來源：上海信託圈

導讀：2023年也許是一個信託解套的大年！開年以來，已有華融信託和安信信託兩家信託公司風險解除。

2023年也許是一個信託解套的大年！

開年以來，已有華融信託和安信信託兩家信託公司風險解除。

2023年2月1日，華融信託新股東中國信託業保障基金有限責任公司與原股東中國華融資產管理股份有限公司在北京完成交接工作。

信保基金公司黨委委員、副總裁李勇鋒兼任華融信託新一任黨委書記，華融信託股權重組工作圓滿完成。

下一步，華融信託將在新一屆黨委班子的帶領下，以重組爲新起點，推進轉型發展，強化內部管理，努力開創發展新篇章。

終於看到曙光，安信信託兌付投資人的四種支付方案浮出水面！

2月16日，安信信託在公司公衆號發佈了關於信託受益權轉讓合同生效及支付安排的通知。

通知顯示，前期，安信信託部分自然人投資者與上海維安投資管理有限公司（“維安公司”）簽署了《信託受益權轉讓合同》。現維安公司來函，確認《信託受益權轉讓合同》已於2023年2月15日生效，並明確轉讓款支付時間安排。

根據維安公司的回覆函，支付時間安排分爲早籤和非早籤兩種。早籤和非早籤各自分爲A、B兩種方案。具體來看：

早籤方案A第一次支付時間不晚於2023年5月15日，第二次支付時間不晚於2023年8月15日；

早籤方案B第一次支付時間不晚於2023年5月15日，第二次支付時間不晚於2024年5月15日，第三次支付時間不晚於2025年5月15日；

非早籤方案A第一次支付時間不晚於2023年5月15日，第二次支付時間不晚於2023年11月15日；

非早籤方案B第一次支付時間不晚於2024年2月15日，第二次支付時間不晚於2025年2月15日，第三次支付時間不晚於2026年2月15日。

以上4種兌付方案，無論哪一種投資人多少都會受到損失，但不管怎樣，苦等多年的安信信託的投資人終於看到曙光，也終看到“解套”的希望。

隨着經濟的復甦，其他暴雷的信託公司也將會加快迎來接盤方，這樣投資人也將會盡快解套上岸！

1.4萬億房地產信託軟着陸

去年11月以來金融部門針對房地產行業密集發聲，相關支持政策接連落地，在地產金融端打出一套政策組合拳。

與之相應的，作爲房企融資重要渠道之一的房地產信託隨着“三箭”齊發，也爲信託機構推進風險化解留出一定時間窗口。

房地產信託曾因投資回報率高成是各大信託機構爭相角逐的業務之一。不過由於房地產行業風險上升，房地產信託也成爲信託機構踩雷的“高發區”，信託業因此也受到波及。

目前房地產信託存續規模仍高達1.4萬億元，且合作對手多爲民營房企，風險敞口較大，對信託公司造成了較大的兌付壓力和輿情壓力。

不過，新政的支持政策結構性傾向於較爲優質的房企和資產，房地產信託風險也將呈現分化特徵。

此次“金融十六條”明確提出，保持信託等資管產品融資穩定，鼓勵信託等資管產品支持房地產合理融資需求。這也是信託首次“亮相”地產支持政策。

這也是目前高層對信託業務重要的政策轉向和表態。

過去幾年，在實際情況中，以信託形式支持房地產融資的做法是被打壓的。今年上半年房地產信託業務略有放鬆，但主要集中在租賃市場相關業務，而此次政策對信託業務的“鬆綁”，可以理解爲“房地產信託業務又一春”。

政策釋放出的暖意，這需要信託行業和從業人員積極解讀和理解相關政策。

本次政策對信託公司其實提及了“轉型”的概念，尤其提及到房地產企業項目併購業務。換句話說，信託公司要減少對增量市場的關注，同時要在存量市場方面尋找新投資機會和業務方向。

由於現階段金融支持房地產政策頻發，目前多數信託公司針對新規還沒有明確的執行計劃，多數處於觀望當中。

截至2022年11月份，已披露的房地產信託逾期金額達765.63億元，規模佔比達到73.35%。

如今，監管部門陸續發佈“第三支箭”、金融支持房地產16條、保函置換監管資金等房地產金融支持政策，內容涵蓋信貸、發債、“保交樓”、資金監管等政策領域，皆在託底房地產市場。

業內人士表示：上述政策逐一落地對房地產信託市場風險化解和平穩過渡有顯著支撐，給市場帶來了重要轉機。本輪政策持續發力，房地產信託有望加速“軟着陸”，相關業務也將逐步恢復。

信託繼續接盤房企項目股權

去年至今，地產項目的紓困中，一直都有信託公司的身影，且持續不斷。

上海信託圈瞭解到，包括WK信託、ZR信託、GD信託、PA信託、ZX信託、WM信託等多家信託公司相繼入場房地產，收購房企旗下的項目股權與債權，主導項目紓困與盤活。

最近的兩場頭部房企旗下項目股權轉讓中，均有信託公司現身。

近期，中國華融、以浦發銀行牽頭的6家銀行組成的銀團、中信信託等合作方攜手對上海董家渡項目注資，新增融資總量將超120億元，所注入資金用於該項目的整體開發、建設、運營。

融創董家渡項目迎來轉機，融創孫老闆應該能夠能夠喘口氣了。

2022年11月26日，恒大位於深圳南山的總部地塊接盤者爲深圳市安和一號房地產開發有限公司。進一步穿透股權顯示，興業信託爲背後大股東，間接持股約97%。

不過據上海信託圈瞭解，興業信託只是“通道”，提供的是服務信託業務。

作爲“影子銀行”，信託融資曾爲房地產行業的高速發展大量輸血，與房企及地產項目深度捆綁。正是這種關係，隨着地產行業遭遇大調整，房企信用頻頻“爆雷”，信託公司也踩雷不斷，地產信託成信託行業的“違約大戶”。

地產信託違約不斷，信託公司也並未閒着，而是親自下場，接盤爆雷地產項目的股權。

去年11月份，康橋地產轉讓宏智利通70%股份，BR信託接盤；滕州海德公園地產有限公司轉讓山東保信房地產發展有限公司40%的股權，SD信託接盤；恒大旗下成都裕龍叄號房地產100%股份轉讓，WK信託接盤。

而在去年10月份，恒大旗下位於成都的另一公司——成都心怡房地產100%股權轉讓給了WM信託，旗下的溫州恆睿房地產100%的股權全部轉讓給GD信託。

這並不是WK信託、GD信託第一次接手恒大的項目。

WK信託今年還接手了恒大廣州南沙童世界、佛山鉑睿府、廣深國際文旅城、昆明恒大林溪郡、佛山恒大大良項目等地產項目的股權；GD信託接手了恒大重慶黛山華庭項目公司、東莞恒大悅龍臺項目以及滁州市恆滁置業有限公司股權。

除了恒大外，WK信託還曾接下泰禾廣州增城項目及南京秦淮區路子鋪項目、深圳陽光城實業、世茂南京萬智源置業的股權；ZR信託接手龍光地產、中南建設旗下項目股權；PA信託則接盤了正榮集團旗下項目股權。

無論是提供信託服務還是承債式收購，信託公司的入局只是紓困的第一步，如何盤活資產纔是關鍵。

此前，ZL信託對於恒大江陰爛尾項目的盤活，採用的是“金融機構接管+代建（委託開發管理）+代管（委託運營管理）”，即中糧信託100%持股項目，對項目提供部分資金，引入綠城管理進行代建代管。

而值得市場關注的是，在融創上海董家渡項目中，不僅有信託公司，還有銀團、AMC身影。

在業內人士看來，AMC在盤活資產、處置不良資產方面有着豐富經驗，而信託公司擁有融資優勢，兩者合作，能夠提高地產項目的盤活效率。

十次危機九次地產

在政策引導下，“保交樓”、風險處置、項目貸款等融資支持力度有望持續加強，地產風險項目處置迎來重要“窗口期”。

眼下，存量房地產信託的兌付壓力將有所緩解。

信託公司從之前支持房地產公司融資，到現在關注具體地產項目運行，再到合理注入流動性支持，最後在資金閉環管理的模式下完成“保交樓”任務，然後推進項目資金順利退出。

本輪風險出清後，未來地產公司集中度預計會大幅提升，市場預期改變“房住不炒”政策目標達成，房地產完成公用事業化，高回報率時代終結，房地產收益率將趨近/略高於社會資本平均回報率水平。地產信託也終將迎來REITs時代。

房地產業務邏輯發生轉變，信託公司在展業時應兼顧交易對手和資產質量；以住宅開發爲主向功能型物業轉型；更加關注政策性、保障性住房項目；重點拓展中長期資金渠道。

對信託公司而言，當下應把握政策風口期，積極對接政府、銀行、AMC、其他優質房企、紓困基金、專業投資機構等渠道，推動風險項目處置盤活。