每經記者 陳利    每經編輯 魏文藝    

2023年，是房地產市場供求關係發生重大變化的一年，樓市政策環境已接近十年來最寬鬆階段。

這一年，整個市場經歷了先熱後冷再熱的曲線變化。在第一季度迎來開門紅後，第二季度迅速降溫，並一直持續到10月，此後熱度重新回升，最終呈現“翹尾行情”。

同時，各城市之間的商品房成交情況也在日益分化。中指研究院數據顯示，2023年，一線城市新建商品住宅成交面積同比增長約4%，二線、三四線代表城市累計成交面積同比分別下降4%、12%。

價格方面，據中指研究院數據，2023年全國百城新房價格累計漲幅0.27%。得益於8月多地出臺樓市優化舉措、“金九銀十”部分改善型項目入市，從9月起，百城新房價格環比呈微幅上漲態勢。但相比新房，二手房市場雖然出現多城成交量同比上升，但價格卻面臨下滑壓力，2023年百城二手房價格累計下跌3.53%。

新房市場復甦持續性不足

“復甦持續性不足”是2023年新房市場的重要特徵之一。

據國家統計局數據，2023年全國商品房銷售面積111735萬平方米，同比下降8.5%，其中住宅銷售面積下降8.2%；商品房銷售額116622億元，同比下降6.5%，其中住宅銷售額下降6.0%。

另據克而瑞地產研究數據，2023年120個重點城市樓市呈現“脈衝式”復甦：先是3~4月政策調整帶來了一波剛性需求、剛性改善需求集中釋放；而後9~10月，隨着“認房不認貸”、核心一二線城市鬆綁限購等政策落地，市場又迎來一輪短暫復甦。

然而，不同能級城市的表現不盡相同。中指研究院報告顯示，2023年1月~11月，一線城市新建商品住宅累計銷售面積同比增長，二線、三四線城市均同比下降。一線城市新建商品住宅月均成交67萬平方米，同比增長約3%，其中上海、廣州累計銷售面積同比增長10.9%和1.3%，北京、深圳累計銷售面積下降，深圳同比下降11.1%；二線城市月均成交面積46萬平方米，同比下降2.3%；三四線城市月均成交面積16萬平方米，同比下降約10%。

此外，房企供貨能力、供貨意願不足。據中指研究院監測，50個代表城市2023年商品住宅批准上市面積同比下降超10%，月均批准上市面積約1600萬平方米，同比下降約11%，供給端表現整體偏弱。而在供需均走弱的背景下，重點50城整體表現供小於求。據初步統計，2023年，50個代表城市商品住宅月均新增供應約1600萬平方米，同期月均成交面積爲1955萬平方米，銷供比爲1.22，高於2022年水平。

不過需要指出的是，2023年狹義庫存持續回落，四季度小幅微增但仍處於階段性底部。據克而瑞監測，截至2023年11月末，百城商品住宅庫存量達51852萬平方米，環比微增2%，同比下降13%。從去化週期變動來看，一線城市達18.8個月環比持平；二線城市環比下降；三四線去化週期已突破36個月，創2019年以來新高，去化風險顯現。

價格方面，受改善性購房需求支撐的一線和強二三線城市房價相對穩定，而內陸弱二三線城市房價出現較大回調。

具體來看，一線城市及長三角、珠三角城市佔據房價高點。如上海商品住宅成交均價超過6萬元/平方米，同比上漲5%；北京、廈門、東莞、蘇州等居民改善性購房需求依舊旺盛的城市，房價同比均有不同幅度上漲。而深圳、杭州、南京等受推盤結構和成交轉淡等影響，房價出現下跌。

中指研究院預計，2024年一線城市新房銷售面積或繼續穩中有增，不同二線城市之間將會有不同的市場表現。杭州、成都、西安等城市新房銷售規模有望保持高位；南昌、武漢、鄭州等城市庫存去化承壓，短期市場走出底部或仍需要時間；福州、天津等城市庫存去化壓力較大，市場調整態勢短期內尚難改善；三四線城市新房銷售規模將延續下行態勢。

不過，在克而瑞看來，2024年樓市成交總量規模仍將回落，預期延續築底。“從全年走勢來看，大概率延續2023年脈衝式復甦，傳統的‘金三銀四’‘金九銀十’或將迎來小波段向好行情，但持續性不足。”

多城二手房成交量創新高

相較於新房市場成交量的下降，二手房則是另一番景象。

諸葛數據研究中心統計顯示，2023年重點10城二手住宅成交約 77.43 萬 套 ，同 比 上 漲31.47%，創近五年新高。其中，佛山二手房成交量同比上漲高達69.18%，而青島、成都、南京、無錫、深圳、大連等城市同比上漲幅度也超過了30%，成交熱度遠超去2022年。

此外，2023年二手房成交金額及成交套數TOP20城市中，上海、北京、成都佔據成交量及成交金額雙榜單前三，上海、北京分別以9570.7億元、8737.8億元排前兩位，分別較上年上漲23.6%、16.2%；成都以3743.8億元排在第三，成交套數上則位於榜首，二手房市場延續活躍狀態。

具體來看，來自成都住建局的公開數據顯示，2023年成都二手房成交量首次超過20萬套，達到22.1萬套，同比增長68%。二手房與新房市場的份額差距進一步擴大，新房佔比僅約39.8%。這已是成都二手房成交量連續兩年超過新房。

“剛需客羣是成都二手房購買的主力。”貝殼研究院成都分院指出，2023年成都二手房成交平均面積爲92平方米，相比2022年僅上漲了2.22%，新房、二手房總價差首次突破百萬元，“買新”更加依賴於“賣舊”，而交易結構也從局部存量轉到全面存量化時代。

儘管成都二手房成交量創下了新高，但價格卻在一路下行。國家統計局數據顯示，12月成都二手住宅銷售價格環比下降1.5%，這已是成都二手房價連續6個月下跌。但與2022年同期相比，仍有0.5%的增長，成爲全國70個城市中二手房價格唯一同比上漲的城市。

“‘認房不認貸’新政以及首付比例、房貸利率下調促進購房需求釋放，由於部分新房存在交付風險，更多購房者將目光轉向二手房，因而二手房成交比重進一步上升。”諸葛找房分析指出，二手房成交規模靠前的主要爲重點一二線城市，並且多數城市的二手房成交量同比呈現上漲態勢。 不過，也有二線城市的二手房成交增長動力相對不足。如廈門2023年二手房成交套數及成交金額雙雙下滑，同比降幅分別爲10.1%、41.7%。

事實上，在2023年上半年全國多個城市二手房市場回暖之際，廈門的二手房市場就一直處於較爲低迷的狀態。據廈門市住房保障和房屋管理局數據，2023上半年廈門二手房成交12000套，不到2021年上半年成交量的一半，排近五年倒數第二位。

而根據諸葛數據研究中心建立的市場情緒指數模型，廈門二手房市場情緒指數2023年以來幾乎呈現持續下降態勢，自9月份起進入市場低迷區間，10月情緒指數降至-0.88，市場情緒有待提振。儘管去年廈門也在逐漸對局部限購限售政策進行鬆綁，二手房成交量隨之有一定上升，但整體情況仍不及2022年同期成交水平。

城市間房地產投資分化

在投資端，從中指研究院數據監測來看，2023年全國300城宅地市場仍然偏冷。

儘管在2023年的最後一個月全國土地市場出現積極變化，當月宅地成交規劃建築面積14710.76萬平方米，環比增加141%，出現“翹尾”行情。但從全年情況來看，2023年全國300城共推出住宅用地規劃建築面積62805.62萬平方米，同比下降19.61%；共成交住宅用地規劃建築面積49384.95萬平方米，同比下降20.82%，成交絕對規模爲近十年最低位。

來自國家統計局的數據也顯示，2023年，全國房地產開發投資110913億元，比上年下降9.6%；其中，住宅投資83820億元，下降9.3%。

具體到城市，中指研究院監測顯示，在300城中，2023年宅地成交金額排名前10的城市是上海、杭州、北京、廣州、成都、南京、西安、蘇州、武漢和常州，分別約爲2202億元、1780億元、1741億元、1180億元、1136億元、1134億元、937億元、909億元、800億元和650億元。除北京外，其餘9城的宅地成交金額均有不同程度下降。宅地成交金額破千億元的有上海、杭州、北京、廣州、成都和南京等6座城市。而2022年，宅地成交金額破千億元的有7城，還包括西安。

雖然2023年西安土地市場延續上一年度態勢，成交量價規模持續下滑。根據中指研究院監測，2023年西安共推出199宗房地產開發用地，規劃建面共計2208.94萬平方米，同比下降27.66%；其中143宗住宅用地，規劃建面共計1779.26萬平方米，同比下降21.45%，成交139宗住宅用地，總規劃建築面積共計1686.74萬平方米，同比下滑7.09%。

爲了進一步刺激土地市場，2023年西安施行了預出讓清單、逐步取消了地價上限等限制，但仍然出現區域分化現象，房企在熱點區域爭搶地塊的趨勢越發明顯。

事實上，不僅是西安，2023年多個重點城市也針對土拍政策和規則進行了優化。

如重點城市推出擬出讓地塊清單公佈制度，土地出讓更加靈活，出讓頻次增加，供地節奏更加常態化，爲房企提供了更多摸排和研判時間。同時，多地陸續跟進取消地價上限，截至目前，22個集中供地城市中已有18個城市落實相關政策。

取消地價上限後，部分城市優質地塊土拍升溫，包括濟南、合肥、成都、廣州等熱點城市的核心地塊先後拍出高溢價。如2023年10月30日，濟南成交的10宗土地中就有3宗溢價率超50%；2023年11月2日，合肥一宗地塊溢價率達45%，成交樓面價18716元/平方米，刷新城市單價最高紀錄；2023年12月29日，廣州成功出讓的1宗地成交溢價率達59%，成交樓面價75760元/平方米，同樣刷新當地單價最高紀錄。

對此，中指研究院分析師孟新增向《每日經濟新聞》記者表示，高溢價率或高樓面價地塊僅是少數。“一方面解除地價上限後，部分城市競自持、競配建、競現房等環節亦相繼退出，地塊優質度較之前有所提高；另一方面，當前房企拿地普遍採取‘精準投資’策略，核心地塊競拍意願強。”

不過，2023年各線城市供應和成交規模都有不同程度下降，其中三四線城市降幅最爲明顯。具體來看，一線城市、二線城市和三四線城市宅地供應面積同比分別下降13.2%、16.69%和21.64%；成交面積同比分別下降21.75%、15.03%和23.93%。

“2023年，一線、二線、三四線城市熱度分化明顯，房企投資繼續向核心優勢城市聚集，重點城市供地計劃完成率相較於2022年明顯提高，在八成左右。”

中指研究院土地市場研究負責人張凱分析認爲，2024年土拍市場整體仍將縮量，而其中大部分減量將由三四線城市承擔，核心城市仍能維持當前的規模。同時，市場分化仍將加劇，房企對於北京、上海市場判斷高度一致，下沉市場只有結構性拿地機會。“由於絕大部分核心城市放開了土拍溢價率上限，2024年土拍出價能力將嚴重依賴於房企的產品力和成本力。”