本文来自微信公众号“空间秘探”（ID:MESPACE007），作者：吴宇雯，36氪经授权发布。

近期，多则关于研究生多到无宿舍可住的新闻引发社会广大热议。随着2024年考研初试成绩陆续放榜，在已公布2024年招生简章的学校中，一些学校也开始不再为非全日制、定向就业或一些特定的专业硕士生提供校内宿舍，其中包括北京大学、复旦大学、南开大学、北京师范大学、南京大学等多所知名高校。一些长租公寓企业因此看到了商机，有的甚至“跨界”而来挤进这个赛道。

研究生“无宿舍”长租公寓新机会

近十几年，全国研究生考试报名人数可谓是一路“狂飙”，截至目前，我国已累计培养1100多万研究生。根据教育部和统计局公布的数据来看，2016年，全国研究生招生数为66.71万人。这一数字在2022年膨胀到了124.25万，2022年，我国在学研究生已达365万人，总规模位居世界第二。到了2023年，则是高达130.2万，在七年的时间里，研究生人数翻番，许多大学宿舍不够住的新闻也在那之后集中出现。

研究生攀升也为学校住宿带来了极大压力。去年8月，上海师范大学徐汇校区宿舍紧张，就有260多名研究生新生未能安排到床位。学校表示，会尽量将研究生新生们安排在徐汇校区。对此，上海师范大学回应，徐汇校区是老校区，宿舍数量相对少，近几年越来越紧张。对此，学校的方案是尽量劝上海本地生源走读，特别远的学生先行登记，如果有新床位空出，再按照学生家里路程远近分配。

最近几年，国内各大高校明确表示不再为非全日制、定向就业或一些特定专业的硕士研究生提供宿舍，一度遭遇热议。其中包括北京大学、复旦大学、南开大学、北京师范大学、南京大学等一众知名高校陆续公开表示。如复旦大学的招生简章中写明，不安排专业学位硕士生在校内住宿，学生原则上需自行安排住宿。南开大学则写明，全日制和非全日制专业学位硕士生不提供宿舍。

随着各大高校正式提出住宿决策，这也使不少研究生只能选择外出租房，然而租金带来的压力导致了大量研究生的生存压力急剧升级，甚至一些研究生无宿舍可住。比如，北京师范大学学校附近的单间，合租价格在2000—4500元，2000元的单间几乎只能放下一张床，走路都困难。一些研究生因为无力负担高昂房租，不得已搬到了距离学校几十公里外的地区居住，一个多小时的通勤时间也成为一种折磨。

宿舍紧张，对长租公寓市场带来了新机会。一家宿舍型长租公寓企业的相关负责人林凡（化名）几年前就感受到高校宿舍的短缺。2019年，复旦大学和同济大学几乎同时联系到林凡所在的企业，希望租赁公寓作为研究生和留学生的宿舍。其中一所学校出于紧迫情况不仅租赁了周边职业技术院校的空余宿舍，更是在几年前就通过提供补贴的方式鼓励本科生自行解决住宿。据了解，该所高校为了最大化利用空间，更是将宿舍楼的厕所都加到宿舍房间中，这样每层楼的两个盥洗区也可以被改成宿舍房间。

同样，2022年，一家长租公寓在浦东的一个宿舍型公寓接收了上海某高校250多名硕士生。后续因该高校因为宿舍长期不够住，租用了另一所大学的一幢宿舍楼供学生居住。同年，这所大学的宿舍也因不够住，便把这栋宿舍楼收回自用。该高校只能临时在校外找宿舍。两年后，这所高校租赁的房间数量比2022年增加了20%。

长租公寓风起 周大福也来凑热闹

在“无宿舍时代”闯入大学的背景下，这无疑给长租公寓市场打了一针“兴奋剂”。实际上，近几年，一直有着巨大市场想象空间的长租公寓，早已布满了各方玩家。除了单纯做长租公寓的企业外，从早期的酒店系、地产系，到后来的物业系、互联网系、家装系……甚至还有珠宝集团这样的“跨界系”的加入。持续性拓展与外界的进军足以说明长租公寓的发展活力不容忽视。

去年5月，唯品会旗下长租公寓品牌“唯家公寓”正式启用，以投资1.2亿元，改造672套公寓并交付给员工入住。据悉，唯家公寓房间不论大小租金都是300元/月，仅为市场价的一折。其实在唯品会之前，京东也推出了自己的员工宿舍。2018年，京东房产宣布在租房领域推出“京品公寓”产品。同时，京东房产还上线“京东直租”业务，吸引多家品牌公寓与京东直租合作，如BIG+碧家国际社区、万科泊寓、龙湖冠寓、远洋邦舍、魔方集团、熊猫公寓、优客逸家与己美公寓等。自此，电商巨头京东正式进入长租公寓市场。

无独有偶，近日，周大福旗下的城璟租住集团正式完成收购位于上海宝山区大场镇环镇南路858弄8、11、13号独立楼宇项目，并计划将该项目改造升级成为宝山区标杆的宿舍型保障性租赁住房项目——“城·宝山中环社区”。不禁引人注意到“珠宝大王”周大福也是公寓市场的玩家之一。实际上，早在2020年，周大福在上海浦东推出旗下第一家跨界酒店品牌——同派酒店，其中包括酒店客房以及长租公寓。

回看长租公寓多年的发展，空间秘探观察发现，跨界玩家从未缺席过。如今，面对随之而来的研究生宿舍供需失衡问题，在跨界做长租公寓的队列中，或将迎来更多新选手的入场。

投资价值 “蛋糕”究竟有多大

伴随“研究生多到无宿舍可住”的话题冲上热搜，已有一些公寓投资人开始提前布局。在欧洲一些国家，学生公寓的投资和运营是长租公寓企业的一个重要赛道，但在中国，这样的商业模式仍然未引起资本的足够关注。主要原因是长租公寓投资关键要看退出的通道和方式，目前中国学生宿舍在这方面尚不清晰。同时，“蛋糕”的大小也是资本方和长租公寓企业方对投资和运营学生宿舍的顾虑。空间秘探认为，这块市场要想高质发展，或许需要做到以下两点。

一方面，依托大型园区而生，力保高出租率。面对研究生住宿失衡带来的机遇，有投资人表示：“虽然从数量来说，学校对公寓房间的需求量并不算小，但这样的需求和矛盾仍然集中于一些一二线城市的高校。我们拿项目调研的时候，将高校需求作为一个考虑因素，但只是一个很小的因素。以自己在一个大学城附近的项目举例，假如只有大学城的需求，我们绝对不会做这个项目，我们70%的目光还是聚焦在周边的企业和产业。” 退出机制的打通，首先要稳定出租率以及续租率等核心经营指标。因此，对于那些需求较弱的城市，长租公寓或许可以依托周边的产业园而生，以产业园群体为主要租赁客源的同时，连通高校。

以碧桂园长租公寓品牌BIG＋碧家国际社区为例，该公寓之所以在武汉落子宏图大道，一方面是看中了周边莱特造纸产业园以及武汉客厅等多个园区云集；另一方面，此处为地铁2/3/8号线交会处，可通往各大高校，瞄准新蓝领的同时，覆盖高校大学生。同样，优粒芒果的集中式公寓兼顾白领、蓝领、青年、大学生等多种产品类型，多采取配套周边的业园或高校落子。这样既有充足的客源保证，日常管理也比较容易维护。

另一方面，以“运营”驱动，构建良性退出机制。良好的闭环，少不了运营的驱动。目前运营管理已经成为独立于传统物业和资管的板块，是租赁住房全生命周期运作的中枢。建立更精细的运营体系，能够助力提升资产回报率。若在一二线城市针对高校学生做长租公寓，运营能力仍应该作为打造退出体系基础。

靠科技降本增效，提高“运营”效率，是规模化长租公寓运营商的一个方向。数字化大IT系统结合技术流与业务流，与业务场景全打通，打破长短租边界、保障安全、提升资产运营管理效率。例如，自如通过数字化系统积累了11年的长租运营经验，为近50万业主、500万自如客提供服务，管理房源超过100万间。这与其技术能力相关，更与其运营规模所积淀的数字资产的赋能相关。城家作为华住集团旗下的长租公寓品牌，尤其重视“技术驱动和数字化”，自主研发CAS居住全场景管理系统、一站式租房APP等。坚持以技术驱动数字化的全面应用，以数字技术驱动租赁住房行业创新发展，数字化运营成效显著。当运营高效的长租公寓资产成为一个优质标的，将来的“退出”自然也是水到渠成。

综上，“研究生无住宿可住”看则是一件小的社会热点，但确实也为敏锐的长租公寓企业提供了新的商业机会。面对市场环境变化，租赁时代的到来，长租公寓产业未来大有可为，但更为重要的是扎实的市场调研和提前布局，商机永远留给有准备的人。