第一上海證券發佈研究報告稱，中國海外發展（00688）土儲高度聚焦高能級城市，並擁有穩健的運營能力和財務結構，盈利能力行 業領先，市佔率不斷提升。公司 2023 年 1 至 11 月累計銷售額同比增長 11.8%至 2870.3 億元，預計公司全年銷售額有望領跑行業。同時，融資能力和成本上 的優勢，將使公司獲得更多的優質及低成本土儲，支持公司持續提升盈利及長遠 發展。預計公司 2023 年至 2025 年的歸母核心淨利潤分別 250 億元、268 億元及 302 億元，給予 2024 年 8 倍市盈率，目標價 21.8 港元，買入評級。

▍第一上海證券主要觀點如下：

權益銷售金額排名上升至第一位

2023 年上半年公司實現合同銷售額約 1801.8 億元，同比增長 30.1%，行業排名第 三，權益口徑銷售金額排名上升至第一位。合同銷售面積約 804 萬平，同比增長 28.3%。整體市佔率提高 0.76%至 2.86%。

公司依然聚焦主流城市主流地段佈局， 一二線城市合約銷售金額 1078 億元，佔比達 60%，在 33 個城市市佔率位居當地 前三，其中北京合約銷售 359 億元，保持市佔率第一。上半年銷售回款率保持在 93.7%的高位，其中境內回款率達 109.9%，同比增長 14.8%。公司宣派中期股息每 股 35 港仙。

土地投資規模行業領先，戰略佈局合理

雖然市場波動下行，公司保持投資定力，聚焦高能級城市的優質資產精準投資，2023 年上半年新增總購地金額 414.3 億元，對應貨值 717 億元，其中北上廣深一線城市的 新增貨值佔比 44.7%。截至 2023 年 6 月末，公司總土儲約 6096 萬方（其中中海宏洋 土儲爲 2179 萬方），對應總貨值 1.09 萬億元。公司（不含中海宏洋）在一線及強二 線土儲佔比爲 70.5%，按貨值計算佔比爲 81%。

集團旗下系列公司已售未結轉金額爲 2264 億元（不含中海宏洋爲 678 億元），較 22 年底增長 31%，爲後續的業績穩中有升 提供充足保障。

利潤率維持行業領先，融資成本優勢明顯

期內公司整體毛利率爲 22.6%，同比下降 0.9 個 ppt；歸屬股東的核心淨利潤率爲 15.5%（扣除稅後投資物業公允價值及匯兌損益），處於行業領先地位。公司資產 負債率約 58.3%，淨負債率約 37.7%，平均融資成本約 3.54%。

公司在手現金約 1142 億元，現金短債比約 1.67 倍，資本儲備充足，使公司得以在行業企穩回升的過程 中把握市場機遇，獲取優質項目。

投資業務堅定輕重並舉，增長動能強勁

期內公司商業物業收入實現較快增長，收入同比增長 11.3%（剔除減租影響，同 比增長 18.7%）至 29.5 億元，主要得益於公司 10 個運營項目投入運營，新項目 持續入市支撐商業收入增長。同時公司加速輕資產業務拓展，管理規模達 115 萬 方，佔整體管理規模的 13.6%。寫字樓出租率持續提升至 89.5%，年內新簽約面積 同比增長 11%至 54 萬平米；

購物中心出租率 97.8%，整體銷售額及客流分別同比 增長 59%/53%，增長動能強勁。2023 年公司計劃入市項目 20 個，下半年 10 個， 2024 年及以後計劃入市持續有新項目入市，期內外拓輕資產合作簽約 22 萬平米合作意向 52 萬平米，持續爲商業收入增長添加動能。