摘要：很多人會覺得公攤肯定越低越好，這個要分條件來看，假如設計師是通過調整平層面積來降低得房率，那自然越低越好，但如果是通過縮小公關區域面積，讓電梯、步梯、管井、前室這些必要設施的按照下限尺寸來設計，而降低的公攤，反而是壞事。至於常說的公攤係數就是公攤面積除以使用面積。

引言：房產交易中最怕的是什麼？當然是入“坑”啊！都說預防大於治療，買房避坑要趁早！爲此，美聯物業特設置《有坑·別跳》專欄，爲大家說說避坑的那些事兒。

前段時間，第一張黑洞照片刷爆各大社交網絡。

黑洞黑嗎？它並不“黑”，只是無法直接觀測，它只允許外部物質和輻射進入，而不允許其中的物質和輻射脫離其邊界，被吸入黑洞周邊的物質無法逃離，只能慢慢被吞噬，但是隱藏在房產交易過程中各式各樣的“黑洞”，一定要警惕，避免掉入“黑洞。”

今天，我們來說說公攤那些事兒，以及如何避免掉入購房公攤的“黑洞”和套路。

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什麼是公攤？

公攤面積指由大家一起分攤公共建築面積。

舉個栗子：

張三結婚買房，他女朋友指定要買村頭最貴的綠化好、設施齊備的富人小區。

張三陪着女朋友看了一次房子，180㎡的樣板間，裝修超豪華。

這時候銷售表示：“外面的公用設施是由全部住戶一起分攤的，也不會花上幾個錢。”

女朋友拍板就要買這裏，於是張三親自買好傢俱準備裝修。

這時候，裝修隊說：“大兄弟，你這房子只有120㎡大，這些傢俱都放不下啊！”

這裏，就隱藏這一個“黑洞”。

小科普：

180㎡：這是建築面積，包含你需要支付購買的全部面積；

120㎡：這是使用面積，是你的住房實際居住的面積。

這其中相差的60㎡就是公攤面積，包含了電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、值班警衛室等，以及爲整幢房屋服務的公共用房和管理用房的建築面積，還有公共建築之間的分隔牆，以及外牆（包括山牆）面積的一半。

張三買的這種小區樓道面積大、綠化面積大，相應的公攤面積就會很大。

至於常說的公攤係數就是公攤面積除以使用面積。比如老王的房子公攤係數爲：60/120=0.5。

根據測繪公司的經驗，住宅的公攤係數一般在0.18-0.25，商業用房一般在0.3-0.4。

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公攤與什麼相關？

如今的公攤主要還是以電梯、樓梯、走廊、管井爲主，此時此刻，開發商的設計就至關重要了。

一般來說塔樓比板樓的公攤面積要小，因爲結構特殊，戶型集中向中間聚攏，環抱中間電梯井（核心筒），所以公攤要比大部分走廊很長的板樓公攤小一些。

此外，普遍情況下，板樓住宅一個電梯對應的戶數越多，公攤可能會越小。

舉個例子

一棟樓內，兩梯四戶，在走廊、步梯、電梯等公共區域不變的情況下，如果再額外設計增加一套房子出來，公攤面積自然就變少了。

同時，也可以反推出來一個結論，同樣的兩梯四戶的一層樓，這四戶的總面積越大，公攤就會越少。

最後，多層和高層公攤也不一樣，很多多層建築只有步梯沒有電梯和走廊，小高層普遍只有一部電梯，而一般越高的住宅公攤越大，因爲樓層越高電梯、消防等公共設施越多，所以公攤面積越大。

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如何避開公攤的坑？

目前，我國並沒有關於公攤方面上下限以及標註的明確法律法規。於是很多地方的業主就常常會出現收房的時候我們發現，唉？怎麼房間感覺好小。業主往往憤怒不堪，不透明不規範的算法屢次導致了因爲公攤而導致的房產交易方面的爭論和和糾紛。

小美彙總了一些關於開發商套路，讓大家更好的避免公攤面積的坑。

美顏過的樣板間，別輕信！

樣板間的心機你根本想象不到！

不少開發商以工地正在施工等藉口把樣板間異地設置在售樓部裏或售樓部外的草坪上，而異地設計的樣板尺寸、屋內的格局雖然大差不離，但多數開發商不會真的1:1，把尺寸適當放大、把牆體做薄是最常用的伎倆，改造套內的佈局、展示迷你縮小版的傢俱更是家常便飯。

開發商花大價錢請的設計師，目的就是讓房間顯得大很多，看起來是得房率高、公攤面積少，實際收到房你就傻眼了。

謹記！不可看到樣板間就衝動。

開發商瞎忽悠的得房率，別輕聽！

除了公攤，對應的“得房率”也是買房中頻繁出現的概念。

正常的得房率是指你套內面積與建築面積的比例。

一般來說，公攤越高得房率越低，反之得房率越高。有一些開發商爲了吸引眼球，甚至推出了100%得房率的噱頭。

這其中就牽扯到一個真假得房率的問題，不少開發商把不計面積的飄窗，以及計半面積的陽臺，按照套內實際面積計算得房率，甚至，有些拿所謂的露臺、設備平臺和所謂入戶花園也當做套內面積，計算得房率。

計算出一個奇高的得房率忽悠不懂房子的消費者。這樣的房子，你真的辦房產證時才發現，得房率其實高的驚人。而所謂贈送的那些部分，很有可能因爲後邊的法律法規的嚴謹，而無法使用。特別是整間房倒板偷面積的房間，從法律意義上屬於違建，隨時都有被責令拆除的可能性。

別隻看面積，更多的要看戶型

同樣面積的房，戶型好設計夠好明顯上更實用、更好用！

舉個簡單的例子：在不偷面積的情況下X科新一代的戶型，可以把79平設計出三分離衛生間的小三房，而每個房間都可以正常使用。

相反，很多小開發商89平設計出的三房可能還相對更加侷促，這就得益於戶型設計對於過道空間浪費的把握，以及對於各房間尺寸的調配。得房率高固然更好，但純粹自住的角度來看，戶型合理，各個房間尺寸適度，纔是最舒服的房子。

公攤越低越好？不是！

很多人會覺得公攤肯定越低越好，這個要分條件來看，假如設計師是通過調整平層面積來降低得房率，那自然越低越好，但如果是通過縮小公關區域面積，讓電梯、步梯、管井、前室這些必要設施的按照下限尺寸來設計，而降低的公攤，反而是壞事。

對於一個優秀的小區來說，如果走廊窄到兩個人並排走都困難，入戶大堂小氣的像老小區，不說未來二手房賣不上價格，至少居住體驗也會很差。

買房不易，一定要擦亮眼睛，蒐集房源的全部信息再做決定！本期的《有坑·別跳》到這裏就結束了，我們下期見！

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