月有活動”，部分房企推出了多次集團層面的營銷活動，如遠洋集團結合暑期及年終營銷節點分別開展“2月搶房節”、6·18“美好生活節”及12月“遠洋匠心節”，在推出購房優惠的同時爲購房者提供透明化交付服務，讓收房不再“拆盲盒”。

2022年末，隨着房地產“第三支箭”正式落地，短期企業融資通道打開，房企首要任務應是抓住融資窗口期，積極作爲，最大限度補充流動性。同時，恢復“造血”功能是實現可持續發展的關鍵，儘管當前房地產銷售恢復節奏較慢，但隨着核心二線城市優化調控政策及防疫形勢的好轉，核心城市市場或率先企穩，企業應積極營銷加速回款。

“整體來看，2023年房地產市場仍將處於‘去庫存’階段，企業應以銷定投，積極運用數據工具科學決策，優選城市、優選項目，實現換倉，通過深耕價值城市穿越行業週期。”中指研究院的這位分析師說，“另外，‘保交樓’已成爲行業當下核心關注點，企業交付力變得愈發重要，也將成爲企業未來能夠贏得購房者、金融機構、政府等各方信任的核心能力。”

（編輯：盧志坤 校對：燕鬱霞）