原標題:金九銀十真沒了，官方數據連續2月下跌，樓市真拐了？

房地產到底冷沒冷？有些城市依然熱，有些城市的確接近冰點了。

統計局的數據參考意義還是比很多機構的數據要大一些。

一、房地產開發投資完成情況

2018年1-10月份，全國房地產開發投資99325億元，同比增長9.7%，增速比1-9月份回落0.2個百分點。其中，住宅投資70370億元，增長13.7%，增速回落0.3個百分點。住宅投資占房地產開發投資的比重爲70.8%。

1-10月份，房地產開發企業土地購置面積21963萬平方米，同比增長15.3%，增速比1-9月份回落0.4個百分點；土地成交價款11695億元，增長20.6%，增速回落2.1個百分點。

二、商品房銷售和待售情況

1-10月份，商品房銷售面積133117萬平方米，同比增長2.2%，增速比1-9月份回落0.7個百分點。其中，住宅銷售面積增長2.8%，辦公樓銷售面積下降10.5%，商業營業用房銷售面積下降2.8%。商品房銷售額115914億元，增長12.5%，增速回落0.8個百分點。其中，住宅銷售額增長15.0%，辦公樓銷售額下降6.5%，商業營業用房銷售額增長1.7%。

10月末，商品房待售面積52789萬平方米，比9月末減少401萬平方米。其中，住宅待售面積減少321萬平方米，辦公樓待售面積減少15萬平方米，商業營業用房待售面積減少46萬平方米。

10月份，房地產開發景氣指數（簡稱“國房景氣指數”）爲101.94，比9月份回落0.05點。

首先：樓市單月成交連續2個月同比下調，金九銀十退燒，樓市接近拐點

2018年統計局公佈的1-10月房地產數據顯示，整體樓市依然處於高位，但金九銀十市場退燒，成色不足。多項數據漲幅放緩，出現逐漸平穩的趨勢。從全國數據看，東部與東北同比銷售面積下調。全國累計的2.2%的銷售面積上漲是最近半年的最低點。

預計2019年樓市很可能出現同比成交量的累計下調。

10月單月，樓市成交面積同比下調，全國市場分化

截止2018年10月，本輪房地產市場上漲週期已經長達41個月（計算年內累計樓市同比上漲），繼續刷新了中國房地產歷史上漲週期最長曆史。累計市場銷售數據依然在上升。

但單獨看拆分數據，9-10月已經連續2個月出現了成交面積同比下調。10月單月同比下調了3.12%。這已經是連續第二個月度數據同比下調。

按照目前趨勢，2018年全年，雖然全國房地產銷售額依然將刷新年度歷史記錄，但銷售面積很可能與2017年基本持平，樓市拐點已經接近。

全國市場看，分化依然非常明顯，特別是東部和東北銷售面積均出現了下調，而支撐樓市上漲的主要原因是中西部的市場成交。從成交額看，中西部同比上漲均超過20%。

從月度數據看，市場下調的主要原因有幾點：

1：前期各種加碼房地產調控政策，全國1-10月房地產調控超過400次，刷新歷史記錄疊加房地產信貸政策收緊

2：房價持續上漲幾年後，購房者追高數量減少

3：整體貿易戰疊加宏觀經濟平穩，投資者熱度降低。

從目前趨勢看，三四線城市棚改等政策帶來的高峯期依然存在，從全國看，年內上漲依然是主流，但分化趨勢持續。一二線城市調控政策力度大，但市場頹勢逐漸明顯。

其次：投資數據年內最低

2 2018年1-10月份，全國房地產開發投資99325億元，同比增長9.7%，增速比1-9月份回落0.2個百分點

中部區域投資回落拉低了全國房地產投資數據，新開工數據和房地產企業拿地數據依然處於高位，這種情況下房地產投資數據依然處於高位。

第三：庫存數據繼續減少

10月末，商品房待售面積52789萬平方米，比9月末減少401萬平方米。

庫存超過4年最低，2014年4月來，連續54個月，庫存數據最低.

2014年6月末，商品房待售面積54428萬平方米。

2014年5月末，商品房待售面積53402萬平方米。

2014年4月末，商品房待售面積52652萬平方米。

第四：房企資金情況有所緩解

1-10月份，房地產開發企業到位資金135636億元，同比增長7.7%，增速比1-9月份回落0.1個百分點。

銷售處於高位支撐了房地產企業的資金鍊。

從全國房地產市場看，房地產貸款額度中按揭貸款的確明顯收緊，在市場成交量依然刷新歷史新高的情況下，按揭收緊帶來了明顯的按揭利率上行。抑制部分市場的非理性購房。

房地產開發貸款餘額上漲迅速，其中主要是保障性住房貸款額度上漲高導致。對於房地產市場來說，剔除保障房外的開發商信貸明顯收緊。

房貸收緊依然是趨勢，房地產降槓桿政策將繼續持續平穩，整體看，2018年四季度樓市將依然平穩運行，但房企的資金壓力依然較大。

第五：金九銀十退燒，房地產景氣指數下調

10月份，房地產開發景氣指數（簡稱“國房景氣指數”）爲101.94，比9月份回落0.05點。

11月截止日前，發佈2018年前10月銷售業績的企業合計超過31家，這些企業整體看，9月銷售依然處於高位，31家企業合計10月單月銷售4552億。與9月份的4716億相比輕微下行。

前10月這31家房企合計銷售額達到了4.24萬億，平均同比上漲幅度達到了38.8%.

在已經公佈銷售業績的31家房企中，10個月銷售額就破千億的企業多達14家

與9月份相比，10月份整體標杆房企的銷售上漲幅度有所放緩，9月這31家銷售額平均上漲幅度高達40%、但整體看31家房企全面同比上漲，無一房企銷售下調。2018年依然是房地產行業刷新歷史記錄的一年，標杆房企市場佔有率繼續集中。

嚴格意義上，中國樓市只有在2008年出現過全局下調，而09年、12年、15年的大規模救市養成了房價不能跌的慣性。2018年逐漸入秋的樓市，到底會不會再全面兜底？