沈阳中原研究发展部经理 田立鹏

我理解的大平层豪宅通俗的来说是这样的，它具有宽大的户型、精致的精装、舒适的环境、稀缺的景观、完善的物业、高昂的价格。沈阳大平层产品目前处于一个什么样的阶段？下面就沈阳大宅市场（主要针对220平米以上产品）做简要分析。

一、大平层豪宅在沈阳的发展：大平层豪宅在沈阳出现的时间大概有15年左右，经过近15年的发展，大平层豪宅发展模式由原来的“单一追求大面积”正朝着品味化、个性化方向发展，产品设计更加人性化，更注重细节方式的处理；目前沈阳市场在售豪宅项目，在其自身产品展示力方面，可比肩其他一二线城市同类项目。

起步期：沈阳大平层豪宅在2007年之前是起步期，只是单纯的大面积，整体品质感不高，早期的项目如五里河区域河畔花园、北站附近的曼哈顿庄园等，经过近15年发展已经沦落为普通住宅，二手价格每平米只有一万元左右。

快速发展期： 2008-2015年为快速发展期，大量项目开始上市，主要集中在金廊五里河区域，项目整体品质较起步期大幅度提升，户型的功能、舒适度、装修标准达到较高水平，买大平层豪宅成为有钱人身份的象征。

成熟期：2016年至今随着大平层的发展，市场逐渐成熟和冷静，产品更加趋于精细化，户型面积也由之前的“壕”向注重内涵设计和人文理念发展，“品味”“品质”是客户关注的主要要素。

二、量价水平：2018年大平层产品成交止增回落，成交量环比下降46%，而成交价格迎来大幅上涨，涨幅高达44%，一方面受整体市场上涨的大环境影响，另一方面由于星河湾、嘉里等一些大面积精装修项目的大量成交，拉动整个大平层产品价格的快速上涨。

近几年大宅产品销量一直处于一个上升通道，在2017年达到峰值后开始回落，2018年下降幅度达到46%，而价格却大幅上涨44%，价格的上涨成交量萎缩，反映目前大宅市场已经进入一个“高总价制约销售”的瓶颈期，预计两年内整体销量会维持2018年水平，根据沈阳中原数据统计，目前阶段总价400万是总价的天花板，超出则销量快速下降，这也是从2018年开始大宅产品不断降低面积段的主要原因。

大宅存量去化周期27个月也远大于普通住宅。

三、目前在售项目分布：“一横一纵”的分布格局已经形成。“一横”是以浑河为界，沿浑河两岸分布，以河景资源为主要卖点；“一纵”是指沈阳金廊，沿金廊沿线分布，项目地段、配套优势更为突出，在金廊沿线上东五里河区域凭借地段、配套的绝对优势成为沈阳大宅最为集中区域，产品、价格也引领大宅发展。

沈阳大宅经过多年发展逐渐成熟，客户需求逐渐理性，单纯的大面积已不是客户的主要追求，品质、个性、定制成为未来需求方向。对于房企来说，在限购限价背景下，高端项目背负的，不仅是去化的问题，更有资金上的压力，在权衡去化速度及资金压力下，精细化将成为未来主旋律。