剛剛過去的2022年，新房價格爲時隔7年後的首次下跌，100城新建商品住宅成交規模也爲2015年以來最低水平。在多因素作用下，房企推盤意願不足，剛需客戶觀望情緒更重。

可以看到，雖然各地不斷優化房地產調控政策，全年各地累計出臺調控政策超千次，但市場依然低迷，購房者入市謹慎。值得關注的是，1月5日，針對首套房信貸，央行推出動態調整機制、住建部發聲支持。對於2023年，還會有哪些房地產利好政策可能出臺？限購限貸能否進一步解除？還有哪些住房消費需求有望釋放？

2022年，100城新建商品住宅成交規模爲2015年以來最低水平。圖/IC photo

百城新房價格去年有7個月環比下跌

2022年新房價格爲時隔7年後的首次下跌。據中指研究院數據顯示，2022年百城新建住宅價格累計下跌0.02%，這是2015年以來首次年度下跌，年內共有7個月價格環比下跌。其中，12月，百城新建住宅均價16177元/平方米，環比跌幅擴大至0.08%。

除了價格，同樣下跌的還有交易量。中指研究院數據顯示，2022年，重點100城新建商品住宅成交規模爲2015年以來最低水平，同比下降近四成。12月，雖然重點100城成交面積小幅回升，環比增長6.0%，但同比降幅擴大至超三成，降幅有所擴大，受多地疫情形勢嚴峻等因素影響，多個政策疊加尚未扭轉需求端低迷態勢。

而從各線城市來看，2022年，在全國市場下行趨勢持續、寬鬆政策效果顯現不明顯及部分地區疫情反覆等因素影響下，一線城市商品住宅成交面積同比下降23.7%，二線代表城市同比下降38.6%，三四線代表城市同比下降34.8%。

事實上，受市場下行影響，剛需客戶觀望情緒更重，相比之下，改善客戶購房意願相對較好，包括北京等主要城市新房改善性產品成交佔比提升。

在多因素作用下，房企推盤意願不足。雖然隨着行業由規模化向更加有質量的發展轉變，越來越多企業不再增加銷售目標、追求規模化發展，但從去年來看房企目標完成率不盡如人意。據中指研究院數據顯示，從公佈銷售目標的15家房地產企業來看，2022年目標完成率均值爲73.6%，銷售目標完成率較低，明顯低於2021年的93.4%。

在這樣的市場環境下，2022年，代表城市庫存維持高位，短期出清週期較2021年末有所延長，尤其是三四線代表城市出清週期超20個月，短期去化壓力較大。

值得關注的是，在多重利好帶動下，今年元旦假期期間核心一二線樓市活躍度回升。部分城市售樓處到訪量增加，但並非所有的城市出現向好的行情，市場分化仍在加劇，比如北京、上海、杭州、武漢、溫州成交面積較去年元旦假期增長，市場活躍度回升，但大多數三四線城市購房情緒仍在低位。

全年各地累計出臺政策超1120次

縱觀2022年，年初隨着鄭州打響鬆綁的第一槍，各地不斷優化調控政策。據中原地產研究院統計數據顯示，2022年全年累計全國各地出臺房地產市場調控政策超過1120次。其中，自2022年11月以來，連續兩月“穩樓市”政策超過百次以上。政策內容主要涉及降低房貸利率、降低首付比例、增加公積金額度、契稅補貼等。

但是房地產市場並未因此而快速恢復。究其原因，諸葛找房數據研究中心分析人士認爲，2022年疫情不確定性及停貸潮事件拖累房地產市場修復。此外，需求端信心不足、購買能力弱、對未來收入的預期降低延緩購房者入市，也使得在需求端政策頻繁優化下，市場銷售端仍未回升。

中原地產首席分析師張大偉也稱，2022年，中國房地產行業全面低迷。整體房地產市場成交量回歸到2015年，成交量萎縮超過25%，在多重超預期因素影響下，房地產全面呈現出市場銷售回落、多家民企債務違約、土地市場流拍持續等特點，標杆房企銷售全面萎縮。在此背景下，各種寬鬆政策優化貫穿2022年全年，不過，雖然寬鬆政策密集出臺，但市場仍未走出低迷，購房者入市依然謹慎。

對於當前的市場，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認爲，不管是住房需求的能力，還是對住房市場的預期，比過往任何時候都疲弱，迫切需要多措並舉來提振市場的預期和信心，儘快止住房價下跌。

值得關注的是，1月5日，央行、銀保監會發布公告稱，決定建立首套住房貸款利率政策動態調整機制；新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均下降的城市，可階段性維持、下調或取消當地首套住房貸款利率政策下限。與此同時，住房和城鄉建設部部長倪虹公開表態，對於購買第一套住房的要大力支持，首付比、首套利率該降的都要降下來；對於購買第二套住房的，要合理支持；以舊換新、以小換大、生育多子女家庭都要給予政策支持。

對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，此次政策充分體現了一個重要的思路，即2023年信貸政策要繼續寬鬆，尤其是要強調對購房剛需進行保護和支持。

“這是創造政策紅利，引導和改善市場的預期，降低購房消費的門檻，儘快讓樓市需求端能穩定下來。”李宇嘉如是說。

市場期待更多利好措施出臺

“2023年信貸政策要繼續寬鬆，尤其是要強調對購房剛需進行保護和支持。”這是很多機構對於政策走向的判斷。

其中，諸葛找房數據研究中心分析人士認爲，2023年需求端將會出臺更多寬鬆舉措是必然，主要圍繞釋放住房消費潛力。比如，近日中央財辦有關負責人表示，在住房消費等領域還存在一些妨礙消費需求釋放的限制性政策，這些消費潛力要予以釋放，限購限貸進一步解除。

此外，諸葛找房數據研究中心分析人士表示，首套房的認定標準可能擴大，也就是鬆動“認房又認貸”（即“雙認”）的政策。從目前來看，很多首套購房者都是採用貸款的方式購房，置換房屋者往往通過“賣一買一”的方式實現，“雙認”的實行會大幅限制改善需求的界定標準，若以二套的標準進行購房，高額的首付比例會降低改善性需求釋放，因此2023年大概率會取消“雙認”。

在業內人士看來，雖然今年也有不少城市下調二套首付比例，但並不普遍，核心熱點城市的二套房首付比例高達七成、八成，較高的換房門檻也降低了居民換房的動力，2023年二套房首付比例有望全面下調。

而在限購方面，目前仍有大部分城市執行區域限購，本地戶口和外地戶口均有購買套數限制，隨着佛山、東莞全面取消限購，預計2023年更多熱點城市或將跟進，除一線城市外，2023年限購或將全面鬆動。

張大偉認爲，從政策預期看，各地市場特別是一線城市市場需要針對換房改善需求推出明顯的寬鬆政策。2023年仍是“保交樓”的關鍵節點，也是穩預期的重中之重，伴隨着各個配套政策的不斷落實，“保交樓”資金落位的速度有望加快。對於2023年市場來說，上半年依然可能繼續下調，購房者的信心很難短期迴歸，市場期待更多的積極政策以及穩需求、穩經濟措施出臺。

新京報記者 袁秀麗