來源：微信公衆號“中國新聞週刊”

95後“北漂”石藝打包完全部行李，連一輛小型貨拉拉麪包車都沒裝滿。最近這次“過渡性”租房，她選在了朝陽區保障性租賃住房項目“七彩家園”，只住了八天，還沒來得及添置更多家用，也還沒遇到合同中寫的“緊急徵用”情況。

今年11月初入住時，石藝就注意到《七彩家園項目知情同意書》上的特別提示：該項目房屋建設初期爲朝陽區疫情集中隔離觀察用房，如遇疫情、不可抗力等因素，該項目可能會被緊急徵用，乙方租戶所租住房如遇該類情況，應無條件配合騰退。

面對未來居住的不確定性，石藝並不慌張。“對我這樣的北漂來說，房子只是落腳睡覺的地方，之前也經常換，真遇被緊急徵用的情況，再找新房就好。”石藝住進保租房，本身也是應急之舉。

七彩家園位於北京市東五環外，遠離鬧市，位置偏僻，白天格外安靜，不時有飛機從頭頂飛過。從這到距離最近的地鐵站還有至少8公里，再向東不遠，就是知名的外來務工人員聚集地皮村。

金盞七彩家園建設於2022年，完成“隔離點”使命後，今年9月27日，被認定爲“保障性租賃住房”正式對外出租。

“七彩家園建立之初便規劃建設爲平急兩用設施。”朝陽區住建委相關負責人曾在媒體上介紹說，“急時”可迅速轉換爲應急場所，增強城市應對重大公共突發事件的能力，“平時”可作爲租賃型住房，緩解新市民、青年人住房困難。

不只是北京，今年浙江等地也對防疫隔離點、健康驛站等閒置資源進行再利用，打造“平急兩用”保租房模式。

“平急兩用是‘三大工程’之一，保租房是保障房體系中的重頭戲，只是在一些地方，各種條件剛好合適的情況下，二者存在交集。但隔離點改保租房存在客觀限制，改建納保的佔比註定不高，這類項目的示範性意義更明顯。”58安居客研究院院長張波對《中國新聞週刊》說。

北京市朝陽區，七彩家園的內部道路。本版攝影/本刊記者 李明子

北漂的中轉站

住進七彩家園前，石藝已經搬了三次家，她來到北京也不過一年多時間。

“我要租一個便宜房子過渡。”石藝訴求明確。她上一個房子租在東四環邊的高樓層小區，因和好友小林做電商生意，經常收發貨，需要合租一處有電梯的住所，那裏還靠近中央美術學院，方便石藝備考研究生。

最大的問題是，“城裏的房子”對一個今年剛本科畢業的學生來說還是太貴了。

小林刷“小紅書”時看到了房屋轉租信息，“18平方米獨衛單人間，可拎包入住”，便順手轉發給石藝。照片中，房間裏的牀、沙發、衣帽櫃、電視、空調一應俱全。石藝馬上和“二房東”阿瑜約時間看房，談了不到10分鐘，拍板決定，馬上搬家。

“這裏的配置能滿足最基本的生活所需，不需要額外添置家用。”頻繁搬家讓石藝不得不開始極簡生活，不實用的鍋碗瓢盆和自行車在一次次搬家中被捨棄。

“以我們現在的條件還不能滿足那種對家的渴望。”七彩家園的青年公寓讓石藝格外滿意，房間還配置了衣物晾曬架和小米電視。一個人在“家”時，石藝會把電視打開放聲音，就像中學時放學回家一樣，熟悉的感覺讓她安心。

七彩家園的南側正門和西側小門都有安保人員看守，從大門步行5分鐘就到了石藝租住的G組團。組團由兩排六棟樓組成，樓宇之間由連廊貫通，樓棟內部由一條走廊串聯南北兩側房間，整體結構如魚骨，排列有序。

“每個房間是一個單獨的集裝箱，私密性很好，就是不隔音。”石藝說。白天每隔幾分鐘就能聽到飛機從頭頂飛過，晚上能聽到鄰居挪椅子的聲音和放屁聲。走廊有人走過時，整個房間都有明顯震感。空調外機有規律地震動時，房間就會有一陣低頻轟隆聲，像是地下開過一列火車。

從空中俯瞰，這樣的組團至少有9個，編號A、B、C、E、F、G、H、K、L，從東到西，屋頂被塗成紅橙黃白綠藍，七彩家園由此得名。小區嚴謹的排布與管理讓石藝感到新奇，她在住進園區後，自己檢索房屋信息才得知，這裏曾是新冠隔離點。

據石藝說，“二房東”阿瑜剛滿18歲，已經北漂多年。阿瑜將房子轉租給她前一天剛和園區物業簽約，因工作變動，不得不馬上搬走，一天都沒在七彩家園住過。阿瑜轉租是爲止損，沒有多收一分租金，但也沒告知她房屋此前的用途。

“00後”任威隨工作變動就近找到了七彩家園，10月底搬進新家沒多久，他又換了份工作。按他簽約時的優惠政策，如果押一付一，簽約一年多贈送一個月租期，如果押一付三，簽約一年多贈送兩個月。考慮再三，任威還是隻簽了半年租約，“我都不知道再過半年自己會在哪裏”。

房租中介老吳是最早入住保租房的租客之一。據他介紹，目前房源爲物業直租，租戶直接和北京市朝陽區保障性住房發展有限公司簽約，線下籤合同，線上App付款。房租1200元/月，免收中介和管理費。目前申請入住無限制條件，只規定每間房居住不超過2人。

十月的週末最忙時，老吳一天要帶看十幾波，看房都要提前約。“朝南的房間早被搶沒了。”老吳每租出一間房，按照簽約時長不同，可從項目公司處收取300~600元不等的勞務費。他也將自己朝南的房間讓給租客，搬到了陰面，還買了張電熱毯，“住集裝箱總比羣租或住暗間強多了”。

度過今年冬天，老吳可能也要搬走。北漂兩年多，老吳一直跟着租房項目搬家。石藝也很快離開了這一片“集裝箱”，每次進城辦事都要坐一個多小時公交，不堪奔波，她很快又搬到了地鐵站附近。

官方消息披露，截至11月底，已有500餘人在七彩家園安家。老吳接觸的房客大多是20歲左右的年輕打工者，和他差不多歲數的中年租客並不多。他手上已經完成簽約的60多人中，男女比例大約在2：1。“A組團不對外，主要給園區工作人員居住、辦公使用，目前只有G、K兩個組團對外出租。”老吳介紹說。

另據《朝陽報》消息，根據保租房的運營標準，項目運營方北京市朝陽區房地產經營開發有限公司（下文簡稱“朝開公司”）將8個組團按照每個組團500間配置，其中5個組團用於長租，爲朝陽的新市民、青年人以及城市運維人員、企業客戶提供服務，2個組團用於月租羣體，1個組團預留朝陽區突發事件應急備用。

爲增加環境宜居性，除配備自動販賣機、直飲水機、充電樁等設施，朝開公司很快增開了便利超市，籌建中的理髮店和咖啡廳也在如期推進。

七彩家園的單間面積18平方米，帶獨立衛生間，房內配備有沙發、牀、空調、衣櫃、電視等基本傢俱家電。

不是所有方艙都能改爲保障房

“方艙隔離點或健康驛站本就具備一定居住功能，經過適當改建、符合標準後，納入保租房，比新建更節約成本，不失爲一種集約化使用現有資源的模式。”張波分析說。

不只是北京，今年1月，濟南高新區將隔離方艙改造升級爲“技能人才公寓”。針對高新東區等特色園區高端製造企業集中情況和園區企業員工週轉性住宿緊張問題，保障“平急轉換”。

溫州市在對既往健康驛站進行排查後，也將條件較好、配套較完善的健康驛站改造爲保租房。據統計，目前溫州市已建設籌集“平急兩用”保租房13處，房源8742套（間），可惠及新市民、青年人2.6萬人。

“爲確保資產發揮最大的社會效益，溫州市在‘平急兩用’項目設計階段即考慮雙重功能。”溫州市住房和城鄉建設局相關負責人曾在媒體上介紹，《健康驛站設計統一技術措施》中詳細列出了功能設置、平疫轉換、安全標準和配套設施等相關要求。

溫州市樂清市城東街道的保障性租賃住房項目（一期），其建成初期也曾作爲疫情防控健康驛站使用，現按照保租房標準進行改造，用於樂清市人才租賃住房和新居民租賃用房使用。據《樂清日報》消息，該項目預計於明年4月改造完成，屆時將提供1100套保障性租賃住房。房間內配套齊全，可實現拎包入住，同時，小區還將配備食堂、健身房、兒童樂園等配套設施。

“方艙隔離點這類建築是一種特殊‘住房’，具有建造成本較低、居住便捷性強等優勢。”易居房地產研究院研究總監嚴躍進對《中國新聞週刊》分析說，但從功能屬性角度嚴格來看，把醫療用房改爲居住用房，改造政策能否給到位，後續配套建設、住房政策能否跟上，都會影響最終租住效果。

在改建方面，溫州市健康驛站在規劃階段就考慮到後續改建問題。原本的“三區兩通道”設計滿足了防疫要求，而公共空間按大開間佈局，採用輕質隔斷材料，交通疏散與房間尺寸、電梯尺寸等均按高標準設置，方便改造爲不同功能。同時，房屋預留了安裝燃氣設備、分戶電錶水錶的位置，並設置相應的智能管理系統，方便在不同模式下進行調整轉換。

在配套建設方面，北京七彩家園項目運營方朝開公司經理齊天磊在媒體上介紹，該公司曾針對不同客戶羣體進行問卷調查，最終“針對很多年輕人不做飯的現狀以及園區距離地鐵站較遠、通勤不便、生活設施不齊備等問題”，逐一進行解決。

七彩家園A2餐廳供應一日三餐，早餐基本上7元左右，午餐、晚餐“一葷一素”售價15元。除正餐供應，餐廳還增加了安徽板面、麻辣燙等特色小喫。

針對上班族通勤不便的問題，朝開公司開通了通勤接駁車，每天早晚定點從七彩家園接送住戶到就近地鐵站。據朝開公司公開介紹，七彩家園還將增設快遞站、外賣櫃等配套設施，以及書店等活動交流空間。

“從全國來看，方艙隔離點成功改建爲保租房的可能性仍比較小。”張波分析說，因防疫要求，隔離點一般遠離人口密集區域，大多交通不便，與“安排在產業園區及周邊、軌道交通站點附近和城市建設重點片區等區域，引導產城人融合、人地房聯動”的政策建議相悖；反之，如果隔離點交通便利、土地價值高，直接改爲保租房項目並不是最佳選擇，重新出讓到商品房市場會更划算。

“部分方艙或隔離點並非永久性建築，不適合改做長期居住項目，但又不到拆除報廢的階段，如改建爲保租房，關鍵是要明確項目可匹配的保障人羣，繼而有針對性地進行改建。”張波說。

此外，也有業內人士表示，將處於閒置狀態的隔離點改建爲保租房仍是一種正在被探索的新模式，對這類房屋的質量調研評估、改造維護和定價出租等方面的細則，還有待加強。

濟南高新區“技能人才公寓”引來住戶。（視頻截圖）

探索“非居改保”之路

在北京公佈的第七批保租房項目中，除備受關注的金盞七彩家園，還有6個項目是通過存量改建而來，多集中於朝陽區。據媒體報道，到今年年底，朝陽區將建設籌集保障性租賃住房15000套（間）、安置房600套，竣工各類保障性住房12000套（間）。

北京市住房和城鄉建設委員會網站公開披露的數據顯示，自2022年5月北京市發佈首批《關於保障性租賃住房項目認定情況的公示》以來，截至2023年9月27日，北京市籌集保租房項目達75個，可提供約11.19萬套（間）房源。

不只是北京，今年全國各地保租房籌集建設進度都在不斷加快。9 月 12 日，住房和城鄉建設部表示，2023年全國籌集建設保租房204萬套（間），任務目前已完成72%。各地近兩年來共已建設籌集保租房508萬套（間），完成投資超過 5200 億元，可解決近 1500 萬新市民、青年人的住房困難。

但按照“十四五”期間全國計劃籌建保租房約 900萬套估算，當前較目標仍有約400萬套缺口。除了新建之外，住建部計劃，未來將繼續鼓勵利用閒置商業辦公樓等建設保租房，多措並舉擴大保租房供給。

將這些非居住存量房屋改建和轉化爲保障性租賃住房，即常說的“非居改保”。在2021年《國務院辦公廳關於加快發展保障性租賃住房的意見》出臺後，上海、長沙、海南、北京、深圳、漳州、廈門等省市陸續出臺了存量房屋改建爲保障性租賃住房的指導意見或通知，給出了“非居改保”的政策支持。

“主要因爲現在非居住類房源多，且空置率高。”張波舉例說，資質稍差的乙級、丙級辦公樓很難出租，廠房大量閒置。“消化過剩，盤活存量”，通過對“老房子”進行系統改造升級，改善空間屬性，“既拓展了保租房存量納保渠道，又提升了資產使用效率”。

今年7月1日，深圳首個“非居改保”項目在南山區正式投入運營。改造項目前身是水務南山大樓辦公樓，用時9個月改造完成，周邊交通便捷、10分鐘可到達南山科技園、軟件園片區。投運後，可提供有204套房源，戶型均爲一室一廳的單間，面積在35~56m2。

據官方介紹，該項目爲深圳環境水務集團主動探索，通過公開招標投標，攜手萬科長租公寓品牌“泊寓”，將辦公樓改造爲保租房。環水集團快速響應深圳市推進“非居改保”的工作部署，從可行性研究、立項到決策開工僅用了3個月時間，另外，泊寓團隊提供全流程籌建及運營服務。

圍繞“青年人才”居住和社交需求，該項目在戶型設計上採用了極致收納空間和智能家居模塊，在服務保障上，提供24小時專業物管、專屬管家服務、全年社羣活動以及線上線下生活增值服務，公共區域設置了共享書吧、多功能影音、健身房等配套功能區。

根據“七普”數據，深圳2020年常住人口達到1756.01萬人，與2010年“六普”數據（1042.40萬人）相比，增長68.46%，年均增長5.35%，是全國增速最高的城市之一。

值得關注的是，深圳市15~59歲人口占比達到79.53%。這一人羣比重雖然較“六普”時有所下降，但仍然比全國高16.18個百分點。深圳明人口依然“年輕”，還處於旺盛的“人口紅利”期。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在《深圳“非居改保”的現實需要與困境突破》一文中指出，“過去承擔着深圳近70%實際管理人口的城中村，很難再成爲新增人口安居的理想選擇。面臨高房價，95後、00後的年輕人和新市民更需要體面的、體驗感好的、低成本的租賃住房作爲紮根深圳的第一站，甚至長期居住選擇。這就是深圳要大力發展保障性租賃住房的邏輯起點”。

然而，現實中“非居改保”遠沒有想象的那麼容易。《國務院辦公廳關於加快發展保障性租賃住房的意見》中，對“非居改保”設置了一系列前提條件，要求在“符合規劃原則、權屬不變、滿足安全要求、尊重羣衆意願的前提下”，才允許改建。

“執行過程中，從審批、驗收到運營各個環節都面臨諸多細節難題。”張波舉例說，將非住宅改爲住宅本身就面臨幾十道審批手續，例如將辦公區改建爲多個具有獨立衛浴的單間，每一處改動都必須審批，很多城市的“非居改保”項目把章蓋齊就要一兩年時間。

現在來看，從中央到多個地方城市，“非居改保”的扶持政策已經就位，“盤活存量來增加保租房供應是大趨勢，但各地原本的非居佔比就存在較大差異，執行過程也將面臨不同難題”。張波分析，“非居改保”的推進，一方面與城市行政效率密切相關，另一方面，從既有案例來看，“國有企事業單位主導存量用地開發結合民營企業運營的模式會更有助於推動非居改保順利進行”。