從帝國大廈86樓向下俯瞰，歷史學家英戈·沃爾特(Ingo Walter)可以指出華爾街過去、現在和未來的走向：先是向南，然後向北，現在向西。

在荷蘭殖民者修建這個金融中心的同名城牆三百多年後，華爾街與其說是一個地名，倒不如說是一個概念。多年來，大多數頭號金融企業都坐落在曼哈頓的金融區。就在這個月，德意志銀行(Deutsche Bank AG)宣佈將美國總部遷離華爾街。從上世紀70年代開始，有些公司陸續搬到了曼哈頓中城。現在許多公司再次搬遷，這次是遷往哈德遜園區。

在寫字樓市場間遷移：許多公司計劃離開曼哈頓中城，遷往哈德遜園區

包括KKR公司(KKR & Co.)、貝萊德集團(BlackRock Inc.)和富國銀行(Wells Fargo & Co.)在內的公司都有搬遷的計劃。許多公司正在搬離曼哈頓中城，尤其是以中央公園美景與位居蒂芙尼(Tiffany)和普拉達(Prada)等奢侈品店上方價格昂貴的寫字樓而聞名的廣場區。他們的新家坐落在鐵路調車場的上方及周邊地區，這裏有很多高聳的摩天大樓，向東可以看到帝國大廈。

儘管位置和景觀可能改變，但正如1790年前後創建時設想的那樣，華爾街仍然生機勃勃。當時，這個新生國家需要資金，而華爾街就是美國獲得資金的地方。工業巨頭紛紛到華爾街朝聖，募集資金來建造鋼廠、運河、鐵路和航運公司。

“華爾街”不再集中在華爾街附近：金融服務業是選擇遷往哈德遜園區的最大行業（按百分比計算）

“扎堆有助於信息流動，這非常有效，”在紐約大學斯特恩商學院擔任金融和公司治理西摩米爾斯坦教席教授的沃爾特說，“即使在酒吧裏待幾個小時。人與人之間也能傳遞許多信息。”

紐約證券交易所是昔日華爾街的支柱，直到上世紀70年代初，銀行、券商、證券律師事務所和其他維持華爾街運轉的機構依然主要集中在交易所內外。

這是因爲他們受到了紙質文件的束縛。

“如果支票和證券都是實物，那麼近距離很有必要，” 桑迪·華納(Sandy Warner)說，他的職業生涯從1968年在摩根擔保信託公司(Morgan Guaranty Trust Co.)實習開始，此後接連晉升，從1995年至2000年擔任摩根大通(JPMorgan & Co.)首席執行官。

從20世紀60年代末引入IBM大型機和採用稱爲CUSIP的證券跟蹤編號系統後，這一切開始發生變化。由於交易不再依賴於紙質股票和支票的交割，華爾街巨頭可以自由地搬離曼哈頓下城。摩根士丹利是第一批離開的公司，先是搬到第六大道，後來在1995年左右遷到時報廣場附近的百老匯，如今仍在此地。

哈德遜園區是全新的住宅和商業區，正在西城調車場的上方建設

華爾街的下一次大規模搬遷發生在2001年“9·11”恐怖襲擊後，當時紐約城外的配套設施已經擴建，更多的公司開始遷往曼哈頓上城。雷曼兄弟(Lehman Brothers Holdings Inc.)剛剛在雙子塔對面的世界金融中心三號大樓建成了全新的交易平臺，世貿中心北樓倒塌的殘骸就壓垮了這座建築。雷曼兄弟只好搬到了曼哈頓中城的一座摩天大樓，在那裏堅持到2008年破產，正是它的破產引發當年那場全球金融危機。

摩根士丹利旗下子公司添惠 (Dean Witter)位於世貿中心南塔的較低樓層，大部分業務搬到了紐約帕切斯。機構券商康托爾菲茨傑拉德有限公司(Cantor Fitzgerald LP)是世界貿易中心租戶中損失最大的一家，最終遷到了曼哈頓中城公園大道499號的低層。

可是，曾經吸引需要巨大辦公空間的金融巨頭的曼哈頓中城已經失寵。房地產經紀公司第一太平戴維斯(Savills Studley Inc.)的數據顯示，過去五年中，從美國最貴的商業區曼哈頓中城遷出或計劃遷出的淨面積達到1000萬平方英尺（約合92萬平方米）。與此同時，遷入哈德遜園區的淨租賃面積達到670萬平方英尺（約合62萬平方米），遷入曼哈頓下城的淨面積爲120萬平方英尺（約合11萬平方米）。

紐約市官員意識到曼哈頓中城的寫字樓供應過剩，在2017年對大中央火車站周圍和北邊地區進行重新規劃，以容納更大的建築。此舉讓曾經考慮搬到哈德遜園區的摩根大通可能留在公園大道270號，在原地建造更大的總部大樓。

集中在西區：曼哈頓的商業中心向西部和南部轉移

第一太平戴維斯副董事長大衛·戈德斯坦(David Goldstein)表示，在決定公司選址方面，招聘和留住員工現在成爲日益重要的因素。該公司的客戶包括凱易律師事務所(Kirkland & Ellis LLP)等企業律師事務所和拉夫勞倫(Ralph Lauren Corp.)等零售商。他說，金融企業正在像Facebook和亞馬遜公司(Amazon.com Inc.)那樣爭搶年輕的工程師和開發人員。2017年年底，在線零售巨頭亞馬遜也宣佈搬往哈德遜園區。

這座城市的地理格局“真的不可預知”，戈德斯坦說，“日復一日，銀行變得越來越像科技公司”。

撰文：彭博社 編輯：梁桐、於欣宜 翻譯：孟潔冰

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