近日，爲進一步規範全市住宅小區停車秩序，市住建局印發《住宅小區停車管理專項整治工作方案》。5月11日至5月17日，記者連續走訪調查我市房產開發企業發現，房產銷售過程中存在強制“搭售”車位、車位情況不公示、租售和價格均“模糊”的情況。記者從相關部門瞭解到，因開發建設單位未制定住宅小區車庫（位）租售辦法或相關約定不明確等原因，導致對車位租售事宜有爭議的，是租是售按購房人意願實施。

濰縣中路與玉清東街交叉口附近一售樓處只公示了物業等情況。

記者探訪

“強制搭售”買房必須買車位

近日，記者來到高新區玉清東街與濰縣中路交叉口附近的一家售樓處，以購房者的身份諮詢車位事宜，發現該售樓處實行“強迫搭售”車位，買房的業主必須買車位，車位不單獨售賣。

記者瞭解到，該小區的車位約13萬元一個，車位配比達到了1：1.5以上。“如果想買我們這兒的房子，必須一起買車位，否則我們不會賣房子。”一位銷售人員說。

當記者表示想要看具體車位平面圖時，該銷售人員說：“具體車位信息和圖紙都在辦公室，在購買之前不能提供。只有簽署購房合同和車位合同之後，才能出示給購房者。”

對於開發商這種“強制搭售”車位的行爲，正在看房的市民王先生表示，他的資金有限，買房子已經捉襟見肘，沒有那麼多資金購買車位。“我很不喜歡開發商這樣的銷售方式，讓人心裏很不舒服，買賣不是出於自願，應該也不符合法律規定吧。”王先生說。

已經交了定金的市民孫先生則表示，他比較看好這裏的房子，雖然必須要買車位，但也只能無奈接受了。“開發商一貫強勢，消費者本來就是弱勢羣體，只能按照人家的規定來了，而且車位早晚也得買，買就買了吧。”孫先生說。

寶通東街與濰縣中路交叉口附近一樓盤售樓處沒有公示車位情況。

不少開發商未公示車位情況

按照《關於進一步加強商品房銷售監管規範開發企業經營行爲的通知》（濰建發〔2019〕11號）要求，房地產企業在進行商品房銷售活動時，將“車庫（位）租售辦法”書面告知買受人，並在現場將小區車庫（位）配置、租售數量、價格等信息進行公示。然而，記者走訪發現，城區公示車位情況的售樓處寥寥無幾。

5月11日，在櫻前街與志遠路交叉口附近的一家售樓處，記者看到雖然現場有商品房銷售明碼標價備案表等信息，但並沒有對小區車位配置、租售數量的公示。當記者問及爲何不公示車位情況時，一位銷售人員表示：“車位是沒有產權的，沒法進行公示。”

隨後，記者來到高新區梨園街與金馬路交叉口附近的楓丹壹號院售樓處看到，現場有預售合格證、商品房備案表等公示信息，但沒有針對車位情況的公示。

5月12日到5月17日，記者走訪蘭溪學府、碧桂園鳳凰臺等七八家知名大型開發企業的售樓處發現，只有碧桂園鳳凰臺售樓處中有關於車位情況的公示，其他均未公示。

蘭溪學府售樓處沒有公示車位情況，仍有很多市民看房。

碧桂園鳳凰臺售樓處公示了車位相關信息。

記者在碧桂園鳳凰臺售樓處看到，一個單獨的車位情況公示牌上顯示，該小區共有車位805個，房屋575套，其中露天車位77個，地下車位728個，架空層車位0個。除了數量外，車位的租售情況也進行了公示，地面露天車位採取短期出租方式供業主使用，租金進入業主共有賬戶；地下停車位不可出具產權證書，採取出租方式有償提供給業主使用。

模糊處理車位租售情況、價格

針對一些沒有公示車位情況的開發商，記者對車位的租售和價格進行了採訪發現，不少開發商對租售和價格“模糊”處理。

楓丹壹號院的銷售人員表示，目前車位正在銷售當中，對於以後是否能夠出租，這屬於物業的問題，他們不負責。

蘭溪學府的一位銷售人員則表示，因爲他們規定買房子必須買車位，所以能保證每戶家庭都有車位使用。但對於一個家庭有多臺車，日後能不能租車位使用的情況，現在還不好說。

高新區櫻前街與志遠路交叉口附近一售樓處的銷售人員表示，目前業主只能從開發商這裏購買車位，至於以後能不能租車位，這屬於後續物業負責的問題。“據我瞭解，車位以後也是不租的，業主可以轉租別人的用。”該銷售人員說。

不僅租售情況“模糊”，有的開發商對價格也進行“模糊”。在高新區健康東街與志遠路交叉口附近的一個樓盤，銷售人員表示，目前只是在預售房產，車位的價格還沒有出，預計每個車位價格在11萬元至14萬元之間。“目前可以不買車位，等以後具體價格出了再買。”該銷售人員說。

市民疑問

停車位爲何不能實行政府指導價？

對於開發商這種模糊化的行爲，不少市民提出質疑。濰城區茂華紫苑公館小區居民林先生表示，他們小區三期的車位炒出了天價，一個車位高達25萬元。“買房子的時候也沒有對車位具體定價，不然早知道車位這麼貴，就不買這裏的房子了。”林先生說，最開始不對車位定價“後患無窮”，因爲一旦買了房子，車位就成了剛需，如果車位定價居高不下，業主只能喫啞巴虧。

林先生表示，即使沒有明確的法律規定出售車位的最終時間，開發商也應在賣房時就公示車位價格，讓買房者心中有數，這也避免了日後“天價車位”的問題。同時，林先生建議車位銷售也應該實行政府指導價。“如今，車位有的10萬元，有的20萬元，還有的近30萬元，價格差距太大，爲何政府不能進行調節？”林先生提出質疑。

對於車位定價的問題，記者瞭解到，目前我市車庫(位)租賃費實行政府指導價，但住宅小區內車庫(位)銷售實行市場調節價，銷售價格由買賣雙方自行約定。

對於車位的租售問題，還有不少市民提出了質疑。家住奎文區虞河生活城小區的劉女士表示，如果開發商在銷售時不說明白日後是否出租車位，究竟有多少車位出租的話，會讓消費者處於很被動的情況。“如果開發商日後只售不租，或只拿出很少的車位來出租，那麼受害的還是業主。到時候很多業主只能硬着頭皮買車位了。”劉女士說，所以開發商能一開始就將車位租售情況、租售數量公示的話，讓人更安心。

使用權有效期限最長20年，之後咋辦？

記者瞭解到，目前開發商在銷售地下車位時，多跟業主簽訂《地下車位使用權出售協議》，出售的僅僅是車位的使用權，而不是產權。購買的車位究竟有沒有產權，也是市民質疑的焦點所在。

記者在採訪中發現，不少售樓處的銷售人員都承認車位沒有產權，並表示這在業內是司空見慣的事情。高新區櫻前街與金馬路交叉口附近一樓盤的銷售人員表示，目前市面上的車位基本都是沒有產權的，有的只是使用權。他們會跟業主簽署《地下車位使用權出售協議》，裏面會標明“車位使用年限與房屋使用年限等長”。“房屋使用年限是70年，車位也是70年，所以放心買就行了。”

對於開發商這套慣用的說辭，市民張女士提出了質疑，雖然開發商美其名爲“使用權出售”，實際上這是一種租賃行爲。根據相關法律規定，租賃期限最長只能是20年。20年過後，如果這個車位的價格、買賣等一系列問題出現權益侵害，業主根本沒有法律武器保障自身權益。

張女士表示，據她瞭解，無法取得不動產所有權的車位，轉讓、抵押、繼承權利受到嚴重限制，幾乎全部喪失。此外，如果開發商由於債權債務糾紛等原因面臨訴訟時，車位是否會被查封甚至拍賣等都是未知數。

“買房送車位”，是優惠還是套路？

近來，不少開發商紛紛打出“買房送車位”的活動，吸引了不少消費者的目光。在碧桂園鳳凰臺小區的宣傳推廣中，消費者買房，開發商不僅送精裝修，還送車位，十分吸引人。記者走訪城區中陽東明學府、金域華府等售樓處瞭解到，他們也紛紛推出了買房送車位的活動。在高新城市廣場售樓處，只要買房便可獲得一張5萬元的購買車位抵價券。

有的開發商“買房送車位”，將房子與車位打包成“套餐”，也有的開發商直接提供了兩個價格，送車位的話是一個房價，不送車位是另一個房價。記者在楓丹壹號院售樓處瞭解到，享受買房送車位的優惠，1號樓15樓的價格爲11600元一平方米；不享受買房送車位的優惠，則每平方米減去900元，也就是10700元一平方米。

家住奎文區萬達華府小區的孫先生表示，雖然開發商美其名曰“買房送車位”，其實只是一種變相的“捆綁銷售”。“買房送車位”只不過是將購買車位的錢計算到了總房價中，刻意模糊停車位的成本，營造一種爲購房者省錢的錯覺。

家住高新區福海花園小區的李先生則表示，開發商這種方式一方面可以讓消費者產生“賺便宜”的心理，另一方面也規避了車位產權的風險。“買車位的話，消費者不容易買賬，還會計較產權問題，比較麻煩。”李先生說，直接送給消費者車位後，消費者一般不再會去計較車位的產權及其他問題了。

開發商

地下車位建設成本高

對於這些套路，消費者鬱悶不已，開發商卻也表示他們有苦難言。在我市從事房地產開發的徐先生表示，目前很多開發商沒有選擇公示車位的租售數量等，也是在爲業主入住後只售不租或只租一小部分做準備。按照目前的形勢，開發商更傾向於只售不租來回籠資金。

徐先生表示，建造地下車位的情況比較特殊，投入成本本身就高。“在規劃建設時，要充分考慮到行車道、過道、進出口等，這些要平攤進每個車位的建築面積裏。這樣一來，一個寬2.3米-2.5米、長5米-5.5米的標準地下停車位，要用地35平方米-40平方米。”徐先生說，地下停車場對高度要求嚴格，消防、排水、照明等工程難度大、造價高，地下停車場的建築成本相對較高，基本在每平方米3000元左右。

記者算了一下，一個標準停車位成本價在10萬元到13萬元之間，根據我市現行的地下車位政府指導租賃價格，每個車位每月180元，一年的租金是2160元，開發商要出租40多年才能收回建築成本。

“爲了儘快回籠資金，開發商當然不願意出租車位。”徐先生說。

律師

“搭售”車位屬違法行爲

對於不少市民提出車位使用權最長可租賃20年的問題，山東王楊律師事務所律師王建華表示，根據《合同法》第214條的規定，租賃期限不得超過20年，超過20年的部分是無效的，也就是說，消費者租賃車位使用權最長時間是20年，20年之後就不受法律保護了。

王建華說，如果20年期限屆滿，雙方可以續訂租賃合同，續訂期限最高還是20年。如果雙方對於續期的期限、費用達成了一致，從理論和法律規定上來看，存在着通過不斷續期的方式持續使用車位的可能性。但由於消費者擁有的只是使用權，所以使用權能否按約定的期限來行使存在很大的不確定性。

對於開發商“搭售”車位的行爲，王建華表示，這屬於違法行爲，消費者可以向相關部門投訴舉報。“這一行爲違反了公平交易、平等自願的原則，侵害了消費者的權益。”王建華說。

◎市物業辦

將車位細則寫進預售合同

根據《濰坊市住宅小區停車管理辦法》，開發建設單位在房屋預（銷）售時，應制定住宅小區車庫（位）租售辦法，向購房人明示並作爲房屋買賣合同的附件。住宅小區車庫（位）租售辦法應明確車庫（位）數量、佈局、建設標準、租售比例等內容，併合理劃定租售區域，不得對住宅小區車庫（位）只售不租。

市物業辦工作人員表示，市民買房時不僅要看房屋主體，也要提前謀劃停車問題。“一要看該小區的車（庫）位配置是否充足，二要認真查看該小區的車庫（位）租售辦法。”該工作人員說，業主一旦與開發商簽訂購房合同，即同時接受了該小區的車庫（位）租售辦法，不得再提出異議。爲了避免不必要的糾紛，購房者最好把車位細則寫進合同，在籤停車位預售合同時，與開發商就車位範圍、車位號、預售面積、預售價款等內容寫清楚。

記者瞭解到，因開發建設單位未制定住宅小區車庫（位）租售辦法或相關約定不明確等原因，導致對車位租售事宜有爭議的，是租是售按購房人意願實施。開發建設單位對車庫（位）只售不租的，由房地產開發主管部門責令限期整改，逾期不整改的，依法進行處理，並將其不良行爲記入信用檔案。

晚報記者

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