107.3億！溢價率118.5%！樓面價55285元/m²！

對於5個月前武林百井坊巷的那場史詩級土地出讓，大家應該還記憶猶新。

作爲一宗純商業地塊，無論是49.1億的起價，25301元/m²的樓面起價，還是最終的總價107億，以及超過5.5萬的樓面價，百井坊巷XC0105A地塊全線刷新了杭州純商業地塊的歷史紀錄。

重要的是，這塊地地處核心，體量龐大，且在土地出讓前夕，主塔樓控規高度由90米提升到150米，從而成爲僅次於浙江環球中心的武林第二高樓。

如果加上在建的130米杭州中心，未來，武林廣場將形成三峯並峙的地標格局。

整個武林商圈的格局也將因此被重塑。

杭州中心效果圖

按照規劃和設想，百井坊巷地塊和在建杭州中心，將對標東京銀座、新加坡烏節路等世界著名商業中心，從而帶領林商圈重回杭州商業版圖的最巔峯。

作爲擊敗九龍倉、華潤等商業大鱷豪奪百億武林百井坊巷地王的最終得主，恆隆集團董事長陳啓宗難掩興奮，更是屢屢在公開場合談及該項目。

而在不久前的業績報告會上，陳啓宗更是罕見地在《致股東函》中以超大篇幅來詳述恆隆對杭州長達15年的關注以及他本人對該地塊長達四年的愛戀。

爲了爭奪這塊讓他“一見鍾情”的商業寶地，恆隆及他本人爲此耗費差不多四年的心血，過程漫長而又歷經艱辛。

代價亦極其不菲。

一見鍾情，歷經艱辛，且又靡費巨力，陳啓宗表示有信心能夠打造一個名副其實的世界級發展項目……

拭目以待之！

陳啓宗：我爲何如此鍾情武林百億商地

過去的六個月，令人振奮的事情是我們成功購入杭州一幅優質地塊。

杭州爲浙江省省會，距離上海僅48分鐘高鐵車程，是中國人均收入最高的城市之一。

我們關注這個城市約15年了，並且爲這地塊花了約四年的心血。我對這幅地塊可謂一見鍾情。

中國的官方排名將北京、上海、廣州和深圳這四個城市列爲一線城市。誠如杭州一位時任高層的領導不久前向我們表示，該市不應該被視作二線城市。反之，杭州應該是「新一線城市」。這樣說或許有點誇張，卻離事實不遠。

綜觀全國，上海和北京是最受商業物業追捧的兩個城市，隨後的三個城市可說是廣州、杭州和成都。

理想的物業組合應該在這五個城市均有強勢地位。

我們在上海已傲視羣雄，現在有大好機會於杭州再下一城。

當然，深圳亦是擁有不少優質購物商場的非凡之地，但與香港相距太近，當地居民可以輕易地來港消費……

長遠而言，香港和深圳在中國推動的大灣區倡議內應有更多經濟融合，對區內各地，尤其香港而言，都是有裨益的。

事實勝於雄辯：浙江省的人均國內生產總值近14,000美元，而人口約1,000萬的杭州，其人均國內生產總值卻迫近21,000美元。

當地擁有多間優良學府，其中包括全國頂尖大學之一──浙江大學。

杭州亦是公認的中國最美麗的城巿之一。浙江是內地創業搖籃省份的佼佼者，省內各市擁有數以千百計的中小型企業，成績驕人。

杭州並非唯一，還有溫州、台州、湖州、紹興、東陽、義烏和金華等城市，不勝枚舉。當中很多企業不僅是中國，有些甚至是國際的行業龍頭。他們大多爲私人持有，但越來越多企業公開上市。重要的是，部分公司業務增長至一定規模後，便會把總部遷至杭州，爲的是其衆多優點，比如交通方便、通訊完善，以及最重要的物色人才。

本人認識很多這些企業的老闆，他們可謂一羣傑出精英，令人印象深刻。

杭州是中國三大科技城市之一，其餘兩大城市分別爲北京和深圳。

阿里巴巴和網易無人不識，但那裏還有數百家規模較小的公司。未來數年，部分或會成爲家喻戶曉的名字。

杭州亦以消費品企業和與運輸相關的機器營運業務見稱，足以證明當地是經濟最蓬勃的城市之一。

從歷史而言，杭州廣爲人知的是其深厚文化，這或多或少源於它是長江以南僅兩個曾被定爲首都的城市之一。

這裏的民衆向來文化水平高，從古到今，文人雅士輩出。單看現今當地人於街上的衣着打扮，便足見其繁榮璀璨的大都會風範。

我們購入的地塊近45,000平方米，地積比率爲4.33，可建面積逾194,000平方米；當中並不包括達50,000平方米的地庫面積，故實際上我們合共擁有244,000平方米。（此數字不包括約200,000平方米的停車場空間。）

零售購物商場面積將佔至少104,000平方米，其餘爲中至高層辦公樓。

此外，杭州巿政府已經完成土地清理，因此地塊少有複雜的情況需要處理。

杭州不僅是一個出色的零售城市，其高級辦公樓租賃市場亦非常強勁，尤其在市中心地區。

現時杭州的租金較上海同級物業低約10%。

我們地塊的部分建築高度限制近期放寬至150米，因此我們可成爲鄰近一帶最高的建築物，並將坐擁國內最著名的湖泊──西湖──的迷人景緻。

坦白說，這幅地塊吸引的原因，辦公樓與預期的世界級購物商場兩者皆不可或缺。

我們斥資人民幣107億元購入該地塊，初步預計項目總成本約人民幣160億元。撇除地庫，每平方米土地成本約人民幣55,000元；若包括地庫計算，則每平方米土地成本不超過人民幣44,000元。

我們將於明年2月正式接管該幅地塊，而物業預計自2024年起分階段落成。一俟物業出租，我們相信初期租金回報率可達4%至5%。

一如既往，地塊位處城中最優越位置──市中心的核心地帶武林廣場，市內所有頂級零售購物商場皆匯聚於此。

我們的地塊就在廣場的東南方，與地鐵站僅一街之隔，並將以行人隧道連接。在未來一段時間，這地塊或許是該黃金地段的最後一塊具規模的土地。

事實上，很難想像能找到任何比這更好的地塊。

然而，這地塊並非沒有挑戰。臨街面可以長一點，但在不久的將來這情況有望改善；鄰近的交通模式同樣需要審慎規劃。

我們將來建成的零售購物商場也非沒有競爭對手。話雖如此，我們亦應可保持優勢，容許本人稍後再作闡釋。

儘管成果令人非常滿意，我們過往四年卻可算曆盡艱辛。

這幅地塊獲不少有實力的房地產發展商青睞，而杭州市政府官員其時正爲土地用途，及從而制定的發展大綱而惆悵。

幸好最終定案合理，我們亦可以接受。然而，在我們最終贏得競投之前，勝利仍存在許多變數。

本人認爲一個合理的土地發展大綱無比重要。倘若政府對土地發展制定不智、甚或強加無理的條件，即使土地位置再優越，項目也無法躋身世界級之列，更遑論可帶來最大的利潤。

問題多在於市政府總希望賺取更多，故把地積比率定得太高。發展商必須在有限的地積內，擠出大量可建空間。如該地塊設有高度限制，情況會更糟。不論發展商與建築師如何經驗豐富，建成後的發展項目都不可能是佳作。

猶記得我們曾在某個優秀的商業城市，爲一幅位置十分優越的地塊下功夫。我們洞悉商機，向當地政府表達發展意願。有關方面卻堅持一個不可能建成世界級項目的發展大綱。此舉使我們的投資興趣大減，而最終我們沒有在競投中勝出。中標者的發展不錯，零售空間的營運一如預期般良好。惟據我們觀察，辦公樓的業績強差人意。

遺憾的說，該項目無法躋身世界級。這並非發展商的錯。

這是我們鍾情杭州地塊的另一原因：地積比率不太高，還放寬了高度限制。倘若臨街面在不久的將來得到擴充，本人有信心能夠興建一個名副其實的世界級發展項目，美感與利潤兩者兼得。

（新聞來源：微信公衆號“地產杭州客”）