建行保租房公募REITs獲受理，有助於提升行業自我造血能力？

近日，建設銀行（601939）發佈公告，該行附屬公司建信住房作爲原始權益人，以其在北京、上海、蘇州持有運營的三個保租房項目申報發行基礎設施公募REITs，已於近日獲得國家發改委受理。

三個項目來源於建信住房、建信住房租賃基金以市場化方式盤活的存量資產。建信住房、建信住房租賃基金收購非居住存量房屋後改造爲保租房，並通過專業化運營實現提質增效。

建設銀行在公告中稱，本次公募REITs發行將進一步豐富基礎設施公募REITs發起主體和資產類型，是促進多主體投資、多渠道供給支持發展保租房的重要探索，是貫徹落實黨中央、國務院決策部署，堅持租購併舉，助力探索房地產業新發展模式的重要舉措。

另外，據建設銀行港股公告披露，該項目構成香港聯交所證券上市規則《第15 項應用指引》下的分拆，建設銀行已就建議分拆向香港聯交所呈交PN15申請，香港聯交所已確認該行可進行建議分拆。此外，建設銀行也已申請並獲香港聯交所同意豁免嚴格遵守PN15第3（f）段的規定。

銀行首支公募REITs，打造住房租賃新商業模式

據Wind數據統計，目前上市銀行中，僅建設銀行有公告在申報公募REITs。

近年來，建設銀行正積極佈局保租房REITs領域，除前述作爲原始權益人申報項目外，還作爲基金託管人、戰略投資人等參與了首批3單保租房公募REITs的發行（紅土深圳安居REIT、中金廈門安居REIT以及華夏北京保障房REIT）。

此外，2022年11月，建設銀行出資設立了建信住房租賃基金，成爲全國首個住房租賃基金，用於收購房企自持住宅、商辦物業、低成本租賃用地項目等存量資產並改造爲租賃住房。據悉該項目成熟穩定後，還可通過REITs發行或國家政策許可的市場化轉讓方式退出。

今年8月份，建行董事長田國立在2023年中期業績發佈會上表示，在住房租賃的“投、融、管、退”閉環打造上，建設銀行正通過建信住房租賃基金、保障性租賃住房公募REITs等打造新的商業模式。

政策利好下，保租房REITs持續擴容，打通退出通道

保障性租賃住房是我國房地產市場體系構建中的重要一環。在2022年的政府工作報告中明確了“加快發展長租房市場，推進保障性住房建設，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”，意味着我國房地產市場以商品房、保障性住房和長租房爲支撐的立體化結構已經明晰。

2021年6月，國家發改委公佈基礎設施公募REITs底層資產首次擴充至保障性租賃住房。此後，中央在政策面側重加快培育與發展保租房市場，金融支持政策明顯發力。隨着保障性租賃住房頂層設計的不斷推進，金融、土地、財稅等方面的支持政策密集出臺，保障性租賃住房“融、投、管、退”發展模式的雛形已經逐漸明晰，在退出環節，鼓勵行業對於公募REITs等創新金融工具的應用和探索。

在政策打通後，首批三單保障性租賃住房REITs於2022年8月31日成功上市。據克而瑞統計，截至目前，已有4支保障性租賃住房REITs完成發行，分別爲紅土深圳安居REIT、中金廈門安居REIT、華夏北京保障房REIT、華夏基金華潤有巢REIT。

此外，多隻保障性租賃住房REITs項目在推進申報當中。公開數據顯示，招商蛇口、上海城投、北京昌平保障房公司、天津泰達人才安居、西安高新區保障房公司、青島房投、上海臨港等都在嘗試保租房REITs項目的試點。部分已發行的保租房REITs正在準備擴募工作，將進一步加大保租房REITs規模。

成熟的運營帶來穩定的現金流

1、租金水平低，出租率整體維持高位

從已經發行的四單保租房REITs來看，底層資產均位於人口淨流入量較大的強一二線城市，且位於各自城市的繁華區域，租金相對低廉，在周邊市場有較強競爭力，經營穩定性較好。所以其出租率幾乎達到飽和狀態，具有相對穩定的租金收入。由於其租金均遠低於四個城市的平均市場租金，因此仍有一定上漲空間。

北京保障房、華潤有巢、廈門安居項目租金僅爲北京、上海、廈門平均租金的60%-70%，深圳安居項目遠低於深圳平均租金，約在40%左右。

2、穩定的出租率帶來相對穩定的收入和淨利潤

四單REITs租金及經營收入穩定，保障了相對穩定的淨利潤。

深圳安居REIT除租金收入以外，還有商業租金和停車費收入，約佔總收入的5%左右，其他三單REITs主要依靠租金收入。

3、平均淨利率超30%

保租房REITs收入保持穩定增長。2023年上半年四支保租房 REITs 營業收入合計超1.4億元，淨利潤合計4383萬元，平均毛利率超50%（華潤有巢REIT除外）。2023年二季度，廈門安居REIT毛利率高達89.76%，深圳安居REIT是 64.16%，北京保障房REIT爲48.70%。四個保租房REITs平均淨利率超30%。