小區擺攤的經營性收入很多，但業主爲何從來沒有享受實惠？小區沒有業委會，也沒有人組織怎麼辦？業委會不作爲、挪用公款怎麼辦？廣州市作爲國內最早引進現代物業管理的城市之一，在現代物業管理方面一直走在全國前列，但是隨着業委會制度漸漸普及，也出現了一些問題。昨日，廣州市住建委印發《廣州市物業管理條例(徵求意見稿)》（簡稱《條例》），正式向社會公衆徵求意見。

《條例》不但設立了“物業管理委員會”制度，協調沒有業委會的小區也能實現業主自治，還明確了業主共有資金的管理使用制度，讓小區的經營收入業主共享，同時還出臺多項規定規範業委會的行爲。

文/廣州日報全媒體記者賈政 通訊員穗建

物業管理委員會：三方共建共治共享

業委會選舉難及運作不規範是廣州市乃至全國物業管理存在的主要問題之一，也是引發小區物業管理維穩事件的主要原因。因此，如何破解業委會選舉難和規範運作就成爲本次立法的重點問題。

《條例》規定設立“物業管理委員會”制度。街道牽頭組織成立物業管理委員會。成員由5名至11名單數的業主代表和街（鎮）、公安派出所、居民委員會、物業服務企業各派1名代表組成。其中物業管理委員會主任由街道辦事處、鎮人民政府代表擔任。街道應該配備物業管理專職人員，負責成立物業管理委員會，指導、協助和監督業主成立業主大會。

物業管理委員會主要負責籌備成立業主大會並選舉業主委員會，在業主委員會產生後解散。也就是說物業管理委員會起到了“籌委會”的作用。

除此之外，對於不具備成立業主大會條件或者未成立業主大會的住宅小區，物業管理委員會就起到了牽頭與物業服務企業協調物業管理工作的作用，而且在緊急情況下有權利組織業主共同表決物業管理重要事務。

物業管理委員會是業委會發展的推動力量，是業委會缺位時的及時補位，體現的是業主、物業服務企業和政府三方對小區的共建共治共享，物業管理事務的最終決定權還是歸屬於業主。

另外，爲了能充分發揮基層黨員的模範帶頭作用，《條例》規定“街道黨工委、鎮黨委應當根據黨章，堅持黨的領導，加強黨的建設，開展黨的活動，支持業主、業主大會、業主委員會、物業管理委員會、物業服務企業依法開展物業管理活動”。

業委會成員：泄露業主資料將被罷免

據記者瞭解，業主委員會運作不規範是引發物業管理糾紛的原因之一，主要表現在業主委員會不依法履行職責，如不組織召開業主大會臨時會議、不按照規定公示業主大會表決結果、不公佈相關資料和信息、不組織補選業主委員會委員或不組織換屆選舉等方面。但是，目前，上位法對上述業主委員會不履職行爲缺乏明確規定。

廣州市住建委制定的《條例》對業主大會、業主委員會作出詳細規定，重點明確了業主委員會的具體職責，對業主委員會不履職行爲，由屬地街道辦事處責令其限期改正；逾期仍拒不改正的，業主委員會不得繼續履行職責，由屬地居民委員會組織重新選舉業主委員會。

《條例》規定，業主委員會的委員應當遵守法律、法規和業主大會議事規則、管理規約，但凡有挪用、侵佔業主共有資金；索取、非法收受建設單位、物業服務企業或者有利害關係業主提供的利益或者報酬；違反物業服務合同拒不交納物業服務費；泄露業主資料或者將業主資料用於與物業管理無關的活動；僞造或者指使他人僞造業主的選票、表決票、書面委託書或者業主簽名；擅自使用業主大會或者業主委員會印章等行爲的，都將被罷免。

業主共有資金：只能用於小區物業管理

按照有關規定，物業管理區域內利用業主共有的道路、綠地、其他場地劃設停車位或者利用業主共用部位、共用設施設備進行經營所得收益依法歸全體業主共有。但在實踐中，部分物業服務企業、業主委員會管理該收益混亂，甚至發生挪用、侵佔該收益的違規行爲。

廣州市住建委在《條例》專門設立了業主共有資金管理制度。明確了共有資金來源，主要包括：依法利用共用部位、共用設施設備經營所得收入，管理規約約定或者業主大會決定由全體業主共同分攤繳交的費用，孳息，其他合法收入。

在共有資金的管理方面，根據《條例》，業主大會成立前，業主共有資金由物業服務企業管理；而業主大會成立後，業主共有資金應當由業主大會決定的管理單位管理，可以是業主委員會或者物業服務企業。

那麼是不是說業主能夠多一筆收入呢？其實並不是。《條例》明確了共有資金的使用範圍，即用於小區物業管理。主要用於物業公司服務合同約定以外的服務於業主的費用，包括但不限於共用部位、共用設施設備的維修養護和專項財產保險；公共設施設備經營管理成本以及業主大會、業委會的工作經費等六個方面。

根據規定，居民委員會應當每年不少於一次對業主共有資金收支情況進行審計並將審計結果公告全體業主。

根據《物權法》規定，業主可以自行管理物業，廣州市近幾年有不少小區實踐了業主自行管理物業。爲解決業主自管的問題，《條例》對業主自行管理物業作出了相應規定。

《條例》要求自行管理方案需經業主大會同意。業委會制定的業主自行管理方案應當對自行管理物業的主要事項作出約定，包括物業服務費繳納標準及方式等內容，且方案應當經業主大會依法表決同意。此外，業主大會、業主委員會還要承擔安全責任。

業主委員會的自行管理方案和保安、設施設備維護合同需報街（鎮）備案。按照《條例》，業主自行管理物業改變了小區由物業服務企業實施物業管理的模式，更涉及小區生產安全、消防安全及經營管理等重大責任，業委會有必要將該方案和保安、設施設備維護合同報街（鎮）備案。

“業主委員會”成員十不準

業主委員會的委員、候補委員、專職工作人員應當遵守法律、法規和業主大會議事規則、管理規約，不得有下列行爲：

挪用、侵佔業主共有資金

索取、非法收受建設單位、物業服務企業或者有利害關係業主提供的利益或者報酬

利用職務之便要求物業服務企業減免物業服務費

泄露業主資料或者將業主資料用於與物業管理無關的活動

違法進行裝修、改建、搭建、改變物業使用功能以及擅自佔用共用部位、共用設施設備

違反物業服務合同拒不交納物業服務費

僞造或者指使他人僞造業主的選票、表決票、書面委託書或者業主簽名

未妥善保管會計憑證、會計賬簿、財務會計報告等會計資料，僞造、變造、隱匿、故意銷燬會計資料或者不按照規定提供會計資料

擅自使用業主大會或者業主委員會印章

其他損害業主共同利益或未正當履行其職責的行爲

“業主共有資金”怎麼用

業主共有資金包括：依法利用共用部位、共用設施設備經營所得收入，管理規約約定或者業主大會決定由全體業主共同分攤繳交的費用，孳息，其他合法收入。

業主共有資金應當用於物業管理的下列支出：

（一）除物業服務合同約定由物業服務企業承擔之外的其他服務於業主的費用，包括但不限於共用部位、共用設施設備的維修養護和專項財產保險；

（二）合同約定利用共用部位、共用設施設備經營的管理成本、酬金；

（三）業主大會、業主委員會的辦公經費和業主委員會委員的補貼、業主委員會專職工作人員的薪酬；

（四）對業主共有資金的審計費用；

（五）依法應當繳納的稅費；

（六）業主共同決定用於物業管理的其他費用。

《廣州市物業管理條例(徵求意見稿)》還有哪些內容：

完善了物業承接查驗制度

制定了共有物權登記和公開制度

完善了規範物業服務企業行爲的制度