文 丨 袁雅珵

1-5月份，全國房 地 產開發投資46075億元，同比增長11.2%，增速比1-4月份回落0.7個百分點，爲今年以來首次回落，但比上年同期高1個百分點。從關鍵指標來看，商品房銷售、土地購置、建設施工等各項代表性指標全面回落，地產投資擴張動力已顯不足。

商品房銷售降幅再度擴大。隨着3、4月樓市“小陽春”行情消退，5月樓市成交平淡。1-5月商品房銷售面積同比下降1.6%，降幅較1-4月擴大1.3個百分點，今年來持續位於下降區間；5月當月銷售面積增速由4月的1.3%轉爲-5.5%，再次進入收縮區間。1-5月商品房銷售額同比增長6.1%，增速較1-4月回落2個百分點；5月當月銷售額增速則大幅下滑13.3個百分點至0.6%。隨着近期調控政策再度收緊，且前期需求透支較多的三四線城市棚改貨幣化安置支撐退潮，5月大部分城市成交量已上行乏力。

房企資金來源增速明顯回落。1-5月地產開發資金來源增速較1-4月回落1.3個百分點至7.6%，5月當月則回落15.4個百分點至3.0%，均屬於今年來首次回落。分項數據顯示自籌資金、定金及預收款、個人按揭貸款增速均出現下行，即與銷售放緩帶來的回款放慢有關。

土地成交面積連續大幅下滑。土地購置面積1-5月同比下降33.2%，降幅較上月小幅收窄0.6個百分點；5月當月同比下降31.9%，較5月收窄3.6個百分點。土地成交價款今年來已連續大幅下滑，1-5月降幅再次擴大2.1個百分點至35.6%。土地購置費雖已連續放緩，但仍在30%左右高位，短期內對地產投資或仍有一定支撐。

開工和施工節奏放緩。5月房屋新開工面積1-5月同比下行2.6個百分點至10.5%，5月當月同比增速大幅下行11.5個百分點至4.0%；施工面積1-5月增速持平於8.8%，暫緩連續13個月回升的勢頭，5月當月增速大幅回落19.1個百分點至10.4%。

大中城市房價漲幅趨穩。5月70個大中城市商品住宅銷售價格數據顯示，有67個城市新建商品住宅價格環比上漲，55個城市二手住宅價格價格環比上漲，均持平於4月，房價漲幅趨於平穩，不同類型城市走勢再度分化。從二手住宅價格環比漲幅看，一二線城市漲幅均較4月回落，三線城市漲幅持平於4月。具體來看，4個一線城市漲幅表現爲持平、下降或微漲。二三線城市繼續分化，其中西部熱點城市漲幅居前，呼和浩特、南寧、蘭州、西寧、大理等熱點城市漲幅均大於1%，東部與中部城市漲幅弱於西部。

後續投資或緩慢下行，但韌性猶存。4月中旬以來，各監管部門頻頻針對樓市出手，嚴調控基調未改。與此同時，地方調控措施出臺次數也再次增多。後續調控將繼續圍繞“穩地價、穩房價、穩預期”進行，熱點城市熱點區域將繼續實施嚴格的調控政策。6月份爲衝刺半年度業績，房企將加大供應力度，成交量可能有所增長，但漲幅將有限。下半年樓市運行將繼續迴歸理性，銷售低迷將通過“銷售—回款—拿地—新開工”的鏈條傳導至投資，開發投資料將小幅漸進下行。