中央層面對於城中村改造出臺重磅政策。7月21日，據央視新聞報道，國務院常務會議審議通過《關於在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見》（簡稱“《指導意見》”），指出在超大特大城市積極穩步實施城中村改造是改善民生、擴大內需、推動城市高質量發展的一項重要舉措。

城中村改造是重要的民生工程，有助於解決居住、教育、醫療等民生問題。此前，部分地區已經在逐步推進城中村改造，如今中央層面出臺新政，在業內人士看來，這對於地方的城中村改造工作將形成有力的引領與推動。更重要的是，通過公共服務均等化、全覆蓋，不僅能解決發展不平衡、不充分的問題，還能真正釋放消費潛力和內需。

超大特大城市有哪些？

包括上海、北京、深圳、重慶、天津等

根據《指導意見》，要堅持穩中求進、積極穩妥，優先對羣衆需求迫切、城市安全和社會治理隱患多的城中村進行改造，成熟一個推進一個，實施一項做成一項，真正把好事辦好、實事辦實。

事實上，關於城中村改造，在此前的高層會議中，曾被着重提及。

今年4月28日召開的中央政治局會議明確提出，在超大特大城市積極穩步推進城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設。

國家金融監督管理總局局長李雲澤在6月份舉行的第十四屆陸家嘴論壇上曾表示，強化對投資的融資保障，支持超大特大城市城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施等重大項目建設。

在廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，國務院常務會議審議通過的《指導意見》，是對4月28日舉行的中央政治局會議精神的貫徹落實。在當前迫切需要推進穩增長、擴內需的經濟形勢下，推進城中村改造無疑是題中之義。

在超大特大城市推動城中村改造，能夠將供給側改革和高質量發展對接起來，將供給側改革和需求側管理對接起來，解決城市發展不平衡、不充分的矛盾。

由國家統計局2021年提供的《經濟社會發展統計圖表：第七次全國人口普查超大、特大城市人口基本情況》顯示，根據第七次全國人口普查數據，按照城區人口排序，全國現有超大城市7個，分別是上海、北京、深圳、重慶、廣州、成都、天津。特大城市增至14個，分別是武漢、東莞、西安、杭州、佛山、南京、瀋陽、青島、濟南、長沙、哈爾濱、鄭州、昆明、大連。

李宇嘉表示，新市民、年輕人和外來人口主要集中在超大特大城市，特別是在城中村，而城中村又是這些城市發展最薄弱、短板弱項最突出的區域。通過公共服務均等化、全覆蓋，不僅能解決發展不平衡、不充分的問題，還能真正釋放消費潛力和內需。

“城中村改造，一方面是修復內需和消費潛力的必然選擇，另一方面是引導和釋放內需的必然選擇。對於房地產來說，城中村改造能夠構建先租後買的消費新格局、新模式，也能夠逐步讓新市民、年輕人和外來人口升級自己的住房消費，從而爲商品房市場可持續發展創造條件。”李宇嘉說。

城中村如何改造？

建議先行試點、一村一策

我國的城市發展已經進入到城市更新的階段，城中村改造是其重要的組成部分，不僅可以改善城市界面、提升居住品質，還能破解公共配套設施不足、消防用電安全等問題，更能爲房地產開發投資形成增量。

在此之前，城中村改造在各地已經逐步推進。今年，深圳住房建設局印發了《深圳市城中村保障房規模化品質化改造提升指引》，2023年-2025年，深圳將建設籌集保障性住房46萬套（間）、建築面積超過2000萬平方米。2023年，深圳計劃推進4.9萬套（間）城中村規模化品質化改造提升項目。

從深圳來看，城中村改造的體量較大。據深圳人才安居集團此前披露，已經摸排167個城中村、3萬個樓棟、超3000萬平方米潛力改造空間。

在廈門，《廈門市城中村現代化治理三年行動方案（2023-2025年）》已經印發，其中明確，按照“一年試點、兩年攻堅、三年全覆蓋”的時序安排，自2023年啓動試點，利用3年時間實現108個行政村治理全覆蓋。此外，行動方案還指出，堅持社區服務改革提升，開展“一村一策”策劃、規劃，制定實施方案，分批分步驟生成城中村治理項目。

在廣州，7月17日，該市住房和城鄉建設局發佈關於徵集《廣州市城中村改造條例（徵求意見稿）》意見的公告，這是廣州市首次針對城中村改造進行的立法工作，也是全國首個將出臺的專門針對城中村改造的地方性法規條例。

廣州市住房和城鄉建設局認爲，廣州的城中村數量龐大，它們的更新改造，是着力解決“大城市病”，實現產業形態優化、居住功能提升、城市文明躍升，推動廣州高質量發展的必由之路。

2023年-2025年，上海計劃安排新啓動30個“城中村”改造項目，每年新啓動10個改造項目。

那麼，城中村如何改造？對此，李宇嘉認爲，新時期的城中村改造絕不是大拆大建，而是“留改拆增”，以保留利用爲主，根據實體經濟和居民、企業的需求，部分改變功能，拆除的主要是危房和公共短板確實特別嚴重的地方。同時，還要增加公共服務設施。

李宇嘉進一步表示，城中村改造要突出公益性，主要是解決公共短板缺失嚴重的問題，提升居民居住質量，增加保障性租賃住房，保留“低成本、區位優”的租住和居住空間，保留城中村原有的、煙火氣濃厚的生活氣息，通過小修小補，保留原有產業業態，適當提升和發展創意文化、消費、物流等新產業，提升集體經濟可持續發展的能力，降低生產生活的空間成本。

此外，李宇嘉還指出，城中村改造必須堅持“一村一策”，加強城市體檢先行，民生訴求比較強烈的城中村優先改造，同步加強專項規劃和計劃的編制。

錢從哪兒來？

鼓勵和支持民間資本參與

值得關注的是，城中村改造需要大量資金，錢從哪兒來？

根據《指導意見》，要堅持城市人民政府負主體責任，加強組織實施，科學編制改造規劃計劃，多渠道籌措改造資金，高效綜合利用土地資源，統籌處理各方面利益訴求，並把城中村改造與保障性住房建設結合好。

要充分發揮市場在資源配置中的決定性作用，更好發揮政府作用，加大對城中村改造的政策支持，積極創新改造模式，鼓勵和支持民間資本參與，努力發展各種新業態，實現可持續運營。

對於引入社會資本，李宇嘉建議，城中村改造還是要堅持“誰投資誰受益”的原則，主要吸引市場主體參與，涉及公共服務設施補短板的資金，需要國企爲主導，通過公共資金包括政策性金融工具、專項債、財政以獎代補等方式來解決。爲了吸引市場資金進入，一方面需要公共資金投入，解決短板和弱項的問題，創造市場資金進入的積極性；另一方面需要在用地出讓方式，審批流程優化，空間功能的調整和轉換等方面做出規劃和政策創新。

李宇嘉還表示，要鼓勵多方投資主體以經營性收入，包括停車場、臨街商鋪、飯店食堂等形成的收入，彌補和覆蓋改造成本。房地產銷售收入並不佔主導，只是其中一部分。

易居研究院研究總監嚴躍進也認爲，鑑於民間資本的重要作用，後續各類民間資本也可以積極發力。尤其各大房企，要關注此次改造中的新機會和新要求，積極主動在相關領域中找到發力點和盈利點。

新京報記者 段文平

編輯 武新 校對 劉軍

責任編輯：石秀珍 SF183