中國基金報記者 馮堯

3月8日，記者從龍湖集團方面獲悉，這家民營龍頭房企提前兌付了總規模爲46.1億元的商業資產支持專項計劃（CMBS）。

據知情人士透露，龍湖此次提前兌付的資金來自於其經營性物業貸款，即通過新增經營性物業貸款對“舊債”予以置換。而這得益於1月份政策對於經營性物業貸款償債範圍的擴大。

尤其是在萬科近日“股債雙殺”令房地產市場風聲鶴唳的背景下，龍湖這一償債案例則具有風向標意義。在業內看來，未來擁有大量優質商業資產的房企，債務壓力有望得到緩解。

償債資金來自於經營性物業貸款

根據上交所債券公告信息顯示，龍湖此次償還的資產支持專項計劃的證券代碼爲“20天祥優”、“20天祥次”，於2020年4月27日成立，票面利率3.63%，存續規模46.1億元。兩筆債務在2024年底會面臨第一個行權期。

據記者瞭解，該公司已經於3月8日將實際分配的資金全額劃付至資產支持證券持有人的資金賬戶，提前9個月完成兌付。

知情人士向記者透露，龍湖此次提前兌付的資金來自於經營性物業貸款，即通過新增經營性物業貸款置換將於2024年底行權到期的CMBS，以此實現債務結構的優化，拉長債務久期。

據瞭解，除該筆CMBS之外，龍湖今年內已經兌付或提前兌付的境內債券達到57億元。該公司去年還曾提前償還153億港元的銀團貸款。

此外，根據wind數據顯示，龍湖已經完全兌付2024年一季度到期境內公司債，並且在提前兌付“20天祥優”、“20天祥次”後，龍湖集團2024年內行權或剛性到期的境內公開債券只剩5只，存續規模爲60.1億元。

另據知情人士表示，目前龍湖已全額備妥於今年5月到期境內公司債兌付資金。此外，至2026年底前，龍湖境外無到期公開債券。

得益於貸款使用範圍擴大

事實上，龍湖此次“借新還舊”舉措，具有極強的風向標意義。一位房企人士告訴記者，過去政策並不允許經營性物業貸款跨項目償債，“經營性物業貸款只能允許償還本項目債務”。

而在今年1月份，這一狀態發生改變。1月下旬，央行與金融監管總局聯合印發《關於做好經營性物業貸款管理的通知》（後稱《通知》），擴大經營性物業貸款的資金使用範圍，提升貸款額度。

首先，《通知》明確2024年底前，對規範經營、發展前景良好的房地產開發企業，全國性商業銀行在風險可控、商業可持續基礎上，除發放經營性物業貸款用於與物業本身相關的經營性資金需求、置換建設購置物業形成的貸款和股東借款等外，還可發放經營性物業貸款用於償還房地產開發企業及其集團控股公司（含並表子公司）存量房地產領域的相關貸款和公開市場債券。

同時，《通知》指出，商業銀行要根據承貸物業經營狀況、評估價值，以及借款人及其集團公司的償債能力、信用狀況、擔保方式等因素，合理確定經營性物業貸款額度。經營性物業貸款額度原則上不得超過承貸物業評估價值的70%。

前述房企人士告訴記者，一方面，政策令經營性物業貸款的資金使用範圍擴大，可以用於償還房企相關貸款和債券，解除了經營性物業貸款不能用於企業償債的限制，另一方面額度也得到相應提升，此前政策在實際操作中，抵押率一般不超過資產評估價值的50%。

持有優質商業資產房企或受益

在業內看來，經營性物業的房地產融資政策“鬆綁”，對早前發力商業、產辦的房企而言，無疑是重大利好。尤其是華潤、龍湖等持有大量優質商業資產的房企，將有助於流動性的補充和債務壓力的緩解。

實際上，在去年中期業績會上，龍湖集團CFO趙軼就曾提到，龍湖經營性物業貸規模已經達到400億元。有分析人士表示，按照最新政策保守估算，包括華潤、龍湖在內的房企有望額外獲得超百億規模的經營性物業貸款。

多家券商機構也分析認爲，經營性物業貸款政策的出臺對擁有優質資產且抵押率低的房企更有利。

其中，中金公司分析表示，《通知》將帶來房地產貸款政策放鬆，經營性物業貸款此前用途監管較爲嚴格，用途放鬆有望改善優質房企流動性狀況，但對於已出險、非正常經營的房企本次政策變化影響可能有限。

華泰證券方面則認爲，對於房企而言，通過經營性物業貸盤活存量資產、置換存量債務，一方面有利於降低融資成本，“以時間換空間”降低短期償債壓力，另一方面也減輕了房企爲償債將優質資產折價出售的壓力，緩解房企“斷臂求生”導致資不抵債的風險，爲後續行業復甦保留有生力量。

編輯：艦長

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