文 丨 袁雅珵

1-5月份，全国房 地 产开发投资46075亿元，同比增长11.2%，增速比1-4月份回落0.7个百分点，为今年以来首次回落，但比上年同期高1个百分点。从关键指标来看，商品房销售、土地购置、建设施工等各项代表性指标全面回落，地产投资扩张动力已显不足。

商品房销售降幅再度扩大。随着3、4月楼市“小阳春”行情消退，5月楼市成交平淡。1-5月商品房销售面积同比下降1.6%，降幅较1-4月扩大1.3个百分点，今年来持续位于下降区间；5月当月销售面积增速由4月的1.3%转为-5.5%，再次进入收缩区间。1-5月商品房销售额同比增长6.1%，增速较1-4月回落2个百分点；5月当月销售额增速则大幅下滑13.3个百分点至0.6%。随着近期调控政策再度收紧，且前期需求透支较多的三四线城市棚改货币化安置支撑退潮，5月大部分城市成交量已上行乏力。

房企资金来源增速明显回落。1-5月地产开发资金来源增速较1-4月回落1.3个百分点至7.6%，5月当月则回落15.4个百分点至3.0%，均属于今年来首次回落。分项数据显示自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款增速均出现下行，即与销售放缓带来的回款放慢有关。

土地成交面积连续大幅下滑。土地购置面积1-5月同比下降33.2%，降幅较上月小幅收窄0.6个百分点；5月当月同比下降31.9%，较5月收窄3.6个百分点。土地成交价款今年来已连续大幅下滑，1-5月降幅再次扩大2.1个百分点至35.6%。土地购置费虽已连续放缓，但仍在30%左右高位，短期内对地产投资或仍有一定支撑。

开工和施工节奏放缓。5月房屋新开工面积1-5月同比下行2.6个百分点至10.5%，5月当月同比增速大幅下行11.5个百分点至4.0%；施工面积1-5月增速持平于8.8%，暂缓连续13个月回升的势头，5月当月增速大幅回落19.1个百分点至10.4%。

大中城市房价涨幅趋稳。5月70个大中城市商品住宅销售价格数据显示，有67个城市新建商品住宅价格环比上涨，55个城市二手住宅价格价格环比上涨，均持平于4月，房价涨幅趋于平稳，不同类型城市走势再度分化。从二手住宅价格环比涨幅看，一二线城市涨幅均较4月回落，三线城市涨幅持平于4月。具体来看，4个一线城市涨幅表现为持平、下降或微涨。二三线城市继续分化，其中西部热点城市涨幅居前，呼和浩特、南宁、兰州、西宁、大理等热点城市涨幅均大于1%，东部与中部城市涨幅弱于西部。

后续投资或缓慢下行，但韧性犹存。4月中旬以来，各监管部门频频针对楼市出手，严调控基调未改。与此同时，地方调控措施出台次数也再次增多。后续调控将继续围绕“稳地价、稳房价、稳预期”进行，热点城市热点区域将继续实施严格的调控政策。6月份为冲刺半年度业绩，房企将加大供应力度，成交量可能有所增长，但涨幅将有限。下半年楼市运行将继续回归理性，销售低迷将通过“销售—回款—拿地—新开工”的链条传导至投资，开发投资料将小幅渐进下行。