這兩天看到基建類REITs的試點來了，此前我在研究Brookfield地產時就和一個身在美國的朋友交流過這個REITs。今天就來說說這個。

其實作爲我們普通投資者來說，知道那麼多高大上的意義沒多大用，最主要的還是對自己有什麼影響。也因此對REITs本身無興趣的可以直接略過，看後面的對我們普通投資者的影響部分。我個人覺得會對房地產行業產生非常深遠的影響，也會對股票市場帶來很多變化。

作者：豬先生666

來源：雪球

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基建類REITs來了

近日證監會與發改委聯合發佈了《關於推進基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）試點相關工作的通知》，標誌着境內基礎設施領域公募REITs試點正式起步。另外還有一個《公開募集基礎設施證券投資基金指引（試行）》（徵求意見稿）（下稱《指引》）向社會公開徵求意見，這可以看做是細則。

通知裏提到了REITs可以盤活存量資產，拓寬社會資本投資渠道，有利於降低債務風險，降低實體經濟槓桿，有利於推動基礎設施的市場化、規範化健康發展。

另外還談到了聚焦重點區域，主要是京津冀、長江經濟帶、雄安新區、粵港澳大灣區、海南、長江三角洲等重點區域。重點行業則是基礎設施補短板行業，包括倉儲物流、收費公路等交通設施，水電氣熱等市政工程，城鎮污水垃圾處理、固廢危廢處理等污染治理項目，鼓勵信息網絡等新型基礎設施，以及國家戰略性新興產業集羣、高科技產業園區、特色產業園區等開展試點。

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REITs是什麼？

REITs的英文全稱是Real Estate Investment Trusts，中文名叫房地產投資信託基金。這種信託基金通過發行權益投資證券的方式來募集資金，並且專門投資於不動產領域，並且將投資的收益分配給投資者。REITs既可以投資於房地產，也可以投資基建項目，這次通知裏明確了是投資基建項目的，不包括房地產。

上面提到了權益投資。那麼什麼又是權益投資呢？簡單地說，買股票就是權益性投資，你投資入股了某公司，也是權益性投資。

這個REITs如果用在了房地產投資上，說白了可以類似於衆籌買店鋪，然後收了房租給大家分紅。只不過一個店鋪要幾十上百萬，普通投資者無力負擔。並且店鋪投資比較考驗投資能力，投資不慎不但收不了多少利息，連帶後面轉讓時還要虧本，也因此分散投資幾個店鋪，可以平衡這種風險。這種衆籌買店鋪的投資方式，收益主要來自兩方面：一個是收到的房租；一個是店鋪的升值。

也因此，REITs這種方式實際上是降低了投資者的門檻。並且這種基金還可以自由交易，這樣流動性就很好。如果你真買了店鋪，想要轉手賣給別人並不容易。把REITs放在基建領域也是如此。比如收費公路吧，大家衆籌去修一條高速公路，然後獲得這後面幾十年的高速公路收費的收益。也或者去把後面高速公路收費權買過來，每年分紅給大家。

不過通常來說，REITs都要配套以稅收優惠政策，其收益纔有吸引力。

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本次基建類REITs的特點

《公開募集基礎設施證券投資基金指引（試行）》（徵求意見稿）中明確，基礎設施基金要滿足以下要求。

這說明試點的公募REITs的產品模式，是採用設立封閉式公募基金，然後購買基礎設施ABS的方式完成對標的資產的收購。

這裏又涉及一個“ABS”的定義。ABS，全稱Asset-backed Securities，中文名資產支持證券，是一種流行的融資性金融工具。簡單地說，如果你有一個商鋪，每年可以產生非常穩定的租金收入，那麼你就把這個未來能夠取得的租金收入在當前兌現掉，當前，前提是你得有個折扣。

舉例來說，我擁有這家店鋪五年的收租權，但租金需要去年後才能一次性給我，共計100萬元。而我現在急需用錢。此時我把它轉讓給你，你按照7%的貼現率共計付給我70萬元。把這個店鋪的收租權改爲高速公路的收費權，其實情況也是類似的。

用這種方式可以規避公募基金投資未上市公司或不動產的法律爭議，同時可以藉助ABS的機制來進行合理估值，降低交易成本。

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REITs的推出對我們普通投資者的影響

網上有很多關於REITs的意義的高大上的表達，我這裏不贅述了。我就直接說說對我們普通投資者的影響吧。

首先說一下對房地產市場的影響。

很多人說了，這不是基建類REITs嗎？怎麼和房地產又扯上了。我覺得其實大有關係。我們都知道地方政府財政嚴重依賴於賣地收入，那麼賣的這些地都用來幹嘛了？其實都用來投資當地的基礎設施了。而這些基礎設施的投資週期很長，回報很慢，上面沉澱了大量的資金。這不但加大了地方的財政負擔，同時也使得地方債務負擔很大。所以也使得地方政府都非常依賴於房地產市場。

現在好了，基建類REITs來了，這些優質的基建類資產的收益權可以轉賣給REITs了，這樣地方政府可以快速回籠資金，債務負擔是不是小了？基礎設施投資的資金來源也更多了。這樣對房地產的依賴也就大大減少了。

不僅在政府層面如此。其實最近這十幾年裏，老百姓手裏都有了點錢，但投資實業門檻太高，投資股票都被套牢，還是手裏攥套房子最爲保值，順便還能收收房租。再加上，地方政府出於買地收入的考慮，都在努力維護房價只漲不跌。這樣的好生意，也自然吸引了老百姓的投資眼光。換句話說，中國老百姓的投資渠道比較少，錢多了沒地方去。現在REITs來了，給老百姓多了一個投資渠道。REITs的投資收益率通常要高於債券類的收益，而且門檻比較低。

你說，一方面地方政府沒有了維護房價的動力，而另一方面老百姓也沒有了必須配置房子的需求，房價會不會更加回歸理性呢？

我看很多人儘快放開房地產領域的REITs，但我自己感覺可能時間也未必合適。REITs投資的主要還是有穩定現金回報的資產，國外REITs在地產領域主要也是投資商業地產，而國外的商業地產的租金回報率比較高，換言之，就是商業地產的售價不高。這與國內其實大不相同，國內大部分商業地產的售價很高，租金回報率很低。如果REITs投資地產項目，如果其主要來自於租金回報，則這個回報率就太低了，怎麼會有人認購呢？而如果主要依賴於交易價格上漲，而這不是鼓勵炒房嗎？也因此我覺得，在國內商業地產及住宅地產租金回報率較低（換句話就是房價太高）的情況下，估計不大會放開這塊（擔心房產炒作）。

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再說一下對股市的影響

去年12月到1月，當時大家都覺得牛市要來了，於是千萬人蜂擁入市，股價大漲。創業板指數從12月到1月僅僅用了一個月時間就上漲了20%。

下面是中國建築的走勢，你也可以看出，不到一個月，股價就上漲了20%。

下面是萬科A的區間漲幅：

國金證券這種規模較小的證券股肯定要反映一下：

中信證券這種證券龍頭，請注意，漲幅比國金證券

還要大。

這說明什麼？這充分證明證券市場根本就不缺資金，這些資金只是還沒進來。但同時也說明，中國的投資者還是偏向於短線，發現牛市來了就蜂擁而入，意圖抄底。

說這些，又與REITs有什麼關係呢？爲什麼中國的牛市總是很短暫？從去年12月份就可以看出端倪。大家手上有錢買了房子，剩下的錢就放着，等着牛市來了去炒作一把。也因此股市要麼不漲，一漲就是暴漲剎不住車。而暴漲之後又是暴跌，永無止境。而我們需要的是一個長期的慢牛，這就需要爲這些閒錢找到一個合適的出口。目前我看到有兩個，一個就是這個REITs,相當於是給你開拓了新的投資渠道。另一個就是創業板的註冊制。註冊制一來，股票供應可以伴隨行情上漲而放大供應，吸收這些多餘的資金，最終將其引導到實體經濟中來。

也因此，對後續的長牛蠻牛，這是一件好事。再有就是對建築公司的影響。

我自己持有的是中國建築。REITs本次主要針對的是基建類，而中國建築的PPP項目也有5000多億的規模。REITs的推出，我認爲對中國建築也是利好的，當然，更加利好的是運營類資產比重更大的中國交建，另外對於主要從事基建類的中國鐵建、中國中鐵也是長期的利好，有助於其提高資金利用效率，降低槓桿，並最終能提升其收益率。不過，畢竟當前只是試點，也因此實質性的影響會是一個長期緩慢的過程。

總的來說，老百姓手裏的錢會越來越多去做投資。我之前發過一個圖，中國老百姓的財富中70%都在房子上。一方面說明我們的財富還比較少，另一方面，也說明投資渠道的缺乏。隨着這些投資渠道越來越多，儲蓄搬家是不可少的了。