本文來自微信公衆號“空間祕探”（ID:MESPACE007），作者：吳宇雯，36氪經授權發佈。

近期，多則關於研究生多到無宿舍可住的新聞引發社會廣大熱議。隨着2024年考研初試成績陸續放榜，在已公佈2024年招生簡章的學校中，一些學校也開始不再爲非全日制、定向就業或一些特定的專業碩士生提供校內宿舍，其中包括北京大學、復旦大學、南開大學、北京師範大學、南京大學等多所知名高校。一些長租公寓企業因此看到了商機，有的甚至“跨界”而來擠進這個賽道。

研究生“無宿舍”長租公寓新機會

近十幾年，全國研究生考試報名人數可謂是一路“狂飆”，截至目前，我國已累計培養1100多萬研究生。根據教育部和統計局公佈的數據來看，2016年，全國研究生招生數爲66.71萬人。這一數字在2022年膨脹到了124.25萬，2022年，我國在學研究生已達365萬人，總規模位居世界第二。到了2023年，則是高達130.2萬，在七年的時間裏，研究生人數翻番，許多大學宿舍不夠住的新聞也在那之後集中出現。

研究生攀升也爲學校住宿帶來了極大壓力。去年8月，上海師範大學徐匯校區宿舍緊張，就有260多名研究生新生未能安排到牀位。學校表示，會盡量將研究生新生們安排在徐匯校區。對此，上海師範大學回應，徐匯校區是老校區，宿舍數量相對少，近幾年越來越緊張。對此，學校的方案是儘量勸上海本地生源走讀，特別遠的學生先行登記，如果有新牀位空出，再按照學生家裏路程遠近分配。

最近幾年，國內各大高校明確表示不再爲非全日制、定向就業或一些特定專業的碩士研究生提供宿舍，一度遭遇熱議。其中包括北京大學、復旦大學、南開大學、北京師範大學、南京大學等一衆知名高校陸續公開表示。如復旦大學的招生簡章中寫明，不安排專業學位碩士生在校內住宿，學生原則上需自行安排住宿。南開大學則寫明，全日制和非全日制專業學位碩士生不提供宿舍。

隨着各大高校正式提出住宿決策，這也使不少研究生只能選擇外出租房，然而租金帶來的壓力導致了大量研究生的生存壓力急劇升級，甚至一些研究生無宿舍可住。比如，北京師範大學學校附近的單間，合租價格在2000—4500元，2000元的單間幾乎只能放下一張牀，走路都困難。一些研究生因爲無力負擔高昂房租，不得已搬到了距離學校幾十公里外的地區居住，一個多小時的通勤時間也成爲一種折磨。

宿舍緊張，對長租公寓市場帶來了新機會。一家宿舍型長租公寓企業的相關負責人林凡（化名）幾年前就感受到高校宿舍的短缺。2019年，復旦大學和同濟大學幾乎同時聯繫到林凡所在的企業，希望租賃公寓作爲研究生和留學生的宿舍。其中一所學校出於緊迫情況不僅租賃了周邊職業技術院校的空餘宿舍，更是在幾年前就通過提供補貼的方式鼓勵本科生自行解決住宿。據瞭解，該所高校爲了最大化利用空間，更是將宿舍樓的廁所都加到宿舍房間中，這樣每層樓的兩個盥洗區也可以被改成宿舍房間。

同樣，2022年，一家長租公寓在浦東的一個宿舍型公寓接收了上海某高校250多名碩士生。後續因該高校因爲宿舍長期不夠住，租用了另一所大學的一幢宿舍樓供學生居住。同年，這所大學的宿舍也因不夠住，便把這棟宿舍樓收回自用。該高校只能臨時在校外找宿舍。兩年後，這所高校租賃的房間數量比2022年增加了20%。

長租公寓風起 周大福也來湊熱鬧

在“無宿舍時代”闖入大學的背景下，這無疑給長租公寓市場打了一針“興奮劑”。實際上，近幾年，一直有着巨大市場想象空間的長租公寓，早已佈滿了各方玩家。除了單純做長租公寓的企業外，從早期的酒店系、地產系，到後來的物業系、互聯網系、家裝系……甚至還有珠寶集團這樣的“跨界系”的加入。持續性拓展與外界的進軍足以說明長租公寓的發展活力不容忽視。

去年5月，唯品會旗下長租公寓品牌“唯家公寓”正式啓用，以投資1.2億元，改造672套公寓並交付給員工入住。據悉，唯家公寓房間不論大小租金都是300元/月，僅爲市場價的一折。其實在唯品會之前，京東也推出了自己的員工宿舍。2018年，京東房產宣佈在租房領域推出“京品公寓”產品。同時，京東房產還上線“京東直租”業務，吸引多家品牌公寓與京東直租合作，如BIG+碧家國際社區、萬科泊寓、龍湖冠寓、遠洋邦舍、魔方集團、熊貓公寓、優客逸家與己美公寓等。自此，電商巨頭京東正式進入長租公寓市場。

無獨有偶，近日，周大福旗下的城璟租住集團正式完成收購位於上海寶山區大場鎮環鎮南路858弄8、11、13號獨立樓宇項目，並計劃將該項目改造升級成爲寶山區標杆的宿舍型保障性租賃住房項目——“城·寶山中環社區”。不禁引人注意到“珠寶大王”周大福也是公寓市場的玩家之一。實際上，早在2020年，周大福在上海浦東推出旗下第一家跨界酒店品牌——同派酒店，其中包括酒店客房以及長租公寓。

回看長租公寓多年的發展，空間祕探觀察發現，跨界玩家從未缺席過。如今，面對隨之而來的研究生宿舍供需失衡問題，在跨界做長租公寓的隊列中，或將迎來更多新選手的入場。

投資價值 “蛋糕”究竟有多大

伴隨“研究生多到無宿舍可住”的話題衝上熱搜，已有一些公寓投資人開始提前佈局。在歐洲一些國家，學生公寓的投資和運營是長租公寓企業的一個重要賽道，但在中國，這樣的商業模式仍然未引起資本的足夠關注。主要原因是長租公寓投資關鍵要看退出的通道和方式，目前中國學生宿舍在這方面尚不清晰。同時，“蛋糕”的大小也是資本方和長租公寓企業方對投資和運營學生宿舍的顧慮。空間祕探認爲，這塊市場要想高質發展，或許需要做到以下兩點。

一方面，依託大型園區而生，力保高出租率。面對研究生住宿失衡帶來的機遇，有投資人表示：“雖然從數量來說，學校對公寓房間的需求量並不算小，但這樣的需求和矛盾仍然集中於一些一二線城市的高校。我們拿項目調研的時候，將高校需求作爲一個考慮因素，但只是一個很小的因素。以自己在一個大學城附近的項目舉例，假如只有大學城的需求，我們絕對不會做這個項目，我們70%的目光還是聚焦在周邊的企業和產業。” 退出機制的打通，首先要穩定出租率以及續租率等核心經營指標。因此，對於那些需求較弱的城市，長租公寓或許可以依託周邊的產業園而生，以產業園羣體爲主要租賃客源的同時，連通高校。

以碧桂園長租公寓品牌BIG＋碧家國際社區爲例，該公寓之所以在武漢落子宏圖大道，一方面是看中了周邊萊特造紙產業園以及武漢客廳等多個園區雲集；另一方面，此處爲地鐵2/3/8號線交會處，可通往各大高校，瞄準新藍領的同時，覆蓋高校大學生。同樣，優粒芒果的集中式公寓兼顧白領、藍領、青年、大學生等多種產品類型，多采取配套周邊的業園或高校落子。這樣既有充足的客源保證，日常管理也比較容易維護。

另一方面，以“運營”驅動，構建良性退出機制。良好的閉環，少不了運營的驅動。目前運營管理已經成爲獨立於傳統物業和資管的板塊，是租賃住房全生命週期運作的中樞。建立更精細的運營體系，能夠助力提升資產回報率。若在一二線城市針對高校學生做長租公寓，運營能力仍應該作爲打造退出體系基礎。

靠科技降本增效，提高“運營”效率，是規模化長租公寓運營商的一個方向。數字化大IT系統結合技術流與業務流，與業務場景全打通，打破長短租邊界、保障安全、提升資產運營管理效率。例如，自如通過數字化系統積累了11年的長租運營經驗，爲近50萬業主、500萬自如客提供服務，管理房源超過100萬間。這與其技術能力相關，更與其運營規模所積澱的數字資產的賦能相關。城家作爲華住集團旗下的長租公寓品牌，尤其重視“技術驅動和數字化”，自主研發CAS居住全場景管理系統、一站式租房APP等。堅持以技術驅動數字化的全面應用，以數字技術驅動租賃住房行業創新發展，數字化運營成效顯著。當運營高效的長租公寓資產成爲一個優質標的，將來的“退出”自然也是水到渠成。

綜上，“研究生無住宿可住”看則是一件小的社會熱點，但確實也爲敏銳的長租公寓企業提供了新的商業機會。面對市場環境變化，租賃時代的到來，長租公寓產業未來大有可爲，但更爲重要的是紮實的市場調研和提前佈局，商機永遠留給有準備的人。