原標題：中國的剛需買房人羣只有15%？

中國的剛需購房者還有很大的爆發潛力。

口述 / 吳曉波（微信公衆號：吳曉波頻道）

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鼓勵老百姓買什麼，是個難題

今年的兩會報告裏，關於“如何擴大內需、提振消費”的問題，引起了社會的廣泛討論。

很多人說，爲了擴大內需，應該鼓勵老百姓買衣服、買家電、買汽車。那麼應該通過鼓勵老百姓買房，來擴大內需嗎？這就是一個兩難的問題。

有人說，不管政府鼓不鼓勵，老百姓已經用腳投票了，經濟要復甦，銀行要鬆動，房子仍然是很多人避險性投資的必選之項。今年二季度，上海、杭州、深圳等城市的房價，已經出現了回暖跡象。

但另一部分人認爲，無論如何擴大內需，房住不炒的底線是絕對不能突破的。

在我看來，關於這個問題的討論以及國家政策可能出現的調整，決定了今年下半年擴大內需的方式和可能的路徑。另外，不管出臺怎樣的政策，房子這個產品既具有居住性，又具有投資性，這兩大屬性是不可能被迴避的。

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剛需購房者的隊伍在壯大

西南財經大學曾對消費者的購房目的，進行過一次調查，結果顯示，2008年的時候剛需購房的佔比是69.7%，投資購房的佔比是19.6%。

10年之後這兩個數據顛倒了過來。投資購房佔到58.2%，剛需購房只佔15.1%。換句話說，當前的購房者中超過一半人是爲了投資而買房。

於是有很多網友吐槽說，剛需的競爭者不是其他剛需，而是數不清的投資客。

但其實，中國的剛需購房者還有很大的爆發潛力。我給大家提供幾個觀察的角度。

第一個角度是中國城鎮化進程。

1998年到2018年中國的城鎮化率從33.4%上升到近60%，城鎮人口從3.8億增加到8.3億，20年裏，城鎮人口增加了4.5億。

但是這個進程還遠遠沒有結束，預計2030年中國的城鎮化率會達到70%，未來還可能達到80%，還有2億人要從農村遷移到城鎮去。

之所以遷徙，主要是因爲大都市更有活力和效率，也更能爲年輕人帶來夢想，這也是100年來城市文明的勝利。

那麼到了大城市之後，大家就需要重新安家，就會產生購房剛需。

第二個角度跟中國人的婚姻狀況有關。

根據國家統計局的數據，最近幾年中國的結婚登記人數處於下降趨勢，離婚登記人數卻逐年上升，這導致單身人羣和單親家庭的數量越來越多。

截至2019年，中國單身成年人口超過2億人，獨居成年人口超過7700萬。那麼這也會產生一部分的購房剛需。

克里南伯格曾經寫過一本書叫作《單身社會》，他預言道： “單身社會”正成爲一種空前強大且無可避免的社會變革。當一個人選擇單身，拒絕婚姻和家庭的時候，那麼社會單元就會變得越來越小。

第三個角度跟養老有關。

根據海通證券的數據，截至2019年，中國65歲及以上人口的佔比達到12.6%，老齡化速度超過了美國和歐洲。

時間不一定會造就一個偉人，但一定會造就一個老人。

很多老人不想給子女添負擔，也因爲國內的養老院供給不足，所以往往會選擇獨居。根據智研諮詢發佈的數據，2020年我國空巢老人的數量超過1.2億人，獨居老人超過了3000萬人。那麼在條件允許的情況下，很多老人會給自己買一套養老型住房。

結婚的人少了，離婚的人多了，再加上獨居的老人也多了，中國的家庭規模正在變得越來越小。

根據恒大研究院的數據，目前中國一人戶、兩人戶佔到家庭總數的27.2%，但是德國、日本、英國、韓國、美國這些國家的佔比全部高於55%，中國和它們相比還有一半的差距，這意味着中國的剛需購房人羣還將繼續上升。

傳統意義上的剛需購房者，主要包括首次置業人羣、婚房主力人羣、異地創業人羣，現在還得加上離婚人羣、養老人羣等。傳統意義上的剛需購房者的定義，已經發生了微妙的變化。

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中國的房子過剩了嗎？

在房地產市場，還有一個問題被大家廣泛議論，那就是中國的住房市場是供給不足，還是供給過剩了？

從國家統計局的數據看，目前中國的住房已經出現供給過剩的景象。2018年全國人均住房建築面積達到40.8平方米，超越日本和很多歐盟國家，家庭戶均住房達到1.1套，也就是說中國平均每個家庭有一套以上的房子。

但如果我們把目光聚焦到一些高速發展的城市，這個數據似乎是不真實的。比如深圳，目前它的常住人口數是1344萬人，住宅套數大約是1000多萬套，但是有合法產權的商品房只有200萬套，佔比只有20%，供給依然非常緊缺。

此外，深圳的房子老化現象也比較嚴重，房齡在10年以下的存量住房，只佔一小部分。

2020年，關於如何啓動內需，如何抵抗通貨膨脹的預期，以及如何解讀新的婚姻趨勢和不同層次的住房需求，成爲一個亂麻式的課題。

在這樣的背景下，無論國家政策如何調整，每一個新中產階層該如何更好地配置手頭的現金，是一件需要深思熟慮的事情。新中產在今天做出的投資決策，會決定他們未來處在中國社會的哪個階層。

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