2022年7月23日，在深圳福田四季酒店，中信城開·紅樹灣開盤了。室外35度的高溫，也阻擋不了購房人的熱情，現場座無虛席。彭女士特意從廣州跑來深圳選房，“央企的房子，值得信賴，買得放心。”

但她所不知道的是，紅樹灣項目原本是暴雷房企佳兆業手中的資產，後來被中信城開接下，換了新顏，纔有了這次重生的機會。

眼下，佳兆業算是又找到了一位“貴人”。繼與招商蛇口、長城資產、綠城管理達成合作之後，這家華南房企再引援中信，以服務型信託的模式盤活資產，或許能成爲出險房企紓困的樣本。

但事實上，這已是中信第二次向佳兆業伸出援手。七年前，正是靠着中信銀行、中信信託出手相救，加上深圳市場大熱，佳兆業才得以涅槃重生；七年後，中信再度接盤佳兆業資產，並將不少項目注入給了旗下的中信城開。

相較於“中”字輩的中海地產、中交地產等國資房企，很多業內人士對中信城開並不熟知。但它其實是地產圈隱形且低調的央企巨頭，自六年前中信地產與中海地產合併後，中信城開便承載着中信集團的地產版圖。

重回地產江湖，中信玩的不是傳統開發模式，而是抄底不動產資產。近年來，中信城開逐漸活躍，不僅接盤佳兆業資產，其註冊資本暴增、主動拿地、入局舊改，都表明它想在地產領域大顯身手。 

二度接盤佳兆業

在佳兆業的紓困計劃中，中信城開的身影頻頻出現。

7月1日，“中信城開華南”官方微信公衆號發佈消息稱，位於深圳福田的“中信城開大廈”項目正式掛牌亮相。該項目此前名爲“深圳佳兆業科技中心”。

在此9天前，深圳市城開信銀投資有限公司（下稱“城開信銀”）還陸續接手了佳兆業深圳東角頭項目、金沙灣國際樂園項目。隨後，佳兆業航運紅樹灣項目，也更名爲中信城開紅樹灣，並於7月開盤。

上述佳兆業四個項目的接盤方，均指向了中信城開，該公司爲中信集團一級全資子公司，由中信股份100%持股，2016年設立之初就被定義爲“城市開發運營平臺”，以“金融+地產”的輕資產模式開展業務。

在接手佳兆業相關項目前夕，中信城開做了一些鋪墊。

6月17日，城開信銀才被設立，註冊資本爲10萬元。它雖由西部信託間接持股100%，但其法人劉星、總經理胡峯等，均在中信城開相關公司任職。可見背後的主導者是中信城開，西部信託或許只充當財務投資的角色。

成立之後的城開信銀馬不停蹄，很快就從鷹潭市錦營投資管理有限合夥企業（簡稱“錦營投資”）的手中，接下了深圳市鴻利金融投資控股有限公司（簡稱“鴻利金融”）99%股權，另1%股權仍由佳兆業深圳持有。

與此同時，它還受讓佳兆業所持佳德美奐、兆富德旅遊、佳富東部各51%股權。至此，它將佳兆業深圳東角頭項目、金沙灣國際樂園項目等，一併攬下。

根據佳兆業披露的超800億項目處置清單，佳兆業科技中心、東角頭、金沙灣國際樂園這三個項目合計權益貨值約爲486.1億元，是整個資產包處置中最關鍵的三個項目。加上紅樹灣項目，目前中信接手的佳兆業的四個項目，涉及貨值超500億元。

中信系和佳兆業素有往來。2015年前後，佳兆業遭遇史上第一次至暗時刻。生死攸關之際，中信銀行出手相救，成了佳兆業境內最大債權人之一，也是郭英成力挽狂瀾的關鍵。

當年年底，中信銀行深圳分行聯手中信信託，對危機中的佳兆業提供共計約300億元貸款紓困。其中，200億元用於置換佳兆業位於深圳、上海、杭州等地的9個項目的債務，另有100億元作爲佳兆業的後續開發貸款，使其繼續開發尚未完工的項目。

彼時，中信系與佳兆業的合作是以股權投資和融資抵押的方式進行。中信信託入股了佳兆業旗下鴻利金融、深圳市一號倉科創技術、上海贏灣兆業房地產。

中信銀行則是接受了深圳佳兆業城市廣場、佳兆業山海城（鹽田舊改項目）、佳兆業科技金融中心（佳兆業新總部大廈）的項目公司100%股權質押，用於擔保上百億元的貸款金額。

闊別七年後，再次馳援，中信城開接盤的佳兆業項目，在對外宣傳中，均使用“中信城開”的招牌，項目已分別更名爲中信東角頭項目、中信城開金沙灣、中信城開紅樹灣、中信城開大廈，相當於加了一層背書。

接近佳兆業的人士向媒體表示，“項目用中信城開的品牌對外輸出，在眼下市場還是比較悲觀的情況下，有利於項目的銷售。”例如，紅樹灣開盤當日就熱銷了15億元。

“金融+地產”的故事

爲何說中信城開是隱形的央企地產巨頭？因爲截至目前，它開在全國30多個城市，累計開發房地產項目近百個，開發面積超過3000萬平米。圍繞住宅地產、商業地產、旅遊度假、教育地產、地鐵上蓋等多種業態。

此外，據悉，中信城開旗下有38家在業子公司，間接持股132家企業。投資物業方面，有北京中信大廈（中國尊）、京城大廈、國際大廈，以及上海中信泰富廣場和香港中信大廈。

在實際運作中，中信城開往往會拉來其他資金方，以便在協同之下，托起更大的業務版圖。此次接手佳兆業的部分項目，就是它與中信銀行、佳兆業三方，以服務信託的模式，進行合作的。

在這個服務信託之中，中信銀行實際仍然是以債權人身份存在；中信城開則是融資代建的角色，提供一定的盤活資金，用於後續項目的建設和開發經營，這與其“輕資產”的自我定位，較爲相符。

“最終項目的收益全部進入監管賬戶，優先用於保交樓和理財資金的兌付，剩餘資金則會在確保中信方面的債務本息、覆蓋開發運營投入後，給到佳兆業。”知情人士透露。

除此之外，設立投資合夥平臺，也已成爲中信城開一個顯眼的標籤。

中信城開旗下有着衆多的子公司，包括信皖睿、信原睿、信湘睿、信泰睿等投資平臺，以及信創共贏、信寧共贏、信弘共贏、信吉共贏等合夥平臺。他們都有各自的名稱，各成系列。

在這些基金平臺中，城開信銀特地設立了珠海市信睿融和投資管理有限公司（簡稱“信睿融和”），在大多數平臺中充當執行事務合夥人。

比如，中信城開旗下的信珠睿（深圳）投資合夥企業（有限合夥），便有4位合夥人，除了中信城開、信睿融和之外，還有深圳匯弘投資，以及自然人吳賢。他們透過信珠睿，投資了珠海新宇宙工程公司。

信石共贏（深圳）投資合夥企業（有限合夥）也是如此。它有5位合夥人，同樣除了中信城開、信睿融和之外，還有胡峯、許江華、張彥天三位中信系成員。他們透過信石共贏，持有東莞市信龍建設開發公司。

中信城開通過這樣的模式，既能打通資金、擴大投資版圖，又能做部分員工激勵，達到一舉兩得的成效。

地產野望

如果按品相給央企分類的話，那中國中信集團絕對算得上其中的高富帥代表。成立於改革開放之初，由總設計師牽頭、榮毅仁創辦，中信集團從誕生伊始，便被賦予高規格重任。

如今，大衆對中信集團的印象普遍存留在證券、銀行等金融業務上。殊不知，中信集團最早投身的重頭戲，卻是房地產開發。

在“奉旨蓋房”的年代，中信絕對是塊十足赤金的招牌。落成於1985年的國際大廈，1991年的京城大廈，以及2008年的國家體育場鳥巢，三座名動京城的劃時代標誌建築，足以奠定中信在中國房地產歷史上的“大哥”地位。

雖然在地產圈的成績斐然，但令人意外的是，中信卻在六年前主動收縮了地產業務。

2016年3月，中海地產全面收購中信旗下住宅物業組合。中信轉讓其資產整合後的子公司中信地產的全部股權，以及另一家子公司中信泰富在國內的住宅地產，交易對價的金額爲310億元。

與此同時，中海將旗下上海寰宇天下商業項目、南京中海商業與寫字樓項目、瀋陽環宇城及寫字樓商業項目、濟南華山商業項目四處物業，以61.5億元的價格轉讓給中信。

彼時，業內紛紛猜測，中信以住宅置換商業，後續有可能要大力向商業地產方向轉型。但後來事實證明，中信其實要走的是“城市綜合開發運營”這條路。

這起世紀大併購發生前不久，中信集團於2015年5月成立了北京信雅房地產，管理餘下的地產業務。2016年4月，北京信雅的註冊資本，由200萬元瞬間提升到78.6億元，猛漲3929倍，北京信雅也正式更名爲中信城開（全稱“中信城市開發運營有限責任公司”）。

此前，中信城開的經營範疇，雖然也包含房地產開發，但後面卻寫明瞭限制條件：不含土地成片開發高檔賓館、別墅、高檔寫字樓和國際會議中心的建設、經營；大型主題公園的建設、經營。但自2018年7月之後，這些限制的條件卻不復存在。

人事方面，2016年7月至2019年5月期間，中信城開的法人、董事長變更頻繁，從常穎到宋川，到王炯，再到聶學羣，每人的任期均只有一兩年。近年來，常常可以看到聶學羣視察項目、與合作方會談的身影。

眼下，中信城開已成爲中信集團麾下不折不扣的地產載體。種種跡象表明，它也有着不小的地產野望。

該公司在新一輪“國進民退”的趨勢中，並沒有閒着。2021年11月，它在寧波第二波集中供地中，與奉化城投聯手，以11.75億元的底價競得寧波創新工業綜合體宅地，託底土拍市場。

在此之前，中信城開還與順成置業、安家城更組成聯合體，中標東莞大朗松佛2項舊改前期服務商；並通過子公司珠海市信榮佳業房地產，成爲珠海紅東舊村更新改造項目的合作改造主體。

深耕灣區的中信城開，對項目的佈局似乎有所取捨。今年4月，它將手中的雲棲谷項目70%股權掛牌；2020年，它還曾以5.8億元，掛牌都江堰壹街社區項目，並出讓北京信越置業20%股權。目前，中信城開在大灣區的深圳、東莞、中山、珠海、廣州、汕頭等地都有落子。

責任編輯：戴明 SF006