摘要：7月12日，發改委發文再添海外融資限制，要求房地產企業發行外債只能用於置換未來一年內到期的中長期境外債務，在海外債務的債務規模、期限情況、信息披露、資金用途、負債結構等方面也有諸多管控。導讀：7月12日，發改委發文再添海外融資限制，要求房地產企業發行外債只能用於置換未來一年內到期的中長期境外債務，在海外債務的債務規模、期限情況、信息披露、資金用途、負債結構等方面也有諸多管控。

    導讀：7月12日，發改委發文再添海外融資限制，要求房地產企業發行外債只能用於置換未來一年內到期的中長期境外債務，在海外債務的債務規模、期限情況、信息披露、資金用途、負債結構等方面也有諸多管控。

（上海信託圈）

近日，房企融資的監管的“緊箍咒”再度收緊，融資形勢難言樂觀。7月12日，發改委發文再添海外融資限制，要求房地產企業發行外債只能用於置換未來一年內到期的中長期境外債務，在海外債務的債務規模、期限情況、信息披露、資金用途、負債結構等方面也有諸多管控。

對房企發行外債再加限制

7月12日，發改委發佈的《國家發展改革委辦公廳關於對房地產企業發行外債申請備案登記有關要求的通知》顯示，爲完善房地產企業發行外債備案登記管理，強化市場約束機制，防範房地產企業發行外債可能存在的風險，促進房地產市場平穩健康發展，對房地產企業發行外債申請備案登記提出四點要求。

第一，房地產企業發行外債只能用於置換未來一年內到期的中長期境外債務。

第二，房地產企業在外債備案登記申請材料中要列明擬置換境外債務的詳細信息，包括債務規模、期限情況、經我委備案登記情況等，並提交《企業發行外債真實性承諾函》。

第三，房地產企業發行外債要加強信息披露，在募集說明書等文件中需明確資金用途等情況。

第四，房地產企業應制定發行外債總體計劃，統籌考慮匯率、利率、幣種及企業資產負債結構等因素，穩妥選擇融資工具，靈活運用貨幣互換、利率互換、遠期外匯買賣、期權、掉期等金融產品，合理持有外匯頭寸，保持境內母公司外債與境外分支機構外債、人民幣外債與外幣外債、短期外債與中長期外債、內債與外債合理比例，有效防控外債風險。

　　海外債務用途的限制對於房企的影響巨大，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析，政策明確了外資的用途，即只能置換未來一年內到期的中長期境外債務，這個規定是具有很強的管控效力的，這也就意味着發行海外債償還國內債、發行海外債用於流動性資金補給、發行海外債用於拿地，這三種融資用途已經被限制了。類似管控很大程度上會對近期部分房企的海外融資形成利空影響。

實際上，今年6月份，在國內融資渠道不暢的背景下，房企已經偏向海外融資渠道。同策資管發佈的數據顯示，6月，外幣融資總額224.62億元，佔比36.73%，環比5月外幣32.64億元融資金額大幅上漲588%。發改委上述文件的發佈，無疑將對海外融資企業造城巨大的影響。

但相比之下，海外融資的風險也是需要企業注意的一大事項。上海中原地產市場分析師盧文曦在接受記者採訪時表示，一般來說，海外債票面成本普遍較高，由於人民幣匯率的浮動，海外債務的償還也會面臨利率風險，增加較多不確定性因素。發改委的文件增加了海外融資的債務規模、期限情況、信息披露、資金用途、負債結構等方面的管控，也會增加發行外債的規範性，從而規避可能存在的風險。

信託規模限制提上日程

除了海外融資外，房地產信託規模的限制也被提上日程。7月11日，市場有消息傳出，光大信託發佈緊急通知，截至當日12點，暫停所有房地產類項目募集（包括直銷和代銷），12點後已募集的此類項目全部退款。隨後有消息稱，除了光大信託，國投泰康信託也暫停了此類項目。

後續光大證券和國投泰康均做出了回應，據媒體報道，光大信託方面回應稱，公司確實有相關通知，不過，全面暫停房地產類項目募資不屬實，按監管要求，公司對房地產項目進行餘額管控，優化結構，平滑合作。國投泰康信託也表示，關於房地產業務，目前正進行餘額管控，業務仍在正常開展。

　　上述消息的發酵也證明了房企融資監管在一步步收緊。今年以來，房企融資的風險也屢屢被提及。

6月份，銀保監會主席郭樹清在一次公開談話中表示，房產企業融資過度，擠佔了信貸資源，導致資金使用效率進一步加強，也助長了房地產投機行爲。房子是用來住不是用來炒的，歷史證明，凡是過度依賴房地產發展經濟的國家和地區，最終都要付出沉重代價。

早在今年5月17日，銀保監會就發佈了《關於開展“鞏固治亂象成果·促進合規建設”工作的通知》，對銀行機構關於宏觀政策執行的亂象整治中，將整治表內外資金直接或變相用於土地出讓金融資，未嚴格審查房地產開發企業資質，違規向“四證”不全的房地產開發項目提供融資，資金通過影子銀行渠道違規流入房地產市場等。對非銀行領域亂象整治中，對信託領域的宏觀調控政策執行上，將整治向“四證”不全、開發商或其控股股東資質不達標、資本金未足額到位的房地產開發項目直接提供融資等行爲。

盧文曦對記者表示，房企現在的融資成本較高，有的企業融資成本在百分之十幾，一個項目的毛利可能都沒那麼高，這個太嚇人了，官方對於融資的管控風險方面的指導也是必要的。從近期官方的種種表態來看，釋放的都是資金收緊的信號，房企融資受到了多方面的限制，下半年房企資金寬鬆的可能性不大。