21世紀經濟報道記者  陳植  上海報道

隨着首批房地產融資項目“白名單”面世，銀行放貸節奏悄然加快。

數據顯示，截至1月底，國內26個省170個城市已建立城市房地產融資協調機制，提出首批房地產項目“白名單”並推送給商業銀行，涉及房地產項目3218個。

在接到“白名單”後，商業銀行按規程審查項目，已向27個城市83個項目發放貸款共計178.6億元。

“這些天，我們都在對接白名單裏的房地產融資項目，有些正開展初步的磋商，有些則進入貸前項目調研評估階段。”一位城商行信貸部門人士告訴記者。目前，他們對接的房地產融資白名單項目，主要以民營企業與混合所有制房地產企業爲主，也包括個別已出現債務違約風險的房地產企業旗下開發項目。

在他看來，隨着銀行的房地產貸款對象從“企業”轉向“項目”，相應的貸款審覈流程也發生着明顯變化，以往，銀行主要評估房地產企業的財務狀況、資金週轉能力、再融資能力與負債率等，作爲確定授信額度的主要依據。但由於信息不對稱與房地產市場環境持續變化，銀行對房地產企業財務數據可靠性沒有足夠的把握，導致銀行不敢放貸；如今針對房地產項目放貸，銀行只要能確認這些白名單項目產權清晰、資金封閉運轉，不存在資金抽調抽逃狀況，且項目銷售回款足以覆蓋貸款本息支出，就敢於放貸，無形間提振了銀行放貸積極性。

這位城商行信貸部門人士指出，尤其是採取資金封閉運轉的房地產融資“白名單”項目，只要項目銷售回款能覆蓋貸款本息支出且擁有相對足夠的抵押物，更容易獲得銀行信貸支持。甚至這類“優質”項目還可能得到多家銀行的貸款青睞。

他指出，目前銀行鍼對房地產融資白名單項目的放貸，主要依據四大標準開展，分別是房地產項目是否正常開發建設、抵押物是否充足、資產負債是否合理、還款來源是否有足夠保障。

記者獲悉，爲了做好房地產融資白名單項目放貸，不少銀行正加強與地方政府相關部門的溝通。

一位股份制銀行地方分行信貸部門主管告訴記者，目前他們每天都與地方政府部門溝通，瞭解當地“白名單”房地產融資項目的具體建設狀況與實際資金缺口。

“以往，銀行挺難了解當地房地產項目是否已繳清土地認購款、是否與建築承包商存在貸款白條並拖欠建築款，如今，地方政府會主動與相關機構溝通，將具體的項目欠款狀況告知銀行，作爲銀行評估授信額度與信貸風險的一大依據。”他透露。2月以來，他們對多個白名單項目開展實地考察評估與財務數據收集，發現首批“白名單”房地產融資項目基本都是優質項目，也對項目放貸更有底氣。

也有銀行人士指出，目前影響銀行對房地產融資白名單項目信貸的另一個因素，是如何完善細化相關白名單項目放貸的盡職免責條款。

“目前，我們有些分支行的信貸部門員工仍對房地產白名單項目放貸有些顧慮，他們擔心一旦這些項目出現信貸逾期，會影響到自己的業績考覈與薪酬發放。”前述城商行信貸部門人士指出。

相關部門似乎也注意到這個問題。

2月6日，金融監管總局召開專題會議，進一步部署落實城市房地產融資協調機制相關工作。

會議要求，各商業銀行要主動對接協調機制，對推送的房地產項目名單要及時開展評審，加快授信審批，對合理融資需求做到“應滿盡滿”。各商業銀行內部要建立專門工作機制，優化貸款審批流程，細化盡職免責規定，指導督促各分支機構加強對轄區房地產項目的調研，全面掌握情況。對於需要協調解決的事項，應及時向協調機制報告並推動解決。

上述股份制銀行地方分行信貸部門主管告訴記者，目前他們已着手對房地產融資“白名單”項目信貸業務修訂相應的盡職免責條款，一方面新增了盡職免責負面清單、認定流程，明確了從輕、減輕等情形，爲信貸經理拓展房地產融資“白名單”項目信貸業務進一步“鬆綁”，另一方面在優化房地產信貸產品時，將盡職免責要求納入其中。

他還透露，爲了有效規避房地產項目信貸操作過程的道德風險，他們已要求信貸部、風控部、合規部等部門員工共同參與房地產融資“白名單”項目的實地考察與財務數據收集分析，並一起署名遞交項目信貸材料，通過各方參與把關等方式杜絕房地產項目財務數據被美化狀況的發生，從而確保各個業務部門對房地產融資“白名單”項目信貸走到盡心盡職。

記者獲悉，目前多地正在籌備推出第二批房地產融資“白名單”項目，這預示着未來銀行對房地產項目的信貸扶持力度或將進一步加大，有助於整個房地產市場平穩發展。

與此同時，衆多民營房地產企業也積極與地方政府相關部門溝通，遞交相應的房地產項目開發建設資料，力爭將更多項目納入“白名單”範疇以盤活存量項目資源，有效解決自身債務風險。

（作者：陳植 編輯：曾芳）