【摘要】

五年以內短期來看，悉尼是低風險，高收益的代表，倫敦相比於其他城市，如果承擔相同的風險，收益要高於大多數的城市；

10年以上長期來看，巴黎、溫哥華和墨爾本值得關注

每年都有成千上百萬的華人跨越萬水千山前往世界各個地方，通過自己勤勞的雙手、辛勤的汗水和聰明的智慧實現自己的人生價值。華人在選擇房產投資的時候，往往特別關注房產的價格增長或者收益率。然而單一的用收益率越高越好的原則來挑選房產投資並不是最優的。

一般情況下，我們觀察到，收益率越高的資產，也會伴隨着更高的風險，相應收益率相對較低的資產風險也較低，但是這種情況不是絕對的。爲了滿足不同投資者對風險與收益權衡的需要，優投房通過分析各個主要城市的房價指數，爲大家比較全世界12個主要華人選擇定居的城市的風險和收益情況。長期來看，有少數城市在特定的時間長度上的房產市場表現出低風險、高收益的特點，值得大家關注。

風險/收益作爲一種常用的比較投資好壞的標準，經常在金融界被用來比較各種金融資產。許多人都希望自己的投資是低風險，高收益的。那麼怎麼判斷收益和風險呢？

技術解釋

縱座標代表收益，橫座標代表風險。座標軸上的兩條平均線把圖表分成了四大塊，落在每一塊裏的點就代表着某個城市的房產投資特性。我們使用內部收益率衡量收益率，用“方差”（這裏使用一段時間內平均標準化方差，Average Risk）來衡量風險率。當我們把所有的城市的風險和收益畫作散點圖，我們就得到了風險/收益圖。

注：所有的數據皆截取自2003年9月到2018年9月的時間段內。其中有部分城市的原始數據是季度數據，通過近似取得月度的數據。所有的指數均以2005年1月爲基線。請參考文末備註。

三年：2015年10月-2018年9月

我們來看12個城市的房產從2015年9月到2018年4月這三年內的風險/收益圖，其中平均風險率爲7%，平均年度收益率爲12%。我們用這兩個平均值把全球這12個城市劃在了四個象限中，其中左上角的象限代表高收益低風險，右上角的象限代表高收益高風險，爲了顯示的更清楚，我們還用了一條線性迴歸線。

我麼可以看到這三年的全球房地產市場波動較小，收益穩定。悉尼以5.24%的平均風險率和16.98%的平均年度收益率成爲低風險，高收益的唯一代表。我們還可以看到所有其他城市均分佈於迴歸線的上下。也就是說，在這三年期間，12大城市的房產市場的收益和風險呈現出明顯的線性相關：承擔越大的風險就會帶來更大的收益，這符合我們的常識和預期。

五年：2013年10月-2018年9月

我們把時間段拉長，來看2013年10月到2018年9月的情況。5年內12大城市房產市場的平均風險率是10.73%，平均每年收益率則爲7.85%。我們可以看到大部分城市依舊分佈於迴歸線上下，同時平均風險率相比3年內大大提高。其中倫敦以10.57%的平均風險率和13.99%的平均年收益率爲低風險，高收益的唯一代表。在擬合線以上的城市代表着在這個城市投資，當承擔相同的風險時，相對應的收益比在擬合線以下的城市的多。我們可以看到，倫敦相比於其他城市，如果承擔相同的風險，收益要高於大多數的城市。

七年：2011年9月-2018年9月

我們把時間繼續拉長，來看2011年10月到2018年9月的情況。看似好像各個城市離迴歸線變得更離散了。但是考慮到希臘在金融危機期間面臨國家破產，雅典已經可以被考慮爲一個離羣值，我們排除雅典之後再做迴歸更爲合理。

我們可以看到各大城市依舊分佈於迴歸線上下，除了倫敦和墨爾本較爲疏離，其他城市都在迴歸線附近。

十年：2008年9月-2018年9月

和7年的情況相同，我們排除雅典比較其他全球主要城市。

我們可以看到當排除雅典之後，大部分城市依舊緊密地分佈在迴歸線上下。在7年的比較中高於迴歸線的倫敦這次回落到迴歸線上，這說明倫敦在2008年到2011年這三年中，要麼房產增幅不明顯，要麼有着較大的波動。考慮到倫敦的平均風險率從7年間的18.66%上升到10年間的27.41%而平均年收益率從7年間的14.17%下降到10.37%，這兩個因素共同作用，產生了在10年的比較中倫敦重新落在迴歸線的情況。

在這期間，墨爾本以17.15%的平均風險率和8.00%的平均年度收益率成爲低風險，高收益的唯一代表；而西雅圖則因20.68%的平均風險率和4.68%的平均年度收益率成爲高風險，低收益的唯一代表。

十五年：2003年9月-2018年9月

同樣我們考慮雅典以外的其他全球主要城市。

我們把時間拉長到15年，包括了2008年的金融危機之後。我們可以看到當排除雅典之後，大部分城市成較分散的分佈在迴歸線上下。在這期間，巴黎以20.37%的平均風險率和8.71%的平均年度收益率成爲低風險，高收益的唯一代表。而悉尼則因28.17%的平均風險率和6.29%的平均年度收益率成爲高風險，低收益的唯一代表。我們還可以看到溫哥華明顯高於迴歸線的位置，代表了在承擔相同的風險的時候，收益要遠多於絕大多數的城市。

劃重點

我們最後來總結下我們得到的結論：

五年以內短期來看，悉尼以5.24%的平均風險率和16.98%的平均年度收益率成爲低風險，高收益的代表，倫敦相比於其他城市，如果承擔相同的風險，收益要高於大多數的城市； 比較10年以上的長期情況，墨爾本以17.15%的平均風險率和8.00%的平均年度收益率、巴黎以20.37%的平均風險率和8.71%的平均年度收益率成爲低風險，高收益的代表，溫哥華在承擔相同風險的時候，收益要高於絕大多數的城市。

注：

我們來介紹一下我們使用到的幾個統計和金融概念。

這裏的風險比例爲從2018年4月往前推算一段時間內，每月房價指數的方差，再除以這段時間內房價指數平均數之後得到的標準化風險比例。假如，2015年到2018年三年內每個月的房價指數的方差爲1，而2015年到2018年三年內的月平均房價指數爲100，則風險比例爲1/100=1%。

而這裏的收益比例爲從2018年9月往前推算一段時間內，最後一個月的指數和最開始一個月的指數之差，再除以這段時間內房價指數平均數，再除以總共年數之後得到的年收益比例。舉個例子，如果，2015年10月的房價爲100，2018年9月的房價爲150，則2015年到2018年三年內的收益比例爲(150-100)/100/3=16.67%。

由季度數據通過多項式迴歸轉換爲月度數據的有悉尼、墨爾本、希臘和巴黎。希臘銀行提供的雅典的數據在2006年1月之前是月度數據，在這之後爲季度數據。而悉尼、墨爾本和巴黎的數據全部爲季度數據。

澳大利亞統計局（Australian Bureau of Statistics），希臘銀行（Bank of Greece，希臘語：Τράπεζα της Ελλάδος），英國國家土地登記局（UK Land Registry），Teranet和加拿大國家銀行（Teranet and National Bank of Canada），法國國家統計與經濟研究所（National Institute of Statistics and Economic Studies，法語：Institut National de la Statistique et des Études Économiques，INSEE），標準普爾（Standard’s & Poor’s）

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