日本首都圈房價一年暴漲36%、東京23區暴漲50%，新公寓均價突破1億日元!

葛佳明

12-21 21:13

東京23區新房均價破億創單月新高，海外投資者“炒”起來了？

日本房價似乎已經走出了“失去的三十年”。

12月20日，日本調查公司不動產經濟研究所公佈的統計結果顯示，日本首都圈（東京都、神奈川縣、埼玉縣、千葉縣）的新建公寓平均售價達到了8250萬日元（約合410萬元），同比漲幅達到36.7%，時隔2個月再次上漲，創出11月單月曆史新高。

其中，東京都23區的新建公寓平均售價高達1億2811萬日元（約合640.4萬元），同比上漲50%，也是自今年7月以來，時隔4個月再次突破1億日元；23區以外的東京都內新建公寓價格上漲15.6%至5062萬日元。

但不斷上漲的房價正影響着日本居民的購買力，調查顯示，11月日本首都圈新建公寓的銷售量爲2743套，比去年同期下跌4.3%，且連續2個月低於去年同期，也遠低於預期的4000套。

其中，東京都23區銷量同比上漲8.4%達到1029套，23區以外的地區上漲63.4%爲446套，神奈川縣增長3.4%，千葉縣增長了12.7%，埼玉縣的銷量則同比下跌68.9%，爲197套。

不僅是新房，首都圈的二手房價格也在刷新歷史新高，根據日本房地產調查公司東京KANTEI公佈的數據顯示，10月二手公寓（家庭住宅）平均希望出售價格，東京都心6區（千代田區、中央區、港區、新宿區、文京區、澀谷區）爲每70平方米1億791萬日元（約合人民幣520萬元），環比上漲1.8%，連續9個月刷新2002年開始統計以來的最高價。

媒體分析指出，推動日本房價上漲的因素有很多，比如，土地價格、建築成本的持續上漲、豪宅樓盤接連發售，還有一點不可忽視的——是海外投資者的購房需求。

日本房價爲何上漲？

首先，土地價格上漲推動了日本新房價格的上漲，日本國土交通省9月19日公佈了2023年的全國基準地價，包含住宅用地、商業用地等在內的全用途平均地價比去年上升1.0%，連續第二年正增長。

另一方面建築成本的上漲，由於日元持續貶值，不同於成屋，新屋對於原材料的成本更加敏感。日元經歷持續貶值，疊加2020~2022年大宗商品價格處於高位，日本建築成本大幅攀升。而2020~2022年高成本的樓盤在完工後，於2023年推出，直接導致房價提升了一個臺階。

此外，海外投資“湧入”日本房產對於抬高日本房價“功不可沒”，貶值的日元“換購”升值的房產，對海外買家而言這是一筆有吸引力的投資。日本央行一直維持低利率和超寬鬆貨幣環境，日元在2023年相對美元持續貶值，對於美國投資者來說，“日本房產”頗具吸引力。

媒體報道稱，美國黑石集團在日本擁有超過一萬億元的不動產，包括投資公寓、辦公樓和數據中心；新加坡投資資金QIP於6月上旬推出了以日本大城市住宅爲投資對象的基金，投資總額達4千萬美元。

有觀點指出，明年美元結束加息週期，日本央行退出負利率政策，共同刺激日元反彈，哪怕融資利率小幅上升，但對比起全球的高息金融槓桿，日本“低息窪地”的屬性仍十分突出。

在外國投資者評選的2023年《亞太地區投資目的地有吸引力的城市》排名中，東京連續第四年排名第一，超過新加坡、悉尼等地。