由於家庭成員增加，身在德國漢堡的張女士決定買房。

在德數十載，在張女士印象中，德國資產價格穩定，也並不存在房價上漲過快、壓制居民存款及消費能力的情況，她原本以爲這次看房之旅會如同此前一樣平淡無奇。

“結果苦樂參半。”她對第一財經記者說，“好消息是，房價跌了；壞消息是，德國抵押貸款利率要到4%了，這比以前要高兩倍不止。”

德國聯邦統計局剛剛公佈的數據顯示，二季度德國住宅價格創下自2000年開始收集數據以來最大同比跌幅，其中大城市跌幅更爲嚴重。25日，德國總理朔爾茨親自同建築行業代表舉行會談，就如何應對建築行業危機展開磋商。在會議前，朔爾茨表示：“德國急需更多經濟適用房。”

德國聯邦統計局數據還顯示，德國的抵押貸款成本從2022年飆升。在2020年底和2021年初，德國平均實際利率低至1.16%。

高利率和通脹惹的禍

根據德國聯邦統計局的數據，2023年二季度，德國住宅房地產價格同比下降9.9%，與前一季度相比下降 1.5%，大城市的降幅大於人口稀少地區，其中在柏林、漢堡和慕尼黑等城市，公寓價格下降了9.8%，單戶和雙戶住宅價格下降了12.6%。

德國房價指數曾經在2022年二季度達到歷史最高點，從那時起，住宅價格就開始逐季下降，2022年第四季度住房價格環比下降5.1%，2023年一季度住房價格環比下降2.9%。

德國住房價格下降同歐洲央行加息以及通脹相關。近10年來，低利率推動了德國房地產市場的繁榮，但在歐洲進入加息週期後，德國居民的房貸利率開始快速上升。

歐洲央行的數據顯示，在2022年7月決定加息後的四個月中，德國用於購房的新增貸款額下降了30%。

張女士對記者表示，德國現在買房的中堅力量，即70後和80後，同老一代不同，如果說老一代還有一些喜歡存款的習慣，新一代大部分也是所謂的“月光族”，沒有什麼太多積蓄的，所以利率大幅上升，對不少德國人來說影響的確較大，誰手裏都沒有多少“餘糧”，還貸成本上升之後大家就要再掂量掂量。

朔爾茨在近期巴伐利亞州的一次活動中爲歐洲央行最近的加息辯護，稱不應該爲4%的利率感到困擾。“通脹威脅着經濟增長和公民的經濟能力。這就是爲什麼央行正在大力對抗通脹的原因。”朔爾茨對臺下聽衆說，“各位，1972年德國共建造了70萬套公寓。你們知道當時的利息是多少嗎？9.5%！”

“問問你們的父母，或者坐在這裏的老年人，當時是按照什麼利率建造房屋的？”朔爾茨自己回答了這個問題，“因爲你們會聽到，那時錢是省下來的。利率不是問題。”

朔爾茨說，造成當前德國住房市場危機的真正原因，是市場對於德國富人數量“無限龐大”的錯誤假設，並暗示德國的開發商沒有建造足夠的經濟適用房。

建築項目取消速度達30年來新高

目前，德國的目標是每年建造40萬套公寓，不過實現這個目標有點困難。德國Ifo研究所最近的一項調查發現，建築商取消建築項目的速度達到了30年以來的最高水平。

原因在於，除了利率上升外，由於地緣政治風險造成供應鏈重組，疊加通脹等因素，不少德國開發商因交易凍結和價格下跌，陷入破產境地。

有德國建築商估算，通脹大幅抬高了新建房屋的成本，德國的建築成本比2020年初高了38.5%。8月，德國最大房地產公司沃諾維亞（Vonovia）公佈的2023年二季度財報，損達到20億歐元（約合157億元人民幣）。

世邦魏理仕的數據顯示，今年一季度法蘭克福的地產交易額爲2.01億歐元，比去年同期減少92%。

德國聯邦統計局上週公佈的數據則顯示，由於建築價格同比上漲近9%，德國7月發放的新建公寓建築許可同比下降 31.5%。

25日，德國住房行業協會（GdW）就這一形勢發出警報，呼籲政府爲建築公司提供支持。代表全國約3000家住房公司的GdW在一份聲明中說：德國的建築危機日趨嚴重，呼籲政府提供貸款支持企業。

據悉，在德國內閣宣佈了促進建築業發展的計劃後，也計劃在本月底前向建築業提出一攬子援助計劃。

德國環境部長哈貝克（Robert Habeck）則在近期表示，德國政府將擱置要求制定更嚴格的建築隔熱標準的計劃，以支持建築業。

朔爾茨政府此前的一項能效規則規定新建房屋的能耗應僅爲普通房屋的40%。但這一計劃激怒了德國建築業，因爲建築業已經在高利率和材料漲價等困難中掙扎。