从建设之初到现在，对长白板块的质疑从未停止过，但沈阳也从来没有哪个板块像长白这样长期保持着市场热度并且展现出蓬勃的发展活力。——坊主

长白板块是沈阳近十年楼市中无法绕开的板块。

这个板块是沈阳近十年来城市建设成果最典型的代表，可以说是炙手可热。热到什么程度？沈阳新兴板块几乎都曾被冠以“长白第二”、“下一个长白”的名头，否则似乎就无法说明该板块的潜力与热度。

20年前的长白工农桥

2019年的长白工农桥

和平区所规划的长白地区10.87平方公里，岛内总面积约5平方公里，拥有10公里长的环岛水系，水域面积320万平方米。这对于北方城市而言太宝贵了。更难能可贵的是长白距离主城很近，与其隔河相望的就有三好街商圈和五里河商圈，经由胜利桥、工农桥、三好桥让长白板块可以直达太原街商圈、三好街商圈、五里河商圈，而地铁9号线和建设之中的4号线，则将长白拉入了沈阳的地铁网络中。​

此外，随着长白的发展，板块的教育资源和商业资源也实现了巨大飞跃。和平一校、南京一校、126中学、南昌中学齐聚长白板块，而且优质教育资源还在持续落地。商业上则形成了大型集中商业+网红店+特色底商的结构，品质尽显高端。

这样的长白确实惹人喜爱。

但长白板块也面临着一些难题：长白人口密度太大、交通太拥堵。由此也引出对长白板块的灵魂拷问：长白板块是不是已经到顶？长白板块到底还有没有前途？

这些质疑并不是没有道理，人口密度大、交通拥堵确实是长白板块面临的难题。坊主的朋友L就住宅长白板块，拥堵的交通令其苦不堪言，尤其是朋友L家楼下恰好是学校，他每天不得不提前出门避开上学高峰（有趣的是这个学校恰恰是人们包括L选择长白的原因之一，朋友L房子保值的重要支撑也是他的烦恼），但避过了学校门前的“上学大军”，却又遭遇三好桥这个“天堑”，每天的早高峰没有20分钟，由南向北的三好桥是过不去的。

产生拥堵的原因就是长白人口太多了。最初长白规划的人口是17万，而根据百度百科最新的信息显示，长白地区户籍人口18万，常驻人口约5万，但房地产业内人士分析，实际上长白区域的人口还要多一些，再加上长白板块区位重要是，是城市西南部进入主城的重要通道，有为数不少的过境车辆。而且目前岛内还有大量的新房尚未交付，未来的人口可能还要增加。

长白早期规划图

所以，似乎是长白板块的发展已经见顶了，毕竟行政规划上的长白就10.87平方公里，地方就这么大，而长白板块已经拥有了城市一流的区位、一流的交通配套、一流的教育、一流的商业，试问：你长白还能咋样？这样的疑问其实是在孤立的看待长白的发展。面对长白的现实问题，面对长白板块到底还有没有前途的疑惑，坊主的观点是长白板块仍然有着巨大的发展空间和持久的生命力。

坊主之所以对长白板块充满信心，是基于对长白以及城市向南发展的趋势观察。目前的长白板块正在朝着成为区域中心的方向发展，长白板块的区位、交通以及各种优质的资源足够支撑长白成为区域中心，而成为中心就意味着向外辐射，这也是疏解长白人口压力的重要突破口。

长白板块并非以中心点向四周辐射，而是以长白板块为核心，向南向西的扇面型辐射。这是由于长白板块北部的主城较为成熟，而南部和西部则有大量的土地可供开发。长白板块的辐射向西是近两年屡次拍出万元地块的长白领馆区，向南则催生了城市的热点板块——长白南板块。其实应该有不少人对长白领馆区和长白南板块这样的提法犯嘀咕，认为是为了卖房子蹭热点，其实背后是有着城市发展逻辑支撑的。

新兴板块的兴起必然要依附于已经成熟的板块，借助其成熟的优质资源，并承接成熟区域的外溢人口。长白南板块和长白领馆区要想发展起来，必然会借助长白板块成熟的优质资源，如长白南板块的和平区辖区就享有的是长白学区。

此外，长白南板块并不仅仅是和平区，这里是浑南新区、苏家屯区、和平区的交界处。在沈阳向南发展的大趋势下，这样的区位不会成为“三不管”，只会成为“三区枢纽”，只会成为各区重点发力的区域。

商业的发展也是长白板块向区域中心转变的重要征兆。原来的长白板块缺少集中商业，是以居住为主的区域，很长一段时间都被称为“睡城”，白天几乎没人。但随着万科鹿特丹生活广场、山姆会员店、万象汇等大型集中商业的落地，长白板块逐渐拥有了成为区域中心的商业实力。

山姆会员店

长白不仅有高品质的大型集中商业落地，更有大批的网红店、特色店诞生，其商业已经自成体系，不仅满足了长白板块的消费需求，辐射效应也由此产生。以山姆会员店为例，根据国内权威机构监测，中国各大城市山姆会员店的辐射范围是3-10公里。而以保守的3公里辐射范围计算，山姆会员店的辐射范围向南就覆盖了三环，向西覆盖长白领馆区，向东直达奥体中心。事实上，从山姆会员店的客户结构看，其实际能达到的辐射范围是全沈阳城。

或许有人会说，长白建设已经接近尾声，一旦建成，商业也就会基本定型，如果没有动迁，似乎很难再进行升级和改变。但从城市商业发展的规律看，建筑并不能限制商业的发展和升级，最典型的例子就是沈阳中街，中街不乏几十年的老建筑，无论是动线设计，还是建筑功能设计，都无法与最近几年新建商业相比，但是中街在沈阳的商业依然具有难以撼动的地位，中街的商业也是在老建筑中不断升级迭代。

所以，即使长白板块商业建筑已经建好，但并不妨碍区域商业的提升，更何况在建之中的万象汇、中海·和平之门G-HOUSE规划商业，还会带来无限想象的商业提升。此外，长白板块的办公也在升级，已经投入使用的有中海国际大厦、浑河万科中心、汇锦金融中心等等，吸引了不少名企入住。此外还有正在建设之中的万象云玺以及尚处于规划中的中海·和平之门G-HOUSE国际写字楼，这些都是长白板块成为一个区域中心的重要标志。

已经投入使用的中海国际大厦

华润旗下的万象云玺效果图

总结起来其中的逻辑就是：长白板块以优质的区位、生态、教育、商业等资源吸引了大规模的人口聚集，这个聚集虽然带来了拥堵、人口密度大等问题，但却又产生了巨大的商业需求和基础设施需求，推动区域商业品质进一步提升，从而获得了向外辐射的能力，而长白板块在人口聚集的同时，也在产生外溢，一部分人开始向外寻找新的置业目标，这也是辐射效应的一部分。

政府的规划在长白向区域中心升级上也起着重要作用。

在沈阳目前的城建工程中，“二环南移工程”可以说是最受关注了，该项目不仅加速沈阳全域快速路网的形成，大大提升了沈阳南部交通运行效率，成为南部经济发展的重要助力，也让沈阳突破了原有城市格局，而该工程对于长白板块的意义就更为重大了。

从2010年起，沈阳就开始致力于构建全城的快速路网，经过近十年的努力，沈阳快速路已经密织成网，而快速路路网的形成必然会诞生一些重要枢纽节点。长白板块就是其中之一，浑南大道快速路与胜利大街快速路在长白交汇，构成了沈阳的新南二环，对于缓解长白交通拥堵将起到重要作用，此举也让长白一跃成为沈阳名正言顺的主城。

但是长白板块的快速路枢纽还有有些与众不同。二环南移后，长白板块是三环与二环距离最近的区域。实际上，借助胜利大街快速路，长白板块成为一个集旧二环、新二环、胜利大街快速路于一体的城市快速路枢纽，这在沈阳是独一份。另外，已经开通的地铁9号线与在建地铁4号线，在长白板块会形成一个换乘站。

胜利大街快速路与浑南大道快速路互通枢纽

所以，长白板块是一个快速路枢纽叠加地铁换乘枢纽的区域，由此也进一步为长白的辐射效应赋能。从长白板块的区位看，本身就有着城市门户的地位，二环南移后就真正成为了沈阳西南部的门户。快速路枢纽+地铁换乘枢纽+门户区位，这样的优势条件不成为一个区域中心，有点可惜。

结语：回顾长白板块十余年的发展历史，对长白的质疑也在与时俱进。在最初建岛之时，人们的疑问是长白能发展起来吗？十多年前的长白就是乡下，据说刚开始开发建设的时候，还有人在长白岛养熊，出长白进城只能有一座工农桥，太荒凉了。后来质疑又变成了缺少大型商业。

如今风水轮流转，人气起来了，商业也起来了，人们质疑的又变成太拥堵了，人太多了。矛盾的演变过程其实也是长白的发展过程，想想其实也很有趣。长白板块解决掉一个问题，另外一个问题就会产生，但值得欣慰的是长白一直在生长。

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